IDC

(05/03/2026) **SẴN SÀNG BỨT PHÁ**

Khi áp lực thuế quan dần hạ nhiệt, FDI lĩnh vực sản xuất được kỳ vọng sẽ ghi nhận tín hiệu tích cực qua đó thúc đẩy sự phục hồi của hoạt động cho thuê đất Khu công nghiệp trong năm 2026\. Với quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại các vị trí chiến lược, các dự án mới của IDC hứa hẹn sẽ là động lực tăng trưởng then chốt cho doanh nghiệp trong giai đoạn tới.

VCBS dự báo doanh thu năm 2026 của IDC đạt 9.322 tỷ đồng (+8,54% yoy) và lợi nhuận thuần đạt 2.079 tỷ đồng (+7,62% yoy). Dựa trên lợi thế dòng tiền ổn định và năng lực triển khai dự án hiệu quả, VCBS đưa ra khuyến nghị MUA với cổ phiếu IDC với mức định giá trị hợp lý là 53.433 VNĐ/cổ phiếu.

**TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP**

**FDI sản xuất kỳ vọng phục hồi rõ nét hơn**

VCBS kỳ vọng FDI sản xuất sẽ có những tín hiệu tích cực nhờ các yếu tố: (1) Lo ngại về thuế quan dần hạ nhiệt, (2) Các doanh nghiệp FDI đã chuẩn bị xong các kế hoạch thích ứng và (3) Việt Nam vẫn duy trì các lợi thế trong thu hút đầu tư.

**Động lực từ nguồn cung tại các vị trí chiến lược**

Hoạt động cho thuê của IDC đã có những tín hiệu phục hồi tích cực kể từ Quý IV/2025\. VCBS kỳ vọng xu hướng này sẽ rõ nét hơn khi sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đã quay trở lại trong bối cảnh IDC đã chuẩn bị sẵn sàng nguồn cung mặt bằng tại các vị trí chiến lược. VCBS dự báo tổng diện tích cho thuê tại các dự án sẽ đạt 107,7 ha (+30% yoy) trong năm 2026.

**Các mảng phụ trợ tăng trưởng ổn định**

Dòng tiền ổn định từ mảng năng lượng và thu phí đường bộ tiếp tục ghi nhận tăng trưởng ổn định trong năm qua. Ngoài ra, hiện IDC đang tích cực triển khai dãy nhà xưởng xây sẵn và Nhà ở xã hội qua đó tăng cường thu hút đầu tư trong hệ sinh thái các KCN của mình. Trong đó NXXS tại Nhơn Trạch hiện đã được điều chỉnh quy hoạch giúp bổ sung thêm 18 ha qua đó bổ sung đáng kể nguồn cung nhà xưởng tại đây.

--------------------------------------------------------

(13/02/2026) **Cập nhật KQKD Q4/2025**

1.KQKD Q4/2025: IDC ghi nhận DTT đạt 2,160 tỷ VNĐ (+10% YoY) và LNST-CĐTS đạt 449 tỷ VNĐ (+26% YoY). Tăng trưởng chủ yếu đến từ (i) doanh thu mảng KCN và (ii) doanh thu tài chính 109 tỷ VNĐ (+105% YoY).

Diễn biến theo mảng: doanh thu cho thuê KCN tăng +18% YoY, đóng góp chính từ các hợp đồng ghi nhận 1 lần (+51% YoY). Bên cạnh đó, các mảng còn lại tiếp tục duy trì tăng trưởng tích cực gồm điện +6% YoY (nhờ các nhà máy thủy điện tăng huy động), dịch vụ KCN +17% YoY, và BOT +4% YoY.

Lợi nhuận ròng được hỗ trợ đáng kể bởi doanh thu tài chính đạt 109 tỷ đồng (+105% YoY), đóng góp 17% LNTT. Mức tăng chủ yếu đến từ tiền gửi có kỳ hạn tăng lên 6.907 tỷ đồng (gấp 3 lần so với cuối năm 2024), qua đó giúp lãi tiền gửi tăng +93% YoY trong Q4/2025..

2.Luỹ kế năm 2025: DTT đạt 8,588 tỷ VNĐ (-3% YoY) và LNST-CĐTS đạt 1,932 tỷ VNĐ (-3% YoY), tương ứng hoàn thành 104% kế hoạch doanh thu và 112% kế hoạch lợi nhuận.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ (1) doanh thu KCN giảm -17% YoY do tác động từ chính sách thuế quan trong 1H2025, nhưng được bù đắp một phần bởi (2) doanh thu điện tăng +14% YoY nhờ thủy điện Đăk Mi 3 gia tăng sản lượng, đồng thời, biên LNG mảng này cải thiện +2.2 đpt nhờ tối ưu hoá chi phí.

Doanh thu chưa thực hiện dài hạn tăng mạnh từ 4,599 tỷ VNĐ lên 5,529 tỷ VNĐ (+20% YoY), phản ánh các khoản thu tiền trước cao hơn tại các KCN trọng điểm, nổi bật KCN Phú Mỹ II +63% YoY.

3.Thông tin khác: Tổng vốn đầu tư nuiowcs ngoài đăng ký vào Việt Nam trong năm 2025 đạt 38.42 tỷ USD (+0.5% YoY), trong đó, số vốn FDI thực hiện ước đạt 27.62 tỷ USD (+9% YoY, đây là mức cao nhất trong giai đoạn 5 năm gần nhất)

**ĐÁNH GIÁ CỦA BSC**

Hiện IDC chưa công bố số liệu cụ thể về hoạt động cho thuê đất KCN (mảng kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp trong Q4/2025). Tuy nhiên, dựa trên thông tin từ buổi gặp gỡ nhà đầu tư (11/2025), BSC cho rằng tín hiệu cải thiện trong giai đoạn cuối năm đến từ: (1) khách hàng quay lại đàm phán khi môi trường chính sách thuế quan dần ổn định, và (2) ký mới một số hợp đồng quy mô trung bình (8–10 ha), hỗ trợ tiến độ ghi nhận backlog trong kỳ.

**TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP**

BSC kỳ vọng các doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN được hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ khối doanh nghiệp tư nhân/SME và định hướng thu hút FDI công nghệ cao của chính phủ.

Mảng cho thuê KCN được huởng lợi từ Nghị định 20/2026/NĐ-CP nhằm thúc đẩy doanh nghiệp sản xuất tư nhân trong nước, nổi bật gồm (1) công khai quỹ đất ưu tiên trong KCN; (2) hỗ trợ ngân sách cho hạ tầng; (3) giảm tiền thuê lại đất & cơ chế hoàn trả.

BSC đánh giá nghị định 20/2026/NĐ-CP là chất xúc tác thúc đẩy cầu thuê tại các KCN nhờ cơ chế ưu tiên quỹ đất và giảm tiền thuê lại đất cho nhóm doanh nghiệp SME, qua đó hỗ trợ tốc độ lấp đầy tại các KCN còn dư địa. Trong đó, nhóm hưởng lợi rõ nét "chính từ Nghị định 20" là các doanh nghiệp có tệp khách thuê chủ yếu là SME như SZC, SIP, TIP, … trong khi các DN có tệp KH FDI như IDC, KBC, VGC, BCM,... tùy thuộc vào quy mô, ngành nghề... mà sẽ được Chính Phủ xem xét ưu đãi ở các mức độ khác nhau.

Song song, làn sóng FDI được kỳ vọng tiếp tục duy trì tích cực nhờ định hướng thu hút vốn đầu tư nước ngoài từ Chính phủ. Trong Công điện số 06/CĐ-TTg ngày 24/01/2026 thủ tướng yêu cầu (1) khẩn trương hoàn thiện và trình Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), như một nhiệm vụ trọng tâm để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng 2026; (2) định hướng thu hút FDI nhấn mạnh dự án quy mô lớn, công nghệ cao, đồng thời đẩy mạnh xúc tiến đầu tư tại chỗ, ưu tiên các lĩnh vực như bán dẫn, AI, công nghệ số.

Nếu Nghị quyết được ban hành với các cơ chế rõ ràng, nhóm KCN có thể hưởng lợi từ làn sóng thuê đất/nhà xưởng của FDI công nghệ cao, góp phần gia tỷ lệ lấp đầy ở các KCN có vị trí tốt và hạ tầng sẵn sàng. Hiện, các ngành công nghệ cao chiếm tới 14% cơ cấu khách thuê của IDC, chủ yếu tập trung tại khu vực Bắc Ninh như KCN Quế Võ 2.

