BCM

(13/03/2026) **Quỹ đất công nghiệp và đô thị lớn tại Bình Dương; triển vọng tích cực nhờ vào đóng góp từ công ty liên doanh, liên kết**

* BVSC nhận thấy tiềm năng của BCM (i) nằm ở quỹ đất khu công nghiệp thương phẩm sẵn sàng kinh doanh lớn, với các vị trí thuận lợi với nhu cầu từ khách hàng cao, từ đó tiếp tục thu hút nhu cầu thuê với các khách hàng lớn; (ii) giá trị từ hệ sinh thái các công ty liên kết đặc biệt như VSIP hay BW Industrial; và (iii) quỹ đất khu đô thị lớn tại Bình Dương. Với giá mục tiêu theo các phương pháp, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM đối với BCM tại mức giá là 74.530 đồng/cp, tương đương +32% upside so với giá đóng cửa ngày 11/3/2026.

----------------------------------------------------------------------------------

(11/02/2026) **Q4/2025: Lợi nhuận vượt kỳ vọng nhờ lợi nhuận từ công ty liên kết/liên doanh**

- Lợi nhuận thuần Q4/2025 đạt 1.239 tỷ đồng (giảm 9,6% so với cùng kỳ nhưng tăng 197,8% so với quý trước) trên doanh thu 1.376 tỷ đồng (giảm 31,6% so với cùng kỳ). Lợi nhuận thuần vượt kỳ vọng của HSC nhờ các công ty liên kết/liên doanh (chủ yếu là VSIP) có mức đóng góp cao hơn kỳ vọng.

- Lợi nhuận và doanh thu thuần năm 2025 đạt lần lượt 134,2% và 87,1% dự báo cho cả năm của HSC, trong khi hoàn thành lần lượt 149,6% và 73,2% KHKD cho cả năm của BLĐ công ty.

- HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng với giá mục tiêu là 72.600đ. BCM hiện đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 29,5 lần, thấp hơn so với bình quân 3 năm ở mức 36,3 lần. Cổ phiếu cũng đang giao dịch với mức chiết khấu 21,8% so với RNAV, nhỏ hơn so với bình quân từ khi HSC đưa ra khuyến nghị lần đầu vào giữa tháng 3/2025 ở mức 23,5%.

----------------------------------------------------------------------------------

(18/12/2025) **Nâng khuyến nghị lên Tăng tỷ trọng do định giá**

Với tiềm năng tăng giá 8,4% so với giá mục tiêu sau khi được điều chỉnh tăng 5,2% lên 72.600đ, HSC nâng khuyến nghị đối với BCM lên Tăng tỷ trọng (từ Nắm giữ), nhằm phản ánh việc tăng dự báo lợi nhuận năm 2025 và chuyển cơ sở định giá đến cuối năm 2026 (từ giữa năm 2026).

HSC tăng 19,5% dự báo lợi nhuận thuần năm 2025 lên 2,6 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 23,4%) nhờ đóng góp cao hơn từ VSIP khi diện tích đất được bàn giao trong Q3/2025 tại KCN này cao hơn kỳ vọng, trong khi giữ nguyên phần lớn dự báo cho năm 2026-2027.

Sau khi giá cổ phiếu tăng 5% trong 1 tháng qua, BCM đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 30,9 lần, thấp hơn so với bình quân 3 năm ở mức 33,5 lần. Cổ phiếu cũng đang giao dịch với mức chiết khấu 26,1% so với ước tính RNAV, lớn hơn so với bình quân từ khi HSC đưa ra khuyến nghị lần đầu vào giữa tháng 3/2025 ở mức 23,5%.

