KBC

Mã cổ phiếu · Thị trường Việt Nam

Khuyến Nghị Đầu Tư

(10/03/2026) **KQKD 2025 phù hợp với dự phóng và tăng trưởng mạnh so với 2024 chủ yếu nhờ bàn giao 3 cụm công nghiệp tại Hưng Yên. ACBS giữ nguyên dự phóng năm 2026 nhưng điều chỉnh giảm 4% giá mục tiêu cuối 2026 xuống 40.200 đồng/cổ phiếu do nợ ròng tăng hơn 2.600 tỷ đồng. Chuyển khuyến nghị từ Khả quan sang Mua do giá cổ phiếu đã giảm 16% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 25/11/2025.**

**KBC báo cáo KQKD 2025 khả quan** với doanh thu đạt 6.687 tỷ đồng (+141% svck) và LNST đạt 2.227 tỷ đồng (+426% svck), hoàn thành 70% kế hoạch lợi nhuận và 103% dự phóng của ACBS chủ yếu nhờ mảng KCN tăng trưởng tốt.

**Mảng khu công nghiệp (KCN) ghi nhận doanh thu 2025 đạt 4.396 tỷ đồng, tăng trưởng 251% svck nhờ diện tích bàn giao tăng 3,7 lần svck.** Cụ thể, KBC bàn giao tổng cộng gần 123 ha trong năm 2025, trong đó chủ yếu bao gồm 94 ha tại 3 cụm công nghiệp (CCN) tại Hưng Yên và 26 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Biên lợi nhuận gộp (BLNG) mảng này giảm xuống 58% so với 68% năm 2024 chủ yếu do BLNG của 3 CCN ở Hưng Yên ước tính khoảng 55%, thấp hơn so với KCN Quang Châu mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

**Mảng bất động sản nhà ở cũng ghi nhận kết quả khả quan** với doanh thu 2025 đạt 1.460 tỷ đồng (+61% svck) nhờ số lượng nhà ở xã hội bàn giao tại thị trấn Nếnh và Tràng Duệ tăng 43% svck, đạt gần 2.200 căn.

**Trong năm 2025, KBC được phê duyệt phát triển 5 KCN mới** (Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng, Sông Hậu 2, Bình Giang và Phú Bình) với tổng diện tích 1.578 ha. Do đó, tổng diện tích đất công nghiệp của KBC tăng lên hơn 6.400 ha và diện tích đất thương phẩm còn lại tăng lên 2.845 ha tính đến cuối năm 2025, nằm trong nhóm cao nhất ngành bất động sản KCN. KCN Kim Thành 2 đã giải phóng mặt bằng được hơn 107 ha, đạt tỷ lệ 45,66%. KCN Phú Bình đã khởi công xây dựng vào ngày 19/12/2025.

**Kỳ vọng kết quả kinh doanh tích cực trong 2026**

* Trong năm 2025, KBC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt đạt 6,7 nghìn tỷ đồng (+141%YoY) và 3,2 nghìn tỷ đồng (+149%YoY). Cho thuê đất và hạ tầng tại KCN ghi nhận doanh thu đạt 4,4 nghìn tỷ đồng (+251%YoY), kết quả ghi nhận sự phục hồi rõ ràng khi trong kỳ doanh nghiệp ghi nhận doanh thu cho thuê với diện tích 121ha (+265%YoY), chủ yếu đến từ Cụm Công nghiệp Hưng Yên (92ha). Ngoài ra khách hàng lớn (Goertek) cũng đã ký hợp đồng thuê 26ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, dựa theo MOU đã ký trong 2024.

* Sau giai đoạn đẩy mạnh GPMB để có tích lũy quỹ đất trong 2025, sang năm 2026 VDSC kỳ vọng KBC có thể hưởng lợi kép từ đẩy mạnh việc: i/ phát triển và cho thuê tại các KCN mới và ii/ Sự trở lại của dòng vốn từ doanh nghiệp FDI.Tổng diện tích cho thuê có thể đạt 165ha (+38%YoY), tập trung tại KCN Tràng Duệ 03, Quế Võ 2 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

* Khu đô thị Tràng Cát đã hoàn thành tiền sử dụng đất trong năm 2025, qua đó đủ điều kiện chuyển nhượng một phần dự án và ghi nhận doanh thu cùng dòng tiền đáng kể trong năm 2026 – trong bối cảnh hạ tầng khu vực đang được cải thiện.