BSC kỳ vọng KQKD năm 2026F phục hồi nhờ: (1) doanh số cho thuê đất KCN tăng trưởng khi khách hàng quay lại kế hoạch thuê/mở rộng sau giai đoạn bất định về thuế quan, đồng thời KCN Vinh Quang bắt đầu mở bán; (2) mảng điện và RBF&RBW tiếp tục duy trì nguồn thu tương đối ổn định, đóng vai trò “bệ đỡ” cho dòng doanh thu; và (3) biên lợi nhuận được cải thiện, do cơ cấu ghi nhận doanh thu dịch chuyển sang các KCN có giá cho thuê cao hơn.

**Khuyến nghị**

Hiện tại, BSC chưa có khuyến nghị đối với mã cổ phiếu IDC. BSC đang điều chỉnh lại dự phóng KQKD cũng như định giá của doanh nghiệp, và sẽ cập nhật chi tiết trong các báo cáo sắp tới.

IDC hiện đang giao dịch tại P/B = 2.6x, thấp hơn trung vị 5 năm = 3.2x, tương ứng chiết khấu khoảng 10% so với mức định giá lịch sử. BSC cho rằng định giá hiện tại của IDC đã phản ánh phần lớn các thách thức chung của ngành KCN, và IDC vẫn còn dư địa tạo hiệu suất đầu tư tích cực trong năm 2026, nhờ môi trường chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và bối cảnh thuế quan dần ổn định.

--------------------------------------------------------

(06/02/2026) **KQKD Q4/2025 vượt trội nhờ ghi nhận hợp đồng cho thuê**

- IDICO ghi nhận KQKD Q4/2025 vượt trội, với doanh thu tăng lên 2,16 nghìn tỷ đồng (+10% svck) và lợi nhuận ròng đạt 540 tỷ đồng (+23% svck), cao hơn đáng kể kỳ vọng của chúng tôi. Kết quả khả quan này phần lớn đến từ việc ghi nhận hợp đồng cho thuê khu công nghiệp (KCN) đã ký gần 1 năm trước, phù hợp với chính sách kế toán của IDC.

- Mảng cho thuê đất khu công nghiệp tiếp tục là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận. Diện tích cho thuê mới đạt 21 ha (+14% svck), chủ yếu đến từ KCN Phú Mỹ II và Hựu Thạnh, giúp doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp tăng lên 602 tỷ đồng (+21% svck). Giá thuê trung bình tăng 7% svck, tuy nhiên biên lợi nhuận gộp giảm 14 điểm % svck xuống 56%, do tỷ trọng đóng góp lớn hơn từ KCN Hựu Thạnh - vốn có biên lợi nhuận thấp hơn so với Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng.

- Mảng điện duy trì tăng trưởng ổn định, với doanh thu đạt 1,08 nghìn tỷ đồng (+6% svck), nhờ sản lượng tiêu thụ điện tại các KCN tăng và sản lượng tiêu thụ từ thủy điện cải thiện. Biên lợi nhuận gộp đạt 14%. Thu phí BOT cũng ổn định với doanh thu đạt 126 tỷ đồng (+4% svck) nhờ lưu lượng phương tiện tăng. Biên lợi nhuận gộp đạt 42%.

- IDC duy trì bảng cân đối kế toán lành mạnh với tiền mặt ròng 1,4 nghìn tỷ đồng tính đến cuối Q4/2025 (+11% svck). Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng lên 0.71x từ 0.43x trong năm 2024, phản ánh việc gia tăng vay nợ cho hoạt động giải phóng mặt bằng tại KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang.

- Lũy kế năm 2025, IDC ghi nhận doanh thu đạt 8,6 nghìn tỷ đồng (-3% svck) và lợi nhuận ròng đạt 2,35 nghìn tỷ đồng (-1,5% svck), cao hơn 12% so với kế hoạch lợi nhuận năm của công ty.

- Sang năm 2026, doanh thu và lợi nhuận ròng dự kiến lần lượt đạt 9,8 nghìn tỷ đồng (+15% svck) và 2,4 nghìn tỷ đồng (+4% svck), chủ yếu nhờ việc bắt đầu cho thuê KCN Tân Phước 1 vào cuối Q4/2026 với khách thuê chính là một doanh nghiệp sản xuất dệt may. Tuy nhiên, biên lợi nhuận tại Tân Phước 1 dự kiến đạt khoảng 38%, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng các KCN hiện hữu của IDC.

- **Luận điểm đầu tư:** IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với quỹ đất sẵn sàng cho thuê 1.355ha và giải phóng mặt bằng tương đối thuận lợi. Mặc dù biên lợi nhuận dự kiến duy trì 50% đến năm 2026, tăng trưởng lợi nhuận trong ngắn hạn có thể ở mức vừa phải do ảnh hưởng cơ cấu từ các dự án mới. Chúng tôi duy trì khuyến nghị **TRUNG LẬP** với giá mục tiêu 12 tháng là **49.800 đồng/cổ phiếu**, dựa trên phương pháp định giá giá trị hiện tại ròng (NPV) đối với mảng khu công nghiệp, bao gồm cả định giá KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang.

--------------------------------------------------------

(02/02/2026) **Q4/2025: Lợi nhuận tăng 26% so với cùng kỳ, cao hơn kỳ vọng**

KQKD Q4/2025 của IDC cao hơn kỳ vọng của HSC, với lợi nhuận thuần đạt 449 tỷ đồng (tăng 26% so với cùng kỳ) trên doanh thu 2,2 nghìn tỷ đồng, tăng 10,5% so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuần năm 2025 hoàn thành 108% dự báo cho cả năm của HSC.

Tiền mặt thuần trong quý giảm xuống còn 1,5 nghìn tỷ đồng, so với mức 2,3 nghìn tỷ đồng vào cuối Q3/2025 do IDC tăng nợ vay để tài trợ vốn đầu tư cho các dự án KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang. Tỷ lệ tiền mặt thuần/vốn CSH đạt 18%; rất vững chắc theo quan điểm của HSC.

HSC duy trì khuyến nghị và giữ nguyên giá mục tiêu. Dựa trên ước tính hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với mức chiết khấu 35% so với RNAV, lớn hơn bình quân 2 năm ở mức 25%.

--------------------------------------------------------

(30/01/2026) **LN ròng duy trì ổn định, bất chấp áp lực từ lo ngại thuế quan năm 2025**

- Doanh thu và LN ròng Q4/25 tăng lần lượt 10,5%/25,5% svck, đạt 2.160 tỷ đồng/449 tỷ đồng.

- Doanh thu và LN ròng 2025 hoàn thành lần lượt 93,8% và 141,4% so với dự phóng của VNDS.

--------------------------------------------------------

(27/01/2026) **KQKD năm tài chính 2025 vượt dự báo của VCSC nhờ doanh thu và biên lợi nhuận gộp mảng KCN cao hơn kỳ vọng trong quý 4-Báo cáo KQKD**

- Tổng Công ty IDICO (IDC) đã công bố KQKD quý 4/2025 với doanh thu đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (+10% YoY nhưng -25% QoQ) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 449 tỷ đồng (+26% YoY nhưng -47% QoQ). VCSC cho rằng kết quả này chủ yếu đến từ việc bàn giao phần backlog KCN chưa ghi nhận doanh thu, mà VCSC ước tính đạt khoảng 49 ha tại thời điểm cuối quý 3/2025.

- KQKD năm tài chính 2025: Doanh thu đạt 8,6 nghìn tỷ đồng (-3% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,9 nghìn tỷ đồng (-3% YoY), lần lượt hoàn thành 105% và 118% dự báo cả năm của VCSC. Nhìn chung, VCSC nhận thấy không có sự thay đổi đáng kể đối với dự báo lợi nhuận năm 2026 của VCSC (dù cần thêm đánh giá chi tiết), do triển vọng tích cực từ mức biên lợi nhuận gộp KCN cao hơn dự kiến nhiều khả năng sẽ bị ảnh hưởng bởi mức sụt giảm ước tính của backlog chưa ghi nhận doanh thu tại thời điểm cuối năm 2025.

- Mảng KCN:Doanh thu đạt 3,4 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 (-14% YoY), chiếm 40% tổng doanh thu. VCSC ước tính dòng tiền thu được từ mảng KCN sẽ giảm 23% YoY xuống còn 3,5 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 (tương đương 102% dự báo của VCSC). Trong khi đó, biên lợi nhuận gộp mảng KCN năm 2025 đạt 62,3%, cao hơn so với 60,9% năm 2024 và cao hơn mức dự báo của VCSC là 60,5%. VCSC cho rằng nguyên nhân biên lợi nhuận cải thiện YoY là do sự gia tăng của giá cho thuê trung bình trên toàn bộ các KCN của IDC.