----------------------------------------------------------------------------------

(01/12/2025)

- **KQKD 9T2025 khả quan chủ yếu nhờ doanh thu mảng bất động sản nhà ở và lợi nhuận được chia từ liên doanh VSIP tăng mạnh. ACBS giữ nguyên dự phóng năm 2025 và kỳ vọng công ty sẽ đạt tăng trưởng hai chữ số trong năm 2026 khi mảng bất động sản dân dụng và khu công nghiệp tiếp đà phục hồi. Chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 ở mức 77.400 đồng/cổ phiếu và duy trì khuyến nghị Khả quan.**

- **BCM ghi nhận KQKD Q3/2025 trái chiều** với doanh thu giảm 33% svck đạt 829 tỷ đồng trong khi LNST tăng 16% svck đạt 422 tỷ đồng. Doanh thu giảm chủ yếu do mảng bất động sản ghi nhận diện tích bàn giao thấp hơn, đạt doanh thu 461 tỷ đồng (-44% svck), chiếm hơn một nửa tổng doanh thu. LNST tăng chủ yếu nhờ lợi nhuận được chia từ các công ty liên doanh, liên kết (chủ yếu là VSIP) tăng 118% svck, đạt 530 tỷ đồng.

- **Trong 9T2025, BCM đạt KQKD khả quan** với doanh thu đạt 5.201 tỷ đồng (+62% svck) và LNST đạt 2.269 tỷ đồng (+195% svck), hoàn thành 92% kế hoạch lợi nhuận cả năm và 77% dự phóng của ACBS. ACBS giữ nguyên dự phóng năm 2025 với doanh thu ước đạt 7.118 tỷ đồng (+36% svck) và LNST ước đạt 2.953 tỷ đồng (+23% svck).

- **Tỷ lệ đòn bẩy của BCM cải thiện nhẹ trong 9T2025 nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trung vị của ngành.** Tổng nợ vay giảm 1.389 tỷ đồng, xuống 22.239 tỷ đồng. Tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu giảm từ 102,1% xuống 90,8%, cao hơn mức trung vị ngành là -11,5%. Tỷ lệ Nợ ròng/EBITDA giảm từ 10,3 lần xuống 6,2 lần, cao hơn mức trung vị ngành là -0,7 lần.

- **BCM không được cổ đông lớn thông qua kế hoạch phát hành 150 triệu cổ phiếu** (tương đương 14,5% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) thông qua phương thức đấu giá công khai với giá khởi 50.000 đồng/cổ phiếu. Do đó, công ty phải liên tục phát hành trái phiếu để tái cơ cấu vốn cho các dự án lớn. Từ tháng 8/2025 đến nay công ty liên tục phát hành trái phiếu với tổng giá trị 2.500 tỷ đồng. Trong Q4/2025, BCM cũng có kế hoạch phát hành thêm tối đa 2.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ. ACBS dự phóng tỷ lệ đòn bẩy của công ty sẽ dao động quanh mức 100% trong giai đoạn 2025-2026.

- **Nhìn chung, triển vọng của phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) đã được cải thiện và những lợi thế cạnh tranh của Việt Nam** (tình hình chính trị ổn định, chi phí sản xuất cạnh tranh, số lượng FTA đã ký kết) **dự kiến sẽ tiếp tục nâng cao sức hấp dẫn hút FDI của Việt Nam trong dài hạn mặc dù có những khó khăn trong ngắn hạn.** Thỏa thuận khung giữa Mỹ và Việt Nam được công bố vào cuối tháng 10/2025 và thuế suất vẫn giữ nguyên so với mức được công bố vào cuối tháng 7/2025, tốt hơn nhiều so với mức thuế được công bố vào đầu tháng 4/2025 và tương đương so với các nước láng giềng. FDI đăng ký trong 10T2025 tăng 15,6% svck, đạt 31,5 tỷ USD và FDI giải ngân tăng lên 21,3 tỷ USD (+8,8% svck), mức cao nhất trong 5 năm qua.

- **ACBS kỳ vọng công ty sẽ đạt tăng trưởng hai chữ số trong năm 2026** khi mảng BĐS dân dụng (chủ yếu là bán sỉ các lô đất tại TP. Mới Bình Dương) và khu công nghiệp (chủ yếu đến từ liên doanh VSIP) tiếp đà phục hồi với doanh thu ước đạt 7.861 tỷ đồng (+10% svck) và LNST đạt 3.426 tỷ đồng (+16% svck). **Chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 ở mức 77.400 đồng/cổ phiếu và duy trì khuyến nghị Khả quan.**

-------------------------------------------------------------------------------

(26/11/2025) **Động lực mới từ KCN Bàu Bàng mở rộng**

- ĐÁNH GIÁ: Với việc các lo ngại liên quan thuế quan đã dần hạ nhiệt, VCBS dự báo hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp của BCM sẽ có sự tích cực trở lại trong thời gian tới, đặc biệt nhờ sự đóng góp của KCN Bàu Bàng mở rộng (được khai thác vào cuối năm 2025). Ngoài ra, thị trường bất động sản dân cư khu vực phía Nam đang ghi nhận sự phục hồi rõ rệt, hỗ trợ hoạt động chuyển nhượng các lô đất của BCM tại khu vực Bình Dương.