--------------------------------------------------------------

(24/02/2026) **CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH**

* KQKD Q4/2025: DTT = 579 tỷ VND (+111 %YoY, +22 %QoQ), LNST-CĐTS = 674 tỷ VND (+212 %YoY, +119 %QoQ). Lợi nhuận tăng trưởng mạnh chủ yếu do mức nền cùng kỳ năm ngoái rất thấp. Khi so với quý liền trước, tăng trưởng chủ yếu đến từ các khoản one - off

* Doanh thu cho thuê khu công nghiệp đi ngang 715 tỷ so với quý trước.

* Doanh thu tài chính tăng trưởng mạnh +225% QoQ nhờ khoản lãi chuyển nhượng cổ phần 168 tỷ tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nắng

* Lợi nhuận khác tăng +2941% QoQ nhờ khoản lãi 328 tỷ khi đánh giá lại chênh lệch khoản đầu tư tại CT TNHH Logistics A&E và CT TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam

* Lũy kế cả năm 2025: DTT = 6,687 tỷ VN (+141% YoY), LNST-CĐTS =2,259 tỷ VND (+491% YoY). Trong năm 2025, BSC ước tính KBC ghi nhận khoản 120 ha diện tích cho thuê khu công nghiệp, tập trung phần lớn vào 1H.2025 (85 ha).

**ĐÁNH GIÁ CỦA BSC**

* Đánh giá của BSC: LNST-CĐTS năm 2025 của KBC cao hơn 20% so với dự phóng của BSC (2,259 tỷ sv 1,875 tỷ) chủ yếu do 2 khoản lợi nhuận one off xảy ra trong Q4.2025\. Nếu loại 2 khoản này, LNST- CĐTS của KBC đang thấp hơn 10% so với BSC kỳ vọng do hoạt động cho thuê khu công nghiệp trong 2H.2025 chưa hồi phục mạnh như dự phóng.

* Kế hoạch năm 2026: KBC cho biết năm 2026, công ty kỳ vọng sẽ ký kết 250 ha diện tích đất cho thuê (+200% YoY), cao hơn BSC dự phóng là 200 ha.

* Triển vọng kinh doanh, dự phóng và khuyến nghị năm 2026: So với báo cáo trước, BSC GIỮ NGUYÊN quan điểm về dự phóng năm 2026 và khuyến nghị đối với cổ phiếu KBC.

--------------------------------------------------------------

(10/02/2026) **Q4/2025: Lợi nhuận cốt lõi được hỗ trợ bởi lợi nhuận không thường xuyên**

- Lợi nhuận thuần Q4/2025 đạt 652 tỷ đồng (so với chỉ 30 tỷ đồng trong Q4/2024), trên doanh thu 1,7 nghìn tỷ đồng (tăng 1,1 lần so với cùng kỳ). Diện tích đất được bàn giao thấp hơn một chút so với kỳ vọng của HSC, nhưng lợi nhuận thuần được hỗ trợ bởi các khoản lợi nhuận không thường xuyên 364 tỷ đồng. Nếu loại trừ khoản thu nhập này, lợi nhuận đạt 288 tỷ đồng, tăng 30% so với cùng kỳ (trên cơ sở so sánh tương đương), sát với dự báo.

- Theo đó, lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần từ HĐKD cốt lõi và doanh thu của cả năm 2025 lần lượt hoàn thành 112%, 95% và 114% dự báo cho cả năm của HSC.

- Sau khi giá cổ phiếu tăng 7% trong 1 tháng qua, KBC đang giao dịch ở mức chiết khấu 40% so với RNAV, sát với bình quân 3 năm ở mức 41%. Cổ phiếu có P/E trượt dự phóng 1 năm là 12,8 lần, thấp hơn 0,7 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 19,7 lần. HSC đang xem xét lại khuyến nghị, giá mục tiêu và dự báo lợi nhuận.