- Về hoạt động cho thuê đất KCN, IDC chưa công bố kết quả quý 4/2025. Trong khi số liệu chi tiết vẫn đang chờcập nhật, ban lãnh đạo cho biết tại cuộc họp gặp gỡNĐT tháng 11/2025 rằng đà tăng trưởng đã cải thiện trong quý 4, khi công ty ký kết một sốhợp đồng quy mô trung bình (khoảng 5-10 ha) trong tháng 10. VCSC dựbáo doanh sốcho thuê đất KCN sẽphục hồi lên mức 100 ha (+33% so với 2025F) trong năm 2026, nhờ được hỗ trợ bởi quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các tỉnh KCN cấp 1 và việc mở bán các dự án mới (KCN Vinh Quang giai đoạn 1 đã khởi công xây dựng hạ tầng vào tháng 1/2026).

- Mảng BĐS nhà ở: Công ty ghi nhận doanh thu năm 2025 đạt 356 tỷ đồng (-33% YoY), chủ yếu do việc ghi nhận backlog từ dự án KĐT Bắc Châu Giang tại Ninh Bình. Đối với năm 2026, VCSC kỳ vọng IDC sẽ triển khai mở bán dự án KĐT Hựu Thạnh (47 ha; Tây Ninh), sau khi đã bắt đầu thi công hạ tầng từ tháng 11/2025.

--------------------------------------------------------

(18/12/2025) **Tăng 18% giá mục tiêu; duy trì khuyến nghị Mua vàoy**

HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và tăng 18% giá mục tiêu lên 56.900đ, chủ yếu nhờ tăng dự báo lợi nhuận, định giá lại dự án và chuyển cơ sở định giá đến cuối năm 2026 (từ giữa năm 2026).

HSC tăng 9-17% dự báo lợi nhuận giai đoạn 2025-2027 nhờ diện tích đất được bàn giao cải thiện, tăng giả định lợi nhuận từ mảng năng lượng, BOT và dịch vụ. Nhìn chung, dự báo mới cho thấy lợi nhuận tăng trưởng CAGR 3 năm đạt 6,4%.

Sau khi giá cổ phiếu tăng 16% trong 1 tháng qua, IDC đang giao dịch với mức chiết khấu 41% so với ước tính RNAV, lớn hơn so với bình quân 22 tháng qua ở mức 25%. Cổ phiếu cũng có P/E trượt dự phóng 1 năm là 7,9 lần, thấp hơn 0,8 độ lệch chuẩn so với bình quân quá khứ ở mức 9,2 lần.

--------------------------------------------------------

(27/11/2025) **Quỹ đất chiến lược quy mô lớn thúc đẩy đà phục hồi của mảng cho thuê đất KCN - Cập nhật**

- - VCSC duy trì khuyến nghị MUA đối với IDC nhưng điều chỉnh giảm 4% giá mục tiêu xuống 54.000 đồng/cổ phiếu, chủ yếu do VCSC điều chỉnh giảm lần lượt 32%/22%/18%/11% dự báo sản lượng cho thuê đất KCN trong năm 2025/26/27/28, một phần được bù đắp bởi (1) VCSC cập nhật giá mục tiêu sang cuối năm 2026 và (2) định giá cao hơn cho mảng tiện ích KCN (chủ yếu là nhà xưởng xây sẵn/nhà kho xây sẵn) và mảng năng lượng.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 giảm 18% YoY, xuống mức 1,6 nghìn tỷ đồng, do kỳ vọng IDC sẽ bàn giao khoảng ~8 ha đất KCN trong quý 4/2025 (so với 28 ha trong 6T 2025 và 36 ha trong quý 3/2025), với phần lớn backlog cuối quý 3/2025 (ước tính vào khoảng 49 ha) sẽ được bàn giao trong năm 2026.

- Trong năm 2026, VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng 17% so với dự báo năm 2025, đạt mức 1,9 nghìn tỷ đồng, được hỗ trợ bởi (1) mức cải thiện YoY của doanh số cho thuê đất KCN, thúc đẩy lượng bàn giao tăng trở lại và (2) dự kiến mở bán dự án KĐT Hựu Thạnh.

- VCSC điều chỉnh tăng 3% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS trong năm 2025, nhờ dự phóng lợi nhuận gộp từ mảng KCN và năng lượng tăng; tuy nhiên, VCSC điều chỉnh giảm lần lượt 3% và 5% đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026/27, do giảm giả định cho thuê và bàn giao đất KCN trong giai đoạn này.

- VCSC kỳ vọng IDC tiếp tục thu hút nhu cầu thuê lớn, được củng cố bởi nền tảng vững chắc như quỹ đất đã giải phóng quy mô lớn, nằm tại vị trí chiến lược và cơ cấu khách thuê đa dạng (bao gồm Hyosung, Pepsico và Heineken). IDC hiện giao dịch với P/B điều chỉnh dự phóng trong năm 2025/26 là 1,6x/1,4x (dựa trên dự báo của VCSC), thấp hơn mức trung vị 2 năm là 2,1x.

- VCSC cho rằng IDC có thể duy trì cổ tức tiền mặt ở mức 2.000 đồng/cổ phiếu (lợi suất 4,9%), được hỗ trợ bởi vị thế tiền mặt trên vốn chủ sở hữu ròng vững chắc (28% vào cuối quý 3/2025) và dòng tiền từ mảng KCN ổn định (trung bình 3,7 nghìn tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2025-27, theo dự báo của VCSC).

- Rủi ro: Doanh số cho thuê đất KCN thấp hơn dự kiến; diễn biến bất lợi của chính sách thuế quan Mỹ đối với Việt Nam.

-----------------------------------------------------------------------

(12/11/2025) **Họp thông báo KQKD: Doanh số cải thiện trong quý 4**

- Ngày 5/11/2025, IDC tổ chức họp thông báo KQKD Q3/2025 và cập nhật diện tích đất đã được bàn giao, diện tích đất cho thuê chưa ghi nhận doanh thu và triển vọng kinh doanh trong Q4/2025.

- IDC báo cáo đã bàn giao 36 ha đất KCN trong Q3/2025 (9 tháng đầu năm 2025: 64 ha), trong khi diện tích đất cho thuê chưa ghi nhận doanh thu đạt tổng cộng 7 ha (9 tháng đầu năm 2025: 55 ha). BLĐ cho biết diện tích đất cho thuê chưa ghi nhận doanh thu đang cải thiện, với nhu cầu từ các khách thuê Trung Quốc tăng mạnh.

- IDC hiện đang giao dịch với mức chiết khấu 37% so với ước tính RNAV, lớn hơn so với bình quân 3 năm ở mức 20% và cổ phiếu cũng có PE trượt dự phóng 1 năm là 8,6 lần, thấp hơn 0,5 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 9,4 lần. HSC duy trì khuyến nghị và giữ nguyên giá mục tiêu.

-------------------------------------------------------------------------

(07/11/2025) **Doanh thu cho thuê đất KCN giảm QoQ trong quý 3, nhưng dự kiến phục hồi từ quý 4 - Báo cáo Gặp gỡ NĐT**

- **Doanh số cho thuê đất KCN:** Trong giai đoạn 9 tháng đầu năm 2025 (9T 2025), IDC đã ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN ở mức 55,4 ha (so với dự báo năm 2025 của VCSC là 110 ha, kế hoạch năm 2025 của công ty là 123,5 ha và kết quả 9T 2024 là 65,1 ha), tương ứng với doanh số cho thuê đất KCN trong quý 3/2025 là 7,6 ha (-23% QoQ). Doanh số cho thuê đất KCN trong 9T 2025 theo từng dự án bao gồm: 16,0 ha tại Quế Võ 2, 14,3 ha tại Hựu Thạnh, 13,0 ha tại Cầu Nghìn, 7,1 ha tại Phú Mỹ 2 mở rộng và 5,0 ha tại Phú Mỹ 2.

- Hoạt động cho thuê đất trong quý 3/2025 tương đối trầm lắng, nhưng tình hình đã cải thiện trong tháng 10 khi IDC công bố ký được một số hợp đồng/biên bản ghi nhớ cho thuê đất KCN quy mô trung bình (~5-10 ha). Ban lãnh đạo cũng cho biết một số khách thuê (trước đây tạm hoãn việc đàm phán do ảnh hưởng của thuế quan) đã nối lại các cuộc thảo luận với IDC.