- Về dài hạn, VCBS vẫn đánh giá cao vị thế của hệ sinh thái BCM trong khu vực phía Nam. Đối với giai đoạn cuối năm 2025 - đầu năm 2026, VCBS đưa ra khuyến nghị TRUNG LẬP cho cổ phiếu BCM với mức định giá hợp lý là 73.643 VND/ cổ phiếu.

--------------------------------------------------------------

(11/11/2025) **Q3/2025: lợi nhuận vượt kỳ vọng nhờ các công ty liên kết/liên doanh**

- Lợi nhuận thuần Q3/2025 đạt 416 tỷ đồng (tăng 20,8% so với cùng kỳ) trên doanh thu 829 tỷ đồng (giảm 33,2% so với cùng kỳ). Lợi nhuận thuần vượt kỳ vọng của HSC nhờ các công ty liên kết/liên doanh (chủ yếu là VSIP) có mức đóng góp cao hơn kỳ vọng.

- Lợi nhuận thuần và doanh thu 9 tháng đầu năm 2025 đạt lần lượt 103,4% và 69,9% dự báo cho cả năm 2025 của HSC, trong khi hoàn thành lần lượt 96,6% và 58,7% KHKD cho cả năm của BLĐ công ty. Rất có khả năng HSC sẽ điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận.

- HSC duy trì khuyến nghị Nắm giữ với giá mục tiêu là 69.000đ. BCM hiện đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 29,5 lần, thấp hơn so với bình quân 3 năm ở mức 36,3 lần. Cổ phiếu cũng đang giao dịch với mức chiết khấu 22,7% so với RNAV, nhỏ hơn so với bình quân từ khi HSC đưa ra khuyến nghị lần đầu vào giữa tháng 3/2025 ở mức 23,5%.

------------------------------------------------------------------------

(10/10/2025) **Phát hành không thành công để lại nhiều thách thức**

- HSC tăng 4,4% giá mục tiêu đối với BCM lên 69.000đ, sau khi tăng dự báo lợi nhuận giai đoạn 2025-2027, nhưng hạ khuyến nghị xuống Nắm giữ (từ Tăng tỷ trọng) với tiềm năng tăng giá 1,9% tại giá mục tiêu mới.

- Đa phần dựa trên việc điều chỉnh tăng dự báo tỷ suất lợi nhuận gộp liên quan đến hoạt động bán đất ở tại dự án Bình Dương New City (BDNC), HSC tăng lần lượt 21,3%, 21,5% và 14,6% dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2025- 2027 của BCM lên 2,2 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 3,3%), 2,3 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 5,8%) và 2,6 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 15,5%).

- Sau khi giá cổ phiếu tăng 9% trong 3 tháng qua nhưng diễn biến kém tích cực hơn chỉ số VN Index, BCM hiện đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 30,7 lần, thấp hơn so với bình quân 3 năm ở mức 31,9 lần. Cổ phiếu cũng đang giao dịch với mức chiết khấu 22% so với RNAV (nhỏ hơn so với bình quân từ khi HSC đưa ra khuyến nghị lần đầu vào giữa tháng 3 ở mức 23,5%).

-------------------------------------------------------------------------

(22/09/2025) **Hoãn kế hoạch tăng vốn**

- Vào ngày 17/9/2025, Becamex IDC (BCM) đã công bố kết quả lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản về kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu ra công chúng thông qua phương thức đấu giá công khai nhằm tăng vốn điều lệ. Ngày chốt danh sách cổ đông là 19/6/2025.