--------------------------------------------------------------

(03/02/2026) **Bàn giao đất KCN và ghi nhận khoản lãi một lần từ thương vụ mua lại giúp thúc đẩy đà tăng trưởng lợi nhuận trong quý 4/2025 - Báo cáo KQKD**

- Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đã công bố KQKD quý 4/2025 với doanh thu đạt 1,6 nghìn tỷ đồng (+111% YoY, +22% QoQ) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 652 tỷ đồng (+21,5 lần YoY, +112% QoQ), chủ yếu được thúc đẩy bởi (1) việc bàn giao khoảng 16 ha đất KCN, và (2) việc ghi nhận khoản lãi một lần 327 tỷ đồng từ thương vụ mua lại một tòa nhà văn phòng và thương mại trên phố Láng Hạ, Hà Nội, sau khi công ty thông báo hoàn tất giao dịch vào tháng 12 (xem Bản tin chứng khoán ngày 23/12/2025 của VCSC).

- Trong năm 2025, KBC đã ghi nhận doanh thu đạt 6,7 nghìn tỷ đồng (+141% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 2,1 nghìn tỷ đồng (+462% YoY), lần lượt hoàn thành 111% và 130% dự báo của VCSC. LNST sau lợi ích CĐTS vượt kỳ vọng chủ yếu nhờ việc ghi nhận khoản lãi một lần từ thương vụ mua lại trong quý 4/2025. Nhìn chung, VCSC nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 của VCSC (3,0 nghìn tỷ đồng: +38% YoY), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

- Mảng KCN: Trong năm 2025, KBC đã bàn giao khoảng 121 ha, bao gồm 92 ha tại các cụm công nghiệp (CCN) Hưng Yên, 26 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL, Bắc Ninh), 1,6 ha tại KCN Quang Châu (Bắc Ninh) và 1,1 ha tại KCN Tân Phú Trung (TP.HCM). Về kế hoạch sơ bộ năm 2026 của công ty, ban lãnh đạo đặt mục tiêu sẽ bàn giao khoảng 250 ha diện tích đất KCN (so với dự báo của VCSC là 140 ha), bao gồm 43 ha tại KCN NSHL, 95 ha tại KCN Quế Võ 2 mở rộng, 50 ha tại KCN Tràng Duệ 3, 50 ha tại CCN Hưng Yên và 20 ha tại KCN Lộc Giang.

- Mảng BĐS nhà ở: Doanh thu năm tài chính 2025 chủ yếu được thúc đẩy bởi hoạt động bàn giao các căn nhà ở xã hội tại dự án khu đô thị Thị trấn Nếnh (Bắc Giang/Bắc Ninh) và dự án Tràng Duệ (Hải Phòng).

--------------------------------------------------------------

(24/12/2025) **Hoàn tất thương vụ mua lại tòa nhà văn phòng và thương mại tại phố Láng Hạ, Hà Nội**

- Vào ngày 22/12, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đã công bố hoàn tất việc mua lại 100% phần vốn góp của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E. Do hai công ty này đang nắm giữ tổng cộng 99% vốn điều lệ của CTCP Đầu tư Láng Hạ, nên CTCP Đầu tư Láng Hạ theo đó đã trở thành công ty con của KBC.

- CTCP Đầu tư Láng Hạ là chủ đầu tư dự án tòa nhà văn phòng và thương mại cao 31 tầng tại phố Láng Hạ, Hà Nội, với tổng diện tích khu đất khoảng 4.000 m². Dự án đã hoàn tất phần lớn các thủ tục pháp lý quan trọng và đã hoàn thành hầu hết phần xây dựng thô.

- Nhận định của VCSC: KBC kỳ vọng sẽ hoàn tất toàn bộ công tác thi công vào năm 2026, với vốn đầu tư XDCB bổ sung khoảng 600 tỷ đồng. Dự án này hiện chưa được đưa vào mô hình dự báo và định giá của VCSC đối với KBC. Mặc dù dự án có thể mang lại dư địa tăng cho định giá của KBC, nhưng theo quan điểm của VCSC, đóng góp trong trung hạn của dự án này sẽ còn khá hạn chế, do cần thời gian để hoàn thiện phần nội thất và ổn định tỷ lệ lấp đầy.