- **Mảng nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW):** Tính đến cuối quý 3/2025, IDC đã cho thuê toàn bộ ~10 ha (diện tích đất) RBF/RBW tại các KCN Nhơn Trạch I và Hựu Thạnh (cao hơn so với mức xấp xỉ 2,4 ha vào cuối năm 2024). Tại dự án RBF/RBW Hựu Thạnh Giai đoạn 2 (8,2 ha), tiến độ xây dựng đã đạt khoảng 75%, và dự kiến sẽ hoàn tất toàn bộ các công đoạn vào quý 4/2025; đồng thời, phần lớn diện tích đất thuê của dự án cũng đã được đặt chỗ bởi các khách thuê tiềm năng. IDC cũng có kếhoạch khởi công các lô CN6-CN12 RBF tại KCN Nhơn Trạch I (20 ha) trong giai đoạn quý 4/2025 - quý 1/2026. Ngoài ra, công ty hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh quy hoạch 1/500 đối với dự án Hựu Thạnh Giai đoạn 3 (18,7 ha), và dự kiến sẽ hoàn tất việc điều chỉnh trong năm 2025.

- **Hoạt động bàn giao đất KCN:** IDC đã bàn giao khoảng 64 ha đất KCN trong 9T 2025, bao gồm 30 ha từ các hợp đồng ký mới trong năm 2025 và 34 ha từ các hợp đồng ký năm 2024. VCSC ước tính backlog chưa ghi nhận trong cuối quý 3/2025 là khoảng 49 ha, trong đó khoảng 24 ha đến từ các hợp đồng được ký vào năm 2024 và khoản 25 ha từ các hợp đồng ký trong giai đoạn 9T 2025. Dù chưa công bố kế hoạch bàn giao cho quý 4/2025, ban lãnh đạo vẫn tự tin sẽ hoàn thành mục tiêu LNTT năm 2025 do ĐHCĐ thông qua (2,6 nghìn tỷ đồng; -13% YoY).

- **Phát triển các dự án KCN trong kế hoạch:** Ban lãnh đạo cho biết công ty sẽ khởi công xây dựng KCN Vinh Quang - Giai đoạn 1 (Hải Phòng; tổng diện tích 226 ha) và KCN Tân Phước 1 (Đồng Tháp; tổng diện tích 415 ha) vào quý 1/2026. IDC đã hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho hơn 160 ha đất tại KCN Vinh Quang - Giai đoạn 1 và đặt mục tiêu hoàn tất bồi thường cho KCN Tân Phước 1 trong năm 2025.

- **Mảng BĐS nhà ở:** IDC đặt mục tiêu vào quý 1/2026 công ty sẽ khởi công xây dựng các dự án (i) khu dân cư và nhà ở công nhân Hựu Thạnh (47 ha; Tây Ninh - trước đây thuộc Long An) và (ii) khu nhà ở công nhân tại KCN Nhơn Trạch (Đồng Nai; tổng cộng khoảng 3.500 căn), với kế hoạch mở bán dự kiến sẽ rơi vào năm 2026; cả hai dự án hiện đang chờ được cấp giấy phép xây dựng.

- Nhìn chung, với mức doanh số cho thuê đất KCN thấp hơn kỳ vọng trong quý 3/2025, VCSC nhận thấy rủi ro điều chỉnh giảm đối với dự báo doanh số cho thuê đất KCN trong giai đoạn 2025- 2026, dù cần thêm đánh giá chi tiết. Tuy nhiên, VCSC vẫn cho rằng công ty sẽ ghi nhận đà phục hồi mạnh mẽ hơn trong giai đoạn từ quý 4/2025-2026, từ mức nền so sánh thấp trong giai đoạn từ quý 2-3/2025 khi tác động từ các yếu tố liên quan đến thuế quan giảm dần.

-------------------------------------------------------------------------

(07/11/2025) **KQKD Q3/2025: Vượt kỳ vọng nhờ đẩy mạnh bàn giao**

- KQKD Q3/2025 của IDC tốt hơn kỳ vọng của HSC, với lợi nhuận thuần 824 tỷ đồng (tăng 65% so với cùng kỳ) trên doanh thu 2.871 tỷ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuần 9 tháng đầu năm 2025 hoàn thành 90% dự báo cho cả năm 2025 của HSC.

- Diện tích đất công nghiệp được bàn giao phục hồi mạnh trong Q3/2025, thậm chí cao hơn kỳ vọng của HSC, khi những lo ngại về thuế quan giảm bớt. Mảng năng lượng cũng hoạt động tốt, với doanh thu tăng mạnh và tỷ suất lợi nhuận cải thiện. KQKD của các mảng kinh doanh khác cũng ổn định.

- HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giữ nguyên giá mục tiêu. Dựa trên dự báo hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch ở mức chiết khấu 37% so với RNAV, lớn hơn bình quân 20 tháng ở mức 20%.

-------------------------------------------------------------------------

(31/10/2025) **Mảng BĐS KCN tốt hơn kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận trong quý 3/2025 - Báo cáo KQKD**

- Tổng Công ty IDICO (IDC) công bố KQKD quý 3/2025 tích cực với doanh thu đạt 2,9 nghìn tỷ đồng (+26% YoY, +63% QoQ) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 842 tỷ đồng (+65% YoY, +183% QoQ). Tăng trưởng chủ yếu nhờ các đợt bàn giao backlog chưa ghi nhận theo kế hoạch, ước tính vào khoảng ~77 ha tính đến cuối quý 2/2025 (ước tính của VCSC).

- Trong 9T 2025, doanh thu đạt 6,4 nghìn tỷ đồng (-7% YoY) trong khi LNST sau lợi ích CĐTS giảm 10% YoY, xuống mức 1,5 nghìn tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 80% và 94% dự báo cả năm của VCSC. VCSC nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng nhẹ đối với dự báo lợi nhuận cho năm 2025 nhờ KQKD quý 3 tốt hơn kỳ vọng.

- Mảng KCN ghi nhận doanh thu trong 9T 2025 đạt 2,6 nghìn tỷ đồng (-22% YoY), chiếm 41% tổng doanh thu của IDC. VCSC ước tính dòng tiền từ KCN trong 9T 2025 giảm 27% YoY xuống mức 2,9 nghìn tỷ đồng, hoàn thành 86% dự báo cả năm của VCSC. Trong khi đó, biên lợi nhuận gộp trong 9T 2025 của mảng này đạt 63,4%, cao hơn dự báo của VCSC ở mức 58,0%.

- Dù chưa có số liệu cho thuê đất KCN chi tiết, VCSC nhận thấy hoạt động cho thuê đất KCN trong quý tương đối khiêm tốn. VCSC kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN của IDC sẽ phục hồi trong năm 2026, được hỗ trợ bởi tâm lý nhà đầu tư cải thiện, việc triển khai chính sách rõ ràng hơn và các dự án sắp mở bán.

- Mảng BĐS ghi nhận 340 tỷ đồng doanh thu (-31% YoY) trong 9T 2025, chủ yếu đến từ việc ghi nhận backlog chưa ghi nhận tại dự án KĐT Bắc Châu Giang tại Ninh Bình.

- Ngoài ra, doanh thu tài chính và thu nhập khác ròng trong 9T 2025 của IDC cao hơn kỳ vọng của VCSC, chủ yếu nhờ lãi tiền gửi cao hơn dự kiến và các khoản lãi bất thường khác

---------------------------------------------------

(10/10/2025)

- IDC là một trong những nhà phát triển BĐS KCN hàng đầu Việt Nam, hiện đang vận hành 10 dự án KCN với tổng diện tích đất có sẵn để cho thuê là 450 ha. Lợi thế cạnh tranh chính của công ty nằm ở quỹ đất có chi phí thấp, có vị trí chiến lược tại các vùng công nghiệp trọng điểm. Đáng chú ý, Công ty cũng đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng 4 KCN mới, dự kiến sẽ bổ sung thêm 900 ha vào quỹ đất từ năm 2026. Các dự án này sẽ trở thành động lực tăng trưởng tích cực cho doanh thu và lợi nhuận. Bên cạnh mảng BĐS KCN cốt lõi, IDC cũng tích cực tham gia phát triển bất động sản nhà ở với kế hoạch mở khóa 50 ha đất để bán trong vài năm tới. Ngoài ra, công ty tạo ra dòng tiền ổn định và thường xuyên từ các dự án BOT, nhà máy thủy điện và hoạt động kinh doanh điện trong các KCN của Công ty, giúp nâng cao hơn nữa khả năng tạo ra lợi nhuận và sự ổn định tài chính.