- Đáng chú ý, tỷ lệ tham gia bỏ phiếu của cổ đông đạt khoảng 98,3% tổng số cổ phiếu đang lưu hành. Tuy nhiên, chỉ có 2,9% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết tán thành, trong khi cổ đông nhà nước – là Ủy ban Nhân dân tỉnh Bình Dương (cũ), hiện nắm giữ 95,4% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết - đã “không có ý kiến”.

- **Sự thay đổi về quy định pháp lý có thể ảnh hưởng tới tiến độ của kế hoạch tăng vốn của BCM:** Quốc hội đã thông qua Luật số 68 quy định về quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp – có hiệu lực từ ngày 1/8/2025. Tuy nhiên, các nghị định và thông tư hướng dẫn vẫn chưa được ban hành. Do đó, BCM cho biết kế hoạch tăng vốn khó có thể thực hiện trong năm 2025 và sẽ được trình lại vào năm 2026, khi đã có hướng dẫn pháp lý rõ ràng.

- **Kế hoạch tăng vốn:** Kế hoạch tăng vốn, đã được thông qua tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025, nhằm huy động 7,5 nghìn tỷ đồng thông qua phát hành 150 triệu cổ phiếu. Trong đó, 3,5 nghìn tỷ đồng dự kiến được sử dụng để góp vốn vào các liên doanh và công ty liên kết (bao gồm VSIP, BW Industrial và Becamex–Bình Phước), và khoảng 5 nghìn tỷ đồng được dùng để tái cấu trúc tài chính và giảm nợ.

- **Quan điểm đầu tư:** Dù thời điểm thực hiện kế hoạch tăng vốn vẫn chưa rõ ràng, chúng tôi cho rằng việc tăng vốn là cần thiết về mặt chiến lược để củng cố bảng cân đối kế toán của BCM và hỗ trợ các dự án mới của công ty. Do đó, việc ban hành nghị định và thông tư hướng dẫn đối với Luật quản lý vốn nhà nước sẽ là yếu tố thúc đẩy quan trọng đối với cổ phiếu. Becamex IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam với lợi thế về quỹ đất lớn gồm 812 ha đất công nghiệp và 452 ha đất thương mại tại Thành phố Mới Bình Dương, đều thuộc sở hữu 100%. Ngoài ra, liên doanh VSIP được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng 2 chữ số trong giai đoạn 2025–2026.

-------------------------------------------------------------------------

(15/08/2025) **KQKD Q2/2025 vượt dự báo nhờ doanh thu bán sỉ tại BDNC**

- Lợi nhuận thuần Q2/2025 đạt 1.466 tỷ đồng (tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ và 4 lần so với quý trước), vượt dự báo của HSC, trên doanh thu thuần 2.524 tỷ đồng (tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ và 36,7% so với quý trước), chủ yếu nhờ doanh thu bán sỉ đất dân dụng tại dự án Thành phố mới Bình Dương (BDNC).

- Tính chung nửa đầu năm 2025, lợi nhuận thuần và doanh thu đạt lần lượt 101,7% và 54,7% dự báo cả năm 2025 của HSC, tương ứng hoàn thành 73,8% và 45,9% kế hoạch HĐKD cả năm của BLĐ Công ty.

-------------------------------------------------------------------------

(05/08/2025) **Lợi nhuận tăng trưởng mạnh chủ yếu từ hoạt động cho thuê và chuyển nhượng đất**

- KQKD Q2/2025 tăng mạnh nhờ mảng bất động sản và lợi nhuận từ liên doanh. BCM ghi nhận KQKD Q2/2025 ấn tượng với doanh thu và lợi nhuận ròng thuộc cổ đông công ty mẹ (NPATMI) lần lượt đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (+116% svck) và 1,4 nghìn tỷ đồng (+272% svck), được thúc đẩy bởi hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp và chuyển nhượng đất tại Bình Dương cũng như lợi nhuận từ liên doanh tăng mạnh, đặc biệt từ VSIP. Kết quả khả quan này đã giúp lợi nhuận trong nửa đầu năm hoàn thành 73% kế hoạch cả năm 2025 của công ty.