--------------------------------------------------------------

(18/12/2025) **Quỹ đất hấp dẫn được mở khóa; Duy trì khuyến nghị Mua vào**

HSC duy trì khuyến nghị Mua vào nhưng giảm 3,3% giá mục tiêu xuống còn 44.500đ chủ yếu do điều chỉnh giả định định giá và chuyển cơ sở định giá đến cuối năm 2026 (từ giữa năm 2026). Quỹ đất của KBC cũng mang lại những cơ hội mới.

HSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận năm 2025 nhưng tăng 9-11% dự báo cho năm 2026-2027 nhờ diện tích đất được bàn giao cao hơn. Dự báo mới cho thấy lợi nhuận thuần tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm đạt 113% từ mức nền thấp trong năm 2024.

Sau khi giá cổ phiếu tăng 5% trong 1 tháng qua và diễn biến tích cực hơn 6% so với chỉ số VN-Index, KBC đang giao dịch ở mức chiết khấu 45% so với RNAV, lớn hơn bình quân 3 năm ở mức 41%. Cổ phiếu có P/E trượt dự phóng 1 năm là 10,4 lần, thấp hơn 0,7 độ lệch chuẩn so với bình quân quá khứ ở mức 19,7 lần.

---------------------------------------------------------

(26/11/2025)

- **KQKD Q3/2025 và 9T2025 tăng trưởng mạnh chủ yếu nhờ 85,6 ha đất bàn giao tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên. ACBS giữ nguyên dự phóng năm 2025. Chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 ở mức 41.900 đồng/cổ phiếu và nâng khuyến nghị từ Trung lập lên Khả quan do giá thị trường đã điều chỉnh 10% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 22/08/2025.**

- **KBC báo cáo KQKD Q3/2025 khả quan** với doanh thu đạt 1.347 tỷ đồng (+42% svck) và LNST đạt 312 tỷ đồng (+55% svck), chủ yếu nhờ bàn giao gần 20 ha đất tại khu công nghiệp (KCN) Nam Sơn Hạp Lĩnh (17 ha) và các cụm công nghiệp (CCN) ở Hưng Yên (2,6 ha).

- **KQKD 9T2025 cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh** với doanh thu đạt 5.039 tỷ đồng (+153% svck) và LNST đạt 1.563 tỷ đồng (+293% svck), chủ yếu nhờ doanh thu từ mảng KCN tăng gấp ba lần svck, đạt 3.681 tỷ đồng đến từ việc bàn giao diện tích lớn hơn, đạt hơn 105 ha, chủ yếu tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên (85,6 ha), so với gần 30 ha được bàn giao trong 9T2024. LNST 9T2025 hoàn thành 49% kế hoạch của KBC và 73% dự phóng của ACBS. ACBS giữ nguyên dự báo diện tích bàn giao năm 2025 ở mức 141 ha, tương đương 67% kế hoạch của KBC.

- **Trong 9 tháng đầu năm 2025, KBC đã được phê duyệt phát triển 5 KCN mới** (Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng, Sông Hậu 2, Bình Giang và Phú Bình) với tổng diện tích 1.578 ha. Do đó, tổng diện tích đất công nghiệp của KBC tăng lên hơn 6.400 ha và diện tích đất thương phẩm còn lại tăng lên 2.863 ha tính đến cuối Q3/2025, nằm trong nhóm cao nhất ngành bất động sản KCN.