- HSC dự báo lợi nhuận của Công ty sẽ giảm 18% trong năm 2025 từ mức nền cao của năm 2024, trước khi phục hồi 5% trong năm 2026 và 21% trong năm 2027. Sau khi giá cổ phiếu tăng 42% trong 3 tháng qua, IDC hiện đang giao dịch với mức chiết khấu 33% so với ước tính RNAV (60.326đ/cp, không đổi), cao hơn so với bình quân 19 tháng kể từ khi HSC đưa ra khuyến nghị lần đầu ở mức 20%. Cổ phiếu cũng có P/E trượt dự phóng 1 năm là 9 lần, thấp hơn 0,3 độ lệch chuẩn so với bình quân quá khứ ở mức 9,4 lần. HSC xác định giá mục tiêu theo phương pháp SoTP sau khi giữ nguyên mức chiết khấu giả định 20% so với ước tính RNAV.

---------------------------------------------------------------------------

(27/08/2025) **Cập nhật KQKD Quý 2.2025**

**KQKD Q2/2025:** DTT =1,763 tỷ VND (-18%YoY, -2%QoQ), LNST-CĐTS = 298 tỷ VND (-31%YoY, -13%QoQ). Trong đó:

- Sự suy giảm chủ yếu đến từ mảng khu công nghiệp: doanh thu -60% YoY; lợi nhuận gộp -63% YoY. Mức suy giảm do công ty không ghi nhận doanh thu một lần (mà chuyển sang ghi nhận đều) đối với khách hàng lớn ở KCN Phú Mỹ 2.

- Ở chiều ngược lại, các mảng kinh doanh điện (+18% YoY - nhờ các nhà máy thủy điện được tăng huy động), xây dựng (+15% YoY) ghi nhận mức tăng trưởng tích cực.

**Lũy kế 1H/2025:** DTT = 3,557 tỷ VN (-23% YoY), LNST-CĐTS = 641 tỷ VND (-43% YoY)

- Diện tích đất cho thuê: IDC ký cho thuê 47.8 ha đất KCN (cùng kỳ 1H.2024 là 43.3 ha): Quế Võ 2 (16 ha), Hữu Thạnh (13.3 ha), Cầu Nghìn (9.7 ha), Phú Mỹ 2 MR (5.7 ha), Phú Mỹ 2 (3 ha). Ngoài ra, IDC cho thuê thêm ~ 7 ha đất nhà xưởng xây sẵn tại KCN Nhơn Trạch 1 và KCN Hữu Thạnh.

- Diện tích đất bàn giao: IDC đã bàn giao 28 ha đất KCN, bao gồm 16 ha từ hợp đồng năm 2025 và 12 ha từ hợp đồng năm 2024.

- Trong kỳ, IDC ghi nhận việc tạm ứng 300 tỷ cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng tại KCN Vinh Quang, Hải Phòng và việc chi phí xây dựng 414 tỷ cho dự án cảng Mỹ Xuân, Hồ Chí Minh (trước là Bà Rịa – Vũng Tàu).

Cơ cấu doanh thu 1H.2025: Điện 49%, Khu công nghiệp 23%, Bất động sản 8%, Dịch vụ KCN 7%, Thu phí đường bộ 7%, Xây dựng 3%, Khác 4%

Cơ cấu lợi nhuận gộp 1H.2025: Điện 14%, Khu công nghiệp 59%, Bất động sản 13%, Dịch vụ KCN 13%, Thu phí đường bộ 11%, Xây dựng 12%

---------------------------------------------------------------------------

(20/08/2025) - **KQKD 6T2025 sụt giảm chủ yếu do diện tích đất công nghiệp được bàn giao thấp hơn. Giữ nguyên dự phóng năm 2025 và điều chỉnh giá mục tiêu cuối năm 2025 giảm 6% xuống 47.500 đ/cp do điều chỉnh phát hành cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 15%, tăng khoản đầu tư vào cảng Mỹ Xuân A và nợ ròng giảm. Thay đổi khuyến nghị từ Mua sang Khả quan do giá cổ phiếu đã tăng 18% kể từ báo cáo cập nhật vào tháng 5/2025.**

- IDICO công bố KQKD Q2/2025 sụt giảm với doanh thu đạt 1.763 tỷ đồng (-18% svck) và LNTT đạt 519 tỷ đồng (-30% svck), chủ yếu do sự sụt giảm của mảng khu công nghiệp (KCN). KQKD 6T2025 cũng suy giảm với doanh thu đạt 3.557 tỷ đồng (-23% svck) và LNTT đạt 1.040 tỷ đồng (-40% svck), hoàn thành 40% kế hoạch lợi nhuận và 47% dự phóng của ACBS.

- **Phân khúc KCN**: Doanh thu KCN trong 6T2025 giảm 49% svck, đạt 1.083 tỷ đồng do diện tích đất bàn giao thấp hơn, đạt 28 ha so với 65 ha bàn giao trong 6T2024. Hoạt động cho thuê trong Q2/2025 bị ảnh hưởng bởi thuế quan của Mỹ với gần 10 ha đất được cho thuê (-42% svck) tại 3 KCN phía Nam (Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và Hựu Thạnh), trong khi không có hợp đồng mới nào được ký kết tại 2 KCN phía Bắc (Cầu Nghìn và Quế Võ 2). Tuy nhiên, tổng diện tích cho thuê trong 6T2025 vẫn tăng trưởng 10% svck, đạt 47,8 ha, tương đương 39% kế hoạch của công ty và 50% dự phóng của ACBS nhờ hoạt động cho thuê tốt trong Q1/2025.

- ACBS cho rằng rủi ro chung từ thuế quan Mỹ đã giảm kể từ tháng 4/2025 mặc dù vẫn còn lo ngại về mức thuế 40% đối với hàng trung chuyển. ACBS duy trì dự phóng diện tích cho thuê cả năm 2025 đạt 95 ha (-5% svck) và ước tính doanh thu KCN năm 2025 ở mức 2.603 tỷ đồng (-35% svck) với 72 ha được bàn giao.

- Đối với KCN Tân Phước 1, IDC dự kiến hoàn thành đền bù đất, khởi công xây dựng cơ sở hạ tầng vào cuối năm 2025 và bắt đầu bàn giao đất cho khách thuê từ Q4/2026 với giá thuê dự kiến là 120-130 USD/m2. Đối với KCN Vinh Quang, tiến độ đền bù đất đang được đẩy nhanh. IDC đã chi 300 tỷ đồng để đền bù 160 ha trên tổng số 226 ha trong Q2/2025. Công ty dự kiến hoàn thành đền bù đất trong Q3/2025 và khởi công xây dựng vào Q4/2025.

- **Mảng điện**: Doanh thu điện trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt 1.738 tỷ đồng (+18% svck), chủ yếu nhờ sản lượng phân phối tại các KCN tăng 7,7% svck lên 794 triệu kWh và sản lượng tại nhà máy thủy điện Đắk Mi 3 tăng 86,4% svck lên 115 triệu kWh. Biên lợi nhuận gộp mảng điện tăng từ 4,8% lên 8,8% chủ yếu nhờ biên lợi nhuận gộp của Đắk Mi 3 tăng lên. ACBS duy trì ước tính doanh thu điện năm 2025 ở mức 3.851 tỷ đồng (+14% svck).

---------------------------------------------------------------------------

(19/08/2025) **Họp thông báo KQKD: Kỳ vọng lợi nhuận tốt hơn trong nửa cuối năm 2025**

- Ngày 14/8/2025, IDC tổ chức buổi họp thông báo KQKD Q2/2025 để cập nhật tình hình bàn giao đất, diện tích đất cho thuê chưa ghi nhận doanh thu và triển vọng kinh doanh nửa cuối năm 2025.

- Theo BLĐ, Công ty đã bàn giao 28 ha đất trong nửa đầu năm 2025 (11 ha trong Q1/2025 và 17 ha trong Q2/2025), trong khi diện tích đất cho thuê chưa ghi nhận doanh thu đạt tổng cộng 48 ha (38 ha trong Q1/2025 và 10 ha trong Q2/2025). HSC kỳ vọng hoạt động bàn giao và diện tích đất cho thuê chưa ghi nhận doanh thu sẽ tăng mạnh trong nửa cuối năm 2025, được hỗ trợ bởi tiềm năng dịch chuyển về mặt nhu cầu trong bối cảnh lo ngại về thuế quan.