- Đẩy nhanh chuyển nhượng đất tại Thành phố mới Bình Dương giai đoạn 2025–2026. BCM dự kiến chuyển nhượng 20 ha đất bất động sản nhà ở cho các chủ đầu tư thứ cấp, được hỗ trợ bởi tiến độ xây dựng nhanh và nâng cấp hạ tầng sau khi khu vực này được sáp nhập hành chính vào TP. Hồ Chí Minh trong năm 2025.

- Đóng góp từ khu công nghiệp mở rộng và liên doanh. Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng dự kiến đi vào hoạt động vào cuối năm 2025, mang lại doanh thu dự báo 1,55 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, các liên doanh VSIP và BWID dự kiến đóng góp 2,1 nghìn tỷ đồng lợi nhuận (+7% svck).

- Luận điểm đầu tư. **BCM duy trì vị thế là nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, được hỗ trợ bởi quỹ đất lớn và tăng trưởng ổn định từ các liên doanh - đặc biệt là VSIP, dự kiến đạt mức tăng 2 chữ số đến năm 2026**

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

(12/06/2025) **MỞ RỘNG QUỸ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP**

**ĐÁNH GIÁ:**

- Với vị thế là doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Bình Dương & sở hữu quỹ đất lớn, BCM sẽ được hưởng lợi từ việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM và mở ra không gian phát triển mới. Ngoài ra, việc bổ sung thêm gần 1.000ha quỹ đất KCN sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng trong giai đoạn tới cho BCM.

- Trong 1 – 2 năm tới BCM có thể chịu áp lực từ chính sách thuế quan, tình trạng thừa cung đất KCN và nhu cầu tài chính lớn cho các dự án trọng điểm. Về dài hạn, VCBS vẫn đánh giá cao vị thế của hệ sinh thái BCM trong khu vực phía Nam. VCBS đưa ra khuyến nghị TRUNG LẬP cho cổ phiếu BCM với mức định giá hợp lý là 66.740 VND/ cổ phiếu.

**TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP**

- **Áp lực về thuế quan và triển vọng FDI năm 2025.** Chính sách thuế quan mới từ Mỹ có thể làm giảm sức hút của Việt Nam với các doanh nghiệp FDI, tuy vậy VCBS đánh giá sẽ không có làn sóng ồ ạt rút FDI khỏi Việt Nam. Những ảnh hưởng tiêu cực lên tốc độ lấp đầy các KCN là không thể tránh khỏi do tâm lí trì hoãn mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp FDI.

- **Hưởng lợi từ việc sáp nhập Bình Dương vào HCM.** Việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM kì vọng thúc đẩy thị trường BĐS nhờ tăng tốc các dự án hạ tầng kết nối với HCM. Ngoài ra, với vai trò là trung tâm khu công nghiệp của siêu đô thị, VCBS kỳ vọng các chỉ tiêu sử dụng đất KCN từ HCM sẽ được phân bổ sang Bình Dương.

- **Bổ sung quỹ đất KCN gần 1000 ha.** VCBS kỳ vọng việc bổ sung quỹ đất kịp thời từ các dự án KCN Bàu Bàng MR (400ha) và Cây Trường (700ha) sẽ là động lực phục hồi doanh thu mảng KCN của BCM trong bối cảnh các dự án hiện tại đã lấp đầy trên 80%.

- **Quỹ đất lớn cho các dự án dân cư.** Với quỹ đất dân dụng chưa khai thác vẫn còn rất lớn (khoảng 1.186 ha) vẫn chưa được khai thác đúng tiềm năng, VCBS kỳ vọng đây sẽ động lực tăng trưởng dài hạn cho BCM, nhất là khi giá đất khu vực đang có dấu hiệu tích cực.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

(23/05/2025) **Tổ chức ĐHCĐ; công bố kế hoạch phát hành**

- BCM đã tổ chức ĐHCĐ và thông qua KHKD năm 2025 cũng như kế hoạch chi trả cổ tức cho KQKD năm 2024. BCM có kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá, với giá khởi điểm là 50.000đ/cp (dự kiến huy động được 7,5 nghìn tỷ đồng).

- KHKD năm 2025 đề xuất doanh thu thuần đạt 9,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 78,8%) và LNST dự kiến đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 3,1%), cao hơn 16,8% so với dự báo của HSC ở mức 2,1 nghìn tỷ đồng dựa trên giả định doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN tăng.

- HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng với giá mục tiêu là 66.100đ. BCM đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 23,6 lần, thấp hơn nhiều so với bình quân 3 năm ở mức 34,1 lần.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

(12/05/2025) **KQKD Q1/2025 và công bố tài liệu ĐHCĐ**

- **Lợi nhuận thuần Q1/2025 đạt 358 tỷ đồng (tăng 3 lần so với cùng kỳ nhưng giảm 73,9% so với quý trước), sát với dự báo, trên doanh thu 1.842 tỷ đồng (tăng 127% so với cùng kỳ nhưng giảm 7,9% so với quý trước). Doanh thu và lợi nhuận thuần Q1/2025 đạt lần lượt 23,1% và 20% dự báo cho cả năm 2025 của HSC trong khi hoàn thành lần lượt 19,4% và 14,5% KHKD cho cả năm của BLĐ Công ty.**

- **BCM vừa công bố tài liệu ĐHCĐ năm 2025, với mục tiêu LNST 2,5 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 3% và cao hơn 17% so với dự báo.**

- **HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng với giá mục tiêu là 66.100đ. BCM đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 23,6 lần, thấp hơn nhiều so với bình quân 3 năm ở mức 34,1 lần. Cổ phiếu cũng đang giao dịch với mức chiết khấu 33,4% so với RNAV (so với bình quân từ khi mới đưa ra khuyến nghị lần đầu vào giữa tháng 3/2025 ở mức 31%.**

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

(29/04/2025) **Công bố tạm tạm hoãn đợt chào bán thêm cổ phiếu**

- BCM tạm hoãn đợt chào bán thêm 300 cổ phiếu ra công chúng dự kiến diễn ra vào ngày 28/4/2025 sau các đợt bán tháo trong thời gian gần đây.

- Việc trì hoãn đợt phát hành sẽ làm chậm nguồn tài trợ cho các dự án. Ngoài ra, những bất ổn liên quan đến chính sách thuế quan có thể mang lại rủi ro cho hoạt động cho thuê đất KCN, ảnh hưởng đến triển vọng lợi nhuận của Công ty.

- Giá cổ phiếu BCM giảm 24,2% trong 1 tháng qua do bị ảnh hưởng trực tiếp từ tâm lý tiêu cực liên quan đến chính sách thuế của Mỹ. Cổ phiếu đang được giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 23,6 lần, thấp hơn so với bình quân 3 năm ở mức 35,4 lần, và cổ phiếu đang có mức chiết khấu 38,1% so với ước tính RNAV. HSC đang xem xét khuyến nghị, giá mục tiêu và dự báo lợi nhuận.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

(19/03/2025)

- **LNST Q4/2024 sụt giảm nhưng LNST cả năm 2024 đi ngang và phù hợp với dự phóng của ACBS. Điều chỉnh LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2025 tăng 18% lên 3.152 tỷ đồng (+50% svck) do cộng thêm giao dịch chuyển nhượng một lô đất tại Thành phố mới Bình Dương. Tăng giá mục tiêu cuối năm 2025 thêm 23% lên 92.000 đồng/cổ phiếu chủ yếu nhờ giá cho thuê đất công nghiệp và giá đất ở tại tỉnh Bình Dương tăng. Lặp lại khuyến nghị Khả quan.**

- **BCM công bố KQKD Q4/2024 suy giảm với doanh thu 2.013 tỷ đồng (-61% svck) và LNST 1.540 tỷ đồng (-25% svck). Sự sụt giảm này chủ yếu do trong Q4/2023 ghi nhận giao dịch chuyển nhượng lô đất rộng 18,9 ha cho CapitaLand với giá trị 242 triệu USD.**

- **Trong năm 2024, BCM ghi nhận doanh thu là 5.225 tỷ đồng (-36% svck) và LNST là 2.310 tỷ đồng (+1% svck), hoàn thành 98% kế hoạch lợi nhuận và 94% dự phóng của ACBS. Sự sụt giảm chủ yếu là do Q4/2023 ghi nhận giao dịch chuyển nhượng đã đề cập ở trên, một phần được bù đắp bởi lợi nhuận được chia cao hơn từ các công ty liên doanh, liên kết, đặc biệt là từ VSIP, đạt gần 2.000 tỷ đồng (+145% svck).**