- Đầu tháng 11, **KBC đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) với Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank (HOSE: CTG) để phát triển trung tâm dữ liệu trị giá 2 tỷ USD tại khu đất rộng 10 ha thuộc KCN Tân Phú Trung.** Cuối tháng 11, công ty thông báo sẽ **hợp tác với CTP Invest Group - một nhà phát triển công nghiệp đến từ châu Âu để phát triển một tổ hợp cảng biển, sân bay, logistics và khu công nghiệp tích hợp tại Hải Phòng.** Năm 2026, CTP Invest Ltd Remon Vos sẽ khởi công dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà máy rộng 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3, thuộc Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải. Cũng trong tháng này, **UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan liên quan đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng dự án Khu đô thị phức hợp, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu (990 ha) có tổng vốn đầu tư 1,5 tỷ USD tại Hưng Yên và KCN Phú Bình (675 ha) với tổng vốn đầu tư 11.500 tỷ đồng tại Thái Nguyên.**

--------------------------------------------------------------

(25/11/2025) **Mở bán dự án KĐT Tràng Cát; backlog KCN lớn giúp thúc đẩy cho lợi nhuận trong năm 2026 - Cập nhật**

- VCSC duy trì khuyến nghị MUA và điều chỉnh tăng 2% giá mục tiêu lên 42.500 đồng/cổ phiếu.

- Mức tăng trong giá mục tiêu của VCSC được thúc đẩy bởi (1) việc VCSC cập nhật giá mục tiêu từ giữa 2026 sang cuối 2026, (2) ghi nhận giá trị sổ sách trong quý 3/2025 của dự án Trump International Hưng Yên, và (3) định giá cao hơn của dự án KĐT Tràng Cát, một phần bị ảnh hưởng bởi (4) nợ ròng dự phóng cuối năm 2025 tăng.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025F tăng vọt 331% YoY, đạt 1,6 nghìn tỷ đồng (62 triệu USD). VCSC kỳ vọng bàn giao KCN trong quý 4/2025F đạt ~17 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, so với ~88 ha bàn giao trong H1/2025 (chủ yếu từ các CCN Hưng Yên) và ~17 ha trong Q3/2025 (tại NSHL cho Goertek).

- Trong năm 2026, VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng 80% so với dự báo năm 2025, được hỗ trợ bởi (1) dự án KĐT Tràng Cát dự kiến được mở bán (toàn bộ tiền sử dụng đất đã thanh toán), và (2) lượng bàn giao đất KCN tăng YoY, được hỗ trở bởi backlog chưa ghi nhận cuối quý 3/2025 ước tính đạt khoảng 115 ha.

- VCSC điều chỉnh giảm 3% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 và điều chỉnh tăng 3% dự báo năm 2026, do VCSC nay dự kiến dự án KCN Tràng Duệ 3 sẽ bắt đầu bàn giao vào năm 2026 thay vì năm 2025 như trước.

- VCSC cho rằng KBC là một trong những doanh nghiệp được hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu sang Việt Nam, được củng cố bởi tệp khách thuê chất lượng cao (LG, Foxconn, Goertek) cùng quỹ đất KCN và KĐT chiến lược lớn tập trung tại khu vực phía Bắc. VCSC ước tính diện tích KCN có thể cho thuê còn lại trong cuối quý 3/2025 là khoảng 2.600 ha, trong đó khoảng 450 ha đã giải phóng mặt bằng và sẵn sàng cho thuê, tạo nền tảng tăng trưởng vững chắc.

- Rủi ro: Chậm tiến độ mở bán các dự án mới và/hoặc chậm giải ngân vốn đầu tư từ phía khách hàng; các diễn biến bất lợi từ chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam.

----------------------------------------------------------------------

(11/11/2025) **Q3/2025: Lợi nhuận tăng 57% so với cùng kỳ, nhờ dự án NSHL**

- Lợi nhuận thuần Q3/2025 của KBC đạt 307 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ, trên doanh thu 1.347 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ. Diện tích đất bàn giao thấp hơn một chút so với kỳ vọng của HSC, trong khi tỷ suất lợi nhuận lại cao hơn dự kiến. KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) ghi nhận KQKD tốt nhất, bàn giao 17 ha đất.

- Doanh thu và lợi nhuận thuần 9 tháng đầu năm 2025 đạt lần lượt 75% và 78% dự báo cho cả năm 2025 của HSC, trong khi hoàn thành lần lượt 50% và 49% KHKD cho cả năm của BLĐ đề ra.