- HSC đang xem xét lại khuyến nghị và giá mục tiêu. Dựa trên dự báo hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch ở mức chiết khấu 27% so với RNAV, lớn hơn bình quân 20 tháng ở mức 20%.

---------------------------------------------------------------------------

(19/08/2025) **Triển vọng doanh số cho thuê đất KCN khả quan; quỹ đất lớn tạo động lực tăng trưởng - Cập nhật**

- VCSC giữ nguyên khuyến nghị **MUA** đối với Tổng Công ty IDICO (IDC) và điều chỉnh tăng 16% giá mục tiêu lên mức **56.100 đồng/cổ phiếu**, chủ yếu nhờ việc (1) VCSC nâng dự báo doanh số cho thuê đất KCN giai đoạn 2025–2028 nhờ diễn biến tích cực của chính sách thuế quan của Mỹ và kết quả doanh số cho thuê đất KCN đạt mức cao hơn dự kiến trong giai đoạn nửa đầu năm 2025 (6T 2025), cùng với (2) VCSC đưa KCN Phú Long (Ninh Bình) và Cảng quốc tế Mỹ Xuân A vào mô hình định giá của VCSC.

- VCSC điều chỉnh tăng 3% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 nhờ mức tăng dự kiến của đóng góp từ mảng nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW), đồng thời nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2026/2027 lên thêm lần lượt 13%/17%, chủ yếu nhờ mức điều chỉnh tăng của VCSC đối với dự báo doanh số cho thuê và bàn giao đất KCN trong cùng kỳ.

- Đối với năm 2025, VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ giảm 21% YoY xuống mức 1,6 nghìn tỷ đồng, do mức giảm YoY của lượng backlog sẵn sàng bàn giao và đóng góp từ mảng BĐS nhà ở.

- Đối với năm 2026, VCSC kỳ vọng LNST sau lợi ích CĐTS sẽ phục hồi 24% so với năm 2025, nhờ (1) mức tăng YoY của lượng backlog cuối năm 2025, nhờ doanh số cho thuê đất khả quan trong năm và (2) hoạt động mở bán dự kiến của dự án KDC Hựu Thạnh và dự án nhà ở cho công nhận tại Nhơn Trạch.

- VCSC kỳ vọng IDC sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu thuê đất mạnh mẽ, nhờ nền tảng vững chắc của công ty, bao gồm: quỹ đất lớn đã giải phóng mặt bằng, tọa lạc tại các vị trí chiến lược; cùng với cơ sở khách thuê đa dạng (bao gồm Hyosung, Pepsico và Heineken). IDC hiện đang giao dịch với mức P/B điều chỉnh các năm 2025/2026 là 1,7x/1,5x (dựa theo dự báo của VCSC), thấp hơn mức trung vị 2 năm của công ty là 2,1x.

- Rủi ro: Doanh số cho thuê đất KCN thấp hơn dự kiến; diễn biến bất lợi của chính sách thuế quan Mỹ đối với Việt Nam.

---------------------------------------------------------------------------

(18/08/2025) **Doanh số cho thuê đất KCN trong 6T 2025 vượt kỳ vọng; dự kiến tăng tốc cho thuê và bàn giao trong nửa cuối năm - Báo cáo Gặp gỡ NĐT**

- VCSC đã tham dự buổi họp gặp gỡ NĐT của Tổng Công ty IDICO (IDC) vào ngày 14/08 và ghi nhận một số ý chính như sau:

- Cho thuê đất KCN: Trong 6T 2025, IDC ghi nhận diện tích cho thuê đất KCN đạt 47,8 ha (so với dự báo cả năm 2025 của VCSC là 80 ha, kế hoạch năm 2025 của công ty là 123,5 ha và kết quả 6T 2024 là 43,3 ha). Doanh số cho thuê đất KCN cụ thể theo từng dự án: 16,0 ha tại KCN Quế Võ 2, 13,3 ha tại Hựu Thạnh, 9,7 ha tại Cầu Nghìn, 5,7 ha tại Phú Mỹ 2 mở rộng và 3,0 ha tại Phú Mỹ 2.

- Ngoài ra, IDC đã cho thuê toàn bộ ~10 ha nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW) tại KCN Nhơn Trạch I và Hựu Thạnh (so với ~2,4 ha cuối năm 2024).

- IDC ghi nhận mức độ quan tâm của khách thuê tăng tốt vào tháng 8 và kỳ vọng doanh số cho thuê sẽ cải thiện trong các quý tới. Công ty cũng cho rằng các hợp đồng cho thuê quy mô lớn có thể được ký trong nửa cuối năm 2025 hoặc đầu năm 2026, sau khi không có thương vụ nào trong nửa đầu năm được ký kết do các hợp đồng lớn lớn thường cần thời gian đàm phán kéo dài.

- Bàn giao đất KCN: IDC đã bàn giao khoảng 28 ha đất KCN trong 6T 2025, bao gồm 16 ha từ các hợp đồng ký mới trong năm 2025 và 12 ha từ các hợp đồng ký năm 2024. VCSC ước tính backlog chưa ghi nhận tính đến cuối quý 2/2025 đạt khoảng 77 ha, trong đó khoảng 46 ha đến từ các hợp đồng ký năm 2024 và ~32 ha từ các hợp đồng ký mới trong 6T 2025. Dựa trên lượng backlog này, IDC đặt mục tiêu bàn giao khoảng 60–70 ha trong nửa cuối năm 2025, tùy thuộc vào tiến độ thanh toán của khách hàng.

- Đầu tư danh mục dự án KCN: KCN Vinh Quang – Giai đoạn 1 (Hải Phòng; tổng diện tích đất KCN đạt 226 ha) đã hoàn tất phần lớn đền bù cho hơn 160 ha, với kế hoạch khởi công xây dựng vào đầu quý 4/2025. KCN Tân Phước 1 (Đồng Tháp; tổng diện tích đất KCN đạt 415 ha) dự kiến khởi công vào tháng 12/2025, với kế hoạch bàn giao đợt đầu vào quý 4/2026.

- Mảng BĐS nhà ở: Đến cuối năm 2025, IDC đặt mục tiêu khởi công 2 dự án: (1) Dự án nhà ở và nhà ở cho nhân công tại Hựu Thạnh (47 ha; Tây Ninh – trước đây thuộc Long An; hiện đang xin giấy phép xây dựng), và (2) dự án nhà ở công nhân tại KCN Nhơn Trạch (Đồng Nai; tổng quy mô khoảng 3.500 căn; giai đoạn 1 gồm 666 căn dự kiến mở bán từ cuối năm 2025).

- Mở rộng sang mảng cảng biển: IDC đã hoàn tất mua lại 100% quyền sở hữu cảng Quốc tế Mỹ Xuân A (~50 ha), nằm gần KCN Mỹ Xuân A tại TP. HCM (trước đây thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu). Cảng có khả năng tiếp nhận tàu đến 30.000 DWT. IDC dự kiến ký các biên bản ghi nhớ (MOU) với đối tác tiềm năng trong nửa cuối năm 2025 để cùng phát triển dự án và đưa dự án vào hoạt động trong giai đoạn 2026-27.

-------------------------------------------------------------------------

(06/08/2025) **Q2/2025: KQKD ở mức vừa phải, sát với dự báo**

- KQKD Q2/2025 của IDC sát với dự báo của HSC, với lợi nhuận thuần 298 tỷ đồng (giảm 31% so với cùng kỳ) trên doanh thu 1,8 nghìn tỷ đồng, giảm 18% so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuần nửa đầu năm 2025 hoàn thành 39% dự báo cho cả năm của HSC.

- Lợi nhuận giảm so với cùng kỳ là do diện tích đất KCN được bàn giao trong Q2/2025 thấp (8-9 ha) khi nhà đầu tư lo ngại về thuế quan. HSC kỳ vọng diện tích đất KCN bàn giao sẽ tăng mạnh trong nửa cuối năm 2025 khi những lo ngại về thuế quan giảm bớt.

- HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giữ nguyên giá mục tiêu. Dựa trên dự báo hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch ở mức chiết khấu 34% so với RNAV, lớn hơn bình quân 20 tháng ở mức 20%.