- **Tỷ lệ đòn bẩy của BCM tiếp tục xu hướng tăng với tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu tăng từ 75,9% năm 2020 lên 103,1% năm 2024 (+9,2% svck) và Nợ ròng/EBITDA từ 6,1 lần lên 11,0 lần. T��ng nợ vay tăng hơn 8.700 tỷ đồng lên hơn 23.600 tỷ đồng trong năm 2024, trong đó vay ngắn hạn ngân hàng chiếm 28%, vay dài hạn ngân hàng chiếm 23% và trái phiếu doanh nghiệp chiếm 56%.**

- **Để giảm tỷ lệ đòn bẩy, công ty dự kiến phát hành 300 triệu cổ phiếu (tương đương 29% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) thông qua đấu giá ra công chúng được tổ chức vào ngày 28/4/2025 với giá khởi điểm là 69.600 đồng/cổ phiếu. Số tiền thu được dự kiến là 20.880 tỷ đồng sẽ được đầu tư vào các khu công nghiệp (KCN) Bàu Bàng mở rộng và Cây Trường, góp vốn vào các công ty liên kết, tái cấu trúc nợ và đầu tư vào vốn lưu động (Vui lòng xem Bảng 5). Với mức đấu giá khởi điểm thấp hơn 12% so với giá thị trường hiện tại, ACBS cho rằng khả năng bán toàn bộ 300 triệu cổ phiếu có thể là khá khó khăn đối với BCM.**

- **ACBS dự phóng KQKD 2025 tăng trưởng mạnh với doanh thu đạt 10.335 tỷ đồng (+99% svck) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 3.152 tỷ đồng (+50% svck), tăng 18% so với báo cáo cập nhật trước đó do cộng thêm giao dịch chuyển nhượng đất tại Thành phố mới Bình Dương cho Sembcorp. Tăng giá mục tiêu cuối 2025 thêm 23% lên 92.000 đ/cp chủ yếu nhờ tăng giá cho thuê đất công nghiệp từ 120-130 USD/m2 lên 150-170 USD/m2 và giá đất ở của BCM tại tỉnh Bình Dương ước tăng 30-39%.**

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

(07/02/2025) **SSI-RS: Cập nhật về phê duyệt chào bán công khai của Ủy ban chứng khoán Nhà nước và công bố giá khởi điểm**

Giá hiện tại (tại ngày 06/02/2025): 70.800 Đồng/cp

Ngày 6/2/2025, BCM đã công bố giá khởi điểm là 69.600 đồng/cp cho phương án chào bán công khai sắp tới. **Nếu thành công, công ty sẽ thu về được 20,88 nghìn tỷ đồng.**

- Trước đó, vào ngày 4/2/2025, BCM đã nhận được phê duyệt từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho việc chào bán công khai 300 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá mở tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh. Đây được dự đoán sẽ là một trong những thương vụ chào bán công khai lớn nhất trong lịch sử thị trường vốn Việt Nam. Theo bản cáo bạch, tổng số tiền thu được từ việc chào bán sẽ được phân bổ cho:

> Đầu tư vào KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng Mở rộng tại tỉnh Bình Dương.

> Tăng vốn cho các công ty liên kết, bao gồm Công ty Liên doanh Phát triển Công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP); Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Becamex Bình Phước; Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Năng lượng Becamex-VSIP (BVP); Công ty Cổ phần Giải pháp Năng lượng Thông minh Việt Nam-Singapore (VSSES); và Công ty Cổ phần Becamex Bình Định.

>Tái cấu trúc tài chính, bao gồm thanh toán các trái phiếu và khoản vay hiện tại, tổng giá trị 5.060 tỷ đồng.