---------------------------------------------------------------------------

(31/07/2025) **Lợi nhuận giảm do không ghi nhận bàn giao hợp đồng thuê đất KCN quy mô lớn trong kỳ; doanh số cho thuê đất KCN vượt kỳ vọng – Báo cáo KQKD**

- Tổng Công ty IDICO (IDC) công bố KQKD quý 2/2025 với doanh thu đạt 1,8 nghìn tỷ đồng (-18% YoY và đi ngang QoQ) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 298 tỷ đồng (-31% YoY và -13% QoQ). Đà giảm so với cùng kỳ chủ yếu do không ghi nhận các đợt bàn giao đất KCN một lần cho các khách thuê quy mô lớn trong 6T 2025.

- Trong 6T 2025, doanh thu thuần của IDC giảm 23% YoY, đạt 3,6 nghìn tỷ đồng trong khi LNST sau lợi ích CĐTS giảm mạnh 43% YoY, đạt 641 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 45% và 42% dự báo cả năm của VCSC.

- IDC vẫn chưa công bố tiến độ hoặc kết quả cho thuê đất KCN quý 2/2025. Tuy nhiên, dựa trên doanh số cho thuê đất KCN 4T 2025 đã công bố vào khoảng 50 ha và các hợp đồng được công bố vào tháng 5-6 với Topsun Logistics và Vifon, VCSC ước tính doanh số cho thuê đất KCN 6T 2025 của IDC không dưới 60 ha, so với dự báo cả năm của VCSC là 80 ha.

- Doanh thu mảng KCN trong 6T 2025 đạt 1,1 nghìn tỷ đồng (-54% YoY), chiếm 30% doanh thu thuần của IDC. VCSC ước tính dòng tiền từ KCN trong 6T 2025 giảm 40% YoY, đạt 1,6 nghìn tỷ đồng, hoàn thành 55% dự báo cả năm của VCSC. Biên lợi nhuận gộp của mảng KCN trong 6T 2025 vượt nhẹ kỳ vọng của VCSC, mà VCSC cho rằng chủ yếu do ghi nhận doanh thu quý 2/2025 từ các dự án KCN có biên lợi nhuận gộp cao hơn (KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng).

- Doanh thu mảng bất động sản đạt 267 tỷ đồng (-28% YoY) trong 6T 2025, chủ yếu đến từ việc ghi nhận backlog chưa ghi nhận doanh thu tại dự án Khu đô thị Bắc Châu Giang tại Hà Nam.

- Nhìn chung, VCSC nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cả năm 2025 của VCSC cho IDC, tuy nhiên, dự phóng doanh số cho thuê đất KCN vẫn đang được xem xét.

---------------------------------------------------------------------------

(15/07/2025) **Tín hiệu tích cực từ đàm phán thương mại**

- Trường hợp kết quả đàm phán thuế quan không thay đổi so với công bố hiện tại, hàng hoá Việt Nam xuất sang Mỹ sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, nhờ đó, thị trường BĐS KCN sẽ tích cực trở lại;

- MBS dự phóng LN ròng năm 2025 giảm 19% svck do nhu cầu thuê đất KCN chững lại. Sang năm 2026, MBS kỳ vọng lợi nhuận (LN) ròng tăng trưởng trở lại nhờ lợi thế về thuế suất Việt Nam đàm phán được;

- Chúng tôi thay đổi khuyến nghị sang KHẢ QUAN cho cổ phiếu IDC do giá giảm về vùng giá hấp dẫn và giữ nguyên giá mục tiêu là 55,500 đồng/CP.

--------------------------------------------------------------------------

(09/06/2025) **Doanh số cho thuê kỳ vọng cải thiện từ quý 2**.

**Kế hoạch năm 2025 tiếp cận theo diễn biến thị trường**

- IDC công bố kế hoạch FY25 với doanh thu thuần 8,748 tỷ VND (+5.5% CK), tương ứng mức lợi nhuận trước thuế 2,596 tỷ VND (+3.7% CK). Kế hoạch được đưa ra dựa trên kịch bản thận trọng giữa bối cảnh căng thẳng thương mại đang gia tăng, khi cả hai chỉ tiêu lần lượt thấp hơn 1.1% và 13.3% so với thực hiện 2024, mặc dù phần lớn giá trị hợp đồng từ các KCN Phú Mỹ II vẫn chưa được ghi nhận vào KQKD. Với sự thận trọng này, trong năm nay, IDC kì vọng chỉ ký mới 124 ha đất KCN, giảm từ mức 146 ha như kế hoạch 2024 – thực tế chỉ đạt 101 ha. Sự chậm lại trong việc cho thuê đất đã diễn ra kể từ cuộc bầu cử Mỹ trong Q3/24, phần lớn tiến độ xúc tiến đầu tư đã phát đi tín hiệu trì hoãn đáng kể, khi các nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái chờ đợi để đánh giá tác động của các chính sách tiềm tàng trong nhiệm kỳ mới. Bên cạnh đó, IDC tiếp tục duy trì chính sách cổ tức hấp dẫn, đặt mục tiêu tỷ lệ chi trả 35% mệnh giá (bao gồm tiền mặt và cổ phiếu) cho năm 2025. Song song đó, kế hoạch cổ tức 2024 cũng điều chỉnh nâng từ 40% lên 50%. Như vậy, IDC sẽ chi thêm 15% cổ tức tiền mặt và 15% cổ phiếu trong năm 2025, ngoài phần tiền mặt 20% đã tạm ứng trong năm 2024.

**Hoạt động cho thuê KCN được kỳ vọng cải thiện từ quý 2**

- MASVN nhận thấy về sự cải thiện dần trong triển vọng của hoạt động KCN sau giai đoạn bất ổn với KQKD thất vọng vừa qua. Trong Q1/25, IDC đã có 38 ha MOU được cam kết (+46% CK; ~32% kế hoạch), tương ứng với giá trị khoảng 1,400 tỷ. Bên cạnh những tín hiệu tích cực ban đầu mặc dù chưa được chuyển hóa thành doanh thu, MASVN kỳ vọng rằng KQKD Q2/25 sẽ phục hồi trở lại so với 1Q25 kém tích cực, đến chủ yếu từ ghi nhận 880 tỷ doanh thu cho thuê từ KCN Phú Mỹ II – trước đây đã được vốn hóa vào doanh thu chưa thực hiện trong Q2-Q3/25. MASVN ước tính rằng số lượng giá trị đã cam kết của IDC tại KCN này trên thực tế có thể vượt con số trên. Kể từ Q3/23, MASVN ước tính có tổng cộng khoảng 73 ha đã được ký hợp đồng – chủ yếu đến từ 2 dự án của Hyosung, nhưng phần diện tích bàn giao chỉước đạt 23 ha. Trong T5/2025, Hyosung đã chính thức nhận được chủ trương đầu tư cho dự án 720 triệu USD – GĐ 1 tại KCN Phú Mỹ II, đây là dự án nối tiếp dự án tiền nhiệm trị giá 560 triệu USD liên quan đến phần diện tích 23 ha đã được cấp phép. Hiện tại, cả hai dự án đều đang khởi công giai đoạn 1 – mở đường cho việc ghi nhận doanh thu trong tương lai sau khi các khoản thanh toán hoàn tất.

**Mức định giá hấp dẫn vẫn được duy trì mặc dù điều chỉnh giảm lợi nhuận**

- MASVN điều chỉnh giảm 5.7–17. 3% lợi nhuận ròng dự phóng trong giai đoạn FY25– 26F, chủ yếu do việc bàn giao đất tại các KCN Phú Mỹ II mở rộng và Hữu Thanh thấp hơn kỳ vọng trước đó. Bên cạnh đó, MASVN cũng tiến hành nâng dự báo cho mảng năng lượng sau khi cập nhật khung giá bán điện mới với mức tăng 4.8% CK. Từ đó, giá mục tiêu đã được điều chỉnh giảm về mức 53,800 đồng (từ mức 62,100 đồng trước đó), tương ứng mức tăng 29.6%. Hiện tại, IDC vẫn đang giao dịch với mức chiết khấu hấp dẫn 23.9% so với mức P/B (điều chỉnh) trung bình 3 năm.