- **Xin lưu ý rằng SSI là đơn vị tư vấn duy nhất cho giao dịch này.**

- **Cập nhật KQKD năm 2024**: BCM đã công bố doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (NPATMI) lần lượt đạt 5.195 tỷ đồng (-34% svck) và 2.105 tỷ đồng (-13% svck), hoàn thành 58% và 98% kế hoạch của công ty. Mức giảm NPATMI trong năm 2024 chủ yếu do việc ghi nhận doanh thu từ bán bất động sản trong Q4/2024 thấp hơn so với Q4/2023. Công ty đã ghi nhận doanh thu 1.334 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 4 lô đất (E7, E10, E11 và E14) tại dự án khu dân cư Hòa Lợi trong Q4/2024. Trong khi đó, Q4/2023 ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng đất 18,9 ha tại Thành phố Mới Bình Dương cho CapitaLand, trị giá 4.600 tỷ đồng.

- Năm 2025, Chúng tôi dự báo doanh thu và LNST sẽ lần lượt đạt 7.278 tỷ đồng (+40% svck) và 2.818 tỷ đồng (+22,1% svck). Mức tăng trưởng được thúc đẩy bởi doanh số bán hàng từ dự án One Residence tại Thành phố Mới Bình Dương và KCN Cây Trường bắt đầu đi vào hoạt động cuối năm 2025 và KCN Bàu Bàng mở rộng tăng diện tích đất sau khi đền bù giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại 380 ha. Ngoài ra, BCM dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận đáng kể từ VSIP (+14% svck), với các đóng góp từ các dự án mới như KCN VSIP 3, VSIP Nghệ An và VSIP Cần Thơ.

- BCM là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, Đồng thời, sự đóng góp từ liên doanh VSIP, trong đó BCM nắm giữ 49% cổ phần, dự kiến sẽ tăng trưởng thông qua các dự án cho thuê mới như KCN VSIP 3 và KCN VSIP Cần Thơ.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

#SSIRS **BCM 3Q24**

- Trong quý 3 năm 2024, doanh thu và LNST của BCM lần lượt đạt 1,22 nghìn tỷ đồng (+8% YoY) và 344 tỷ đồng (+58% YoY) - cao hơn kỳ vọng của chúng tôi - nhờ vào cổ tức đáng kể từ VSIP (125 tỷ đồng, + 100% YoY) (BCM nắm giữ 49% cổ phần tại VSIP) và cổ tức từ CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật là 131 tỷ đồng (BCM nắm giữ 49,76%). Bất động sản nhà ở và công nghiệp (chiếm 66% tổng doanh thu) đạt 822 tỷ đồng (+12% YoY). Biên lợi nhuận gộp tăng 4% YoY lên 85% do lợi nhuận gộp từ Khu tái định cư Bàu Bàng đạt mức cao 86% liên quan đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và hoàn thiện pháp lý thấp hơn.

- Doanh thu dịch vụ (dịch vụ quản lý và bảo trì khu công nghiệp độc lập, điện và nước sạch cho người thuê) chiếm 24% tổng doanh thu. Doanh thu đạt 300 tỷ đồng (+11% YoY). Biên lợi nhuận gộp đạt 44% (-3% YoY).

- Lợi nhuận từ liên doanh, liên kết tại quý 3/2024 chỉ đạt 243 tỷ đồng (+37,5 lần YoY), chủ yếu nhờ (1) cổ tức từ VSIP đạt 125 tỷ đồng (BCM nắm giữ 49%) tăng mạnh 100% YoY chủ yếu nhờ diện tích cho thuê tại Khu công nghiệp VSIP 3 tăng; (2) Cổ tức từ CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật là 131 tỷ đồng (BCM nắm giữ 49,76%).

- Tính đến quý 3/2024, BCM có 794 tỷ đồng (-71% YoY) trái phiếu đáo hạn trong vòng 1 năm. Đồng thời, việc phát hành trái phiếu dài hạn trong kỳ đã đẩy lượng trái phiếu đang lưu hành lên 10,5 nghìn tỷ đồng (+16% YoY). Như vậy, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của BCM đạt 1,02 lần vào quý 3 năm 2024 (từ mức 1,01 lần vào quý 1 năm 2024).

- Lũy kế, doanh thu thuần và LNST của cổ đông công ty mẹ trong 9 tháng năm 2024 đạt 3,2 nghìn tỷ đồng (+6% so với cùng kỳ năm trước) và 735 tỷ đồng (+88% so với cùng kỳ năm trước), hoàn thành 32% mục tiêu của công ty.

**Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu là 84.700 đồng/cổ phiếu (tăng 26%).**