--------------------------------------------------------------------------

(02/06/2025) - **KQKD Q1/2025 sụt giảm chủ yếu do diện tích khu công nghiệp bàn giao ít hơn svck. Điều chỉnh giảm 4% dự phóng LNTT do điều chỉnh giảm diện tích cho thuê KCN năm 2025 và điều chỉnh giá thuê đi ngang so với cuối 2024. Điều chỉnh giảm 23% giá mục tiêu cuối 2025 xuống 50.800 đồng/cổ phiếu chủ yếu do giảm định giá mảng KCN. Duy trì khuyến nghị Mua với kỳ vọng công ty sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn này và duy trì hoạt động cho thuê KCN ổn định nhờ tình hình tài chính tốt và các KCN đang khai thác có vị trí thuận lợi với giá thuê cạnh tranh.**

- **IDICO công bố KQKD Q1/2025 sụt giảm với doanh thu 1.793 tỷ đồng (-27% svck) và LNTT 521 tỷ đồng (-48% svck) chủ yếu do mảng khu công nghiệp (KCN) giảm.**

- **Mảng KCN: Doanh thu KCN trong Q1/2025 giảm 55% svck, đạt 589 tỷ đồng do diện tích bàn giao thấp hơn, đạt 11 ha tại KCN Hựu Thạnh và Cầu Nghìn trong khi Q1/2024 bàn giao 34 ha chủ yếu tại KCN Phú Mỹ 2 và Hựu Thạnh. Biên lợi nhuận gộp (BLNG) mảng này đạt 55,4%, giảm so với mức 63,8% trong Q1/2024 do BLNG của KCN Hựu Thạnh và Cầu Nghìn thấp hơn KCN Phú Mỹ 2. Tình hình thu hút đầu tư Q1/2025 ghi nhận kết quả khả quan với gần 38 ha ký mới, tăng 45% svck, đạt 31% kế hoạch.**

- **Tình hình thuế quan phức tạp ảnh hưởng đến khả năng thu hút FDI của Việt Nam và tác động gián tiếp đến hoạt động cho thuê KCN – mảng kinh doanh chiếm 45% tổng doanh thu và hơn 70% lợi nhuận gộp của IDC năm 2024. Vốn FDI đăng ký tháng 4/2025 đạt 2,5 tỷ USD, giảm 20% so với tháng trước và giảm 5% svck. Vốn FDI giải ngân tháng 4/2025 đạt 1,8 tỷ USD, cũng giảm 11% so với tháng trước.**

- **Trên quan điểm thận trọng, ACBS điều chỉnh diện tích thuê mới năm 2025 giảm 23% xuống 96 ha, tương đương 77% kế hoạch. ACBS kéo dài thời gian lấp đầy KCN trong các năm tiếp theo và điều chỉnh giá thuê trong giai đoạn 2025-2028 đi ngang so với mức cuối 2024 thay vì tăng 0-5%/năm như dự phóng trước đó. Dự phóng doanh thu KCN năm 2025 đạt 2.603 tỷ đồng (-35% svck), giảm 3% so với dự phóng trước đó.**

- **Mảng điện: Doanh thu điện trong Q1/2025 đạt 816 tỷ đồng (+19% svck) chủ yếu nhờ sản lượng điện phân phối trong KCN tăng 10,5% svck đạt 379 triệu kwh và sản lượng điện tại nhà máy thủy điện Đak Mi 3 tăng 56% svck, đạt 63 triệu kwh. BLNG mảng điện tăng từ 5,1% lên 8,6% chủ yếu nhờ BLNG của nhà máy thủy điện Đak Mi 3 tăng lên. Việc áp thuế của Mỹ có thể khiến các nhà máy cắt giảm sản xuất và giảm sản lượng điện tiêu thụ, tuy nhiên một số nhà máy tận dụng thời gian Mỹ tạm hoãn áp thuế đối ứng 90 ngày để tăng cường sản xuất, đẩy nhanh đơn hàng xuất khẩu. Do đó, hiện tại ACBS giữ nguyên dự phóng về sản lượng điện phân phối trong KCN năm 2025 ở mức 1.765 triệu kwh (+11% svck) và doanh thu mảng điện ở mức 3.851 tỷ đồng (+14% svck).**

--------------------------------------------------------------------------

(01/06/2026) **Chững ký mới, Chắc nội lực**

- Chúng tôi duy trì khuyến nghị **TRUNG LẬP** đối với cổ phiếu IDC, với giá mục tiêu 1 năm là **50.100 đồng/cổ phiếu**, tương ứng với tiềm năng tăng giá là 14%, dựa trên phương pháp định giá giá trị hiện tại ròng (NPV) đối với mảng khu công nghiệp, bao gồm cả định giá Khu công nghiệp Tân Phước 1.

- **Triển vọng 2025: Áp lực từ MOU sụt giảm**

- Chúng tôi cho rằng IDC sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2025 do diện tích MOUs mới giảm, bắt nguồn từ: (1) **Nhu cầu cho thuê suy yếu**: Hoạt động cho thuê chậm lại so với các giai đoạn trước, chủ yếu do người thuê chính là các doanh nghiệp FDI đang quan ngại những bất ổn từ tình hình thuế quan. (2) **Quỹ đất hạn chế**: KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II Mở rộng, chiếm khoảng 40% diện tích cho thuê hằng năm của IDC, hiện không còn các lô đất lớn liền kề (trên 30 ha cho mỗi khách thuê). (3) **Giá thuê ít hấp dẫn.** Các khách hàng vẫn thận trọng với mặt bằng giá thuê, hiện chỉ thấp hơn 15%–18% so với các khu công nghiệp tương đồng tại Indonesia.

- Do đó, chúng tôi dự báo **lợi nhuận sau thuế (LNST) năm 2025 sẽ giảm 25% svck**, thấp hơn so với kế hoạch của công ty là -13% svck.

- **Triển vọng cổ tức tích cực.** Chúng tôi kỳ vọng IDC sẽ duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức ở mức 35%/mệnh giá, tương đương lợi suất cổ tức 8,1% cho năm 2025.

- **Động lực tăng trưởng từ năm 2026.** IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 1.355 ha quỹ đất thương phẩm, trong đó có 445 ha sẵn sàng cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình và Ninh Bình. Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng thấp giúp IDC có thể duy trì biên lợi nhuận gộp mảng khu công nghiệp (KCN) trên 42% đến hết 2025, và dự kiến giảm về 35% từ năm 2026 khi các KCN mới đi vào hoạt động. Chúng tôi kỳ vọng các KCN IDICO Quang Vinh (TP Hải Phòng), Tân Phước 1 (Tỉnh Tiền Giang) và Phú Long (Tỉnh Ninh Bình) sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng giai đoạn 2026-2027.

- **Rủi ro đầu tư**

- **Chi phí đền bù tăng**: Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ năm 2025, yêu cầu áp dụng cơ chế đền bù theo giá thị trường, có thể khiến chi phí phát triển dự án mới tăng đáng kể, qua đó gây áp lực lên biên lợi nhuận.

- **Rủi ro từ biến động thuế quan**: Căng thẳng thương mại toàn cầu và các yếu tố bất định liên quan đến thuế có thể làm suy yếu nhu cầu thuê đất công nghiệp.

--------------------------------------------------------------------------

(21/05/2025) **KCN gặp thách thức trong ngắn hạn, KDC giúp ổn định lợi nhuận cho IDC**

- **Với những thông tin không tích cực từ thuế quan, hoạt động chào thuê Khu công nghiệp cũng như hoạt động phân phối điện của IDC có thể bị ảnh hưởng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, BVSC nhận thấy tiềm năng của IDC (i) nằm ở quỹ đất khu công nghiệp thương phẩm sẵn sàng kinh doanh lớn, với các vị trí thuận lợi với nhu cầu từ khách hàng cao; và (ii) hoạt động kinh doanh điện trong KCN mang lại doanh thu ổn định hàng năm. Với tình hình tài chính khá an toàn với tỷ lệ nợ vay/TTS hợp lý ở mức 17%-18%, khả năng thanh toán tốt kể cả trong trường hợp dòng tiền từ KCN có thể bị gián đoạn phần nào do ảnh hưởng của thuế đối ứng.**

- **Ngắn hạn, triển vọng lợi nhuận dự báo đi giảm do nền cao của 2024, cũng như những bất định trong các vấn đề thuế quan trong 2025 sẽ chưa hỗ trợ cho giá cổ phiếu IDC. Về dài hạn, IDC là một doanh nghiệp với (i) dòng tiền từ hoạt động kinh doanh lớn; (ii) tình hình tài chính lành mạnh; và (iii) Ban lãnh đạo dày dặn kinh nghiệm đã đưa công ty vượt qua rất nhiều giai đoạn khó khăn. Với giá mục tiêu theo các phương pháp, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM đối với IDC tại mức giá là 50.510 đồng/cp, tương đương +23,2% upside so với giá đóng cửa ngày 19/05/2025.**