- HSC duy trì khuyến nghị và giữ nguyên giá mục tiêu. KBC hiện đang giao dịch với mức chiết khấu 48% so với RNAV, lớn hơn bình quân 3 năm ở mức 42% và cổ phiếu cũng có P/E trượt dự phóng 1 năm là 11,9 lần, thấp hơn 0,6 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 20,1 lần.

--------------------------------------------------

(03/11/2025) **Bàn giao đất theo tiến độ tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh thúc đẩy lợi nhuận quý 3 tăng mạnh - Báo cáo KQKD**

- Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận doanh thu quý 3/2025 đạt 1,3 nghìn tỷ đồng (+42% YoY; +133% QoQ) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 307 tỷ đồng (+57% YoY; -24% QoQ), chủ yếu nhờ bàn giao khoảng 17 ha đất KCN tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) cho Goertek.

- Trong 9T 2025, KBC công bố doanh thu đạt 5,0 nghìn tỷ đồng (+153% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (+325% YoY), hoàn thành lần lượt 80% và 88% dự báo cả năm của VCSC. VCSC nhận thấy không có thay đổi nào đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cho năm 2025, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

- Mảng KCN: Trong 9T 2025, KBC bàn giao tổng cộng khoảng 103 ha, gồm 83 ha tại cụm công nghiệp Hưng Yên, 17 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), 1,6 ha tại KCN Quang Châu (Bắc Ninh) và 1,1 ha tại KCN Tân Phú Trung (TP. HCM).

- Doanh số cho thuê đất KCN: Trong 9T 2025, KBC ghi nhận ~204 ha (so với dự báo cả năm của VCSC là ~200 ha), trong đó gồm 83 ha tại CCN Hưng Yên, 40 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) và ~50 ha tại KCN Quế Võ 2 mở rộng (Bắc Ninh).

- Mảng khu đô thị (KĐT): Trong 9T 2025, KBC bàn giao khoảng 1.322 căn nhà ở xã hội tại dự án Nếnh (Bắc Giang, Bắc Ninh) và dự án Tràng Duệ (Hải Phòng).

---------------------------------------------------

(10/10/2025)

- KBC là một trong những nhà phát triển BĐS KCN lớn nhất Việt Nam, với quỹ đất lớn 2.390 ha trải dài trên nhiều địa điểm khắp cả nước. Công ty đã thu hút thành công các nhà sản xuất công nghệ cao tầm cỡ như LG, Foxconn và Goertek. Bên cạnh các dự án khu công nghiệp, KBC bắt đầu mở rộng sang phát triển các dự án BĐS nhà ở với quy mô lớn đầu tiên của Công ty: khu đô thị Tràng Cát 582 ha ở Hải Phòng và Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu 990 ha ở Hưng Yên.

- HSC tin rằng với quỹ đất rộng lớn, KBC sẽ có nhiều cơ hội tăng trưởng tích cực ở cả phân khúc BĐS KCN và BĐS nhà ở. Lợi nhuận được dự báo tăng trưởng với tốc độ CAGR giai đoạn 2024-2027 là 107%, nhờ đẩy mạnh hoạt động bàn giao tại các dự án KCN và đẩy nhanh tiến độ xây dựng tại dự án Tràng Cát.

- Sau khi giá cổ phiếu tăng 42% trong 3 tháng qua, KBC đang giao dịch với mức chiết khấu 43% so với RNAV (so với bình quân 3 năm ở mức 43%) và cổ phiếu có P/E trượt dự phóng 1 năm là 13,1 lần, thấp hơn 0,6 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 20,1 lần. HSC xác định giá mục tiêu theo phương pháp SoTP sau khi giữ nguyên mức chiết khấu giả định 30% so với ước tính RNAV.

----------------------------------------------------

(03/10/2025) **Triển vọng ngành Khu công nghiệp năm 2026**

**Nhìn lại 9T2025**

· **Dòng vốn FDI tăng mạnh:** Trong 8 tháng đầu năm 2025, Việt Nam đã thu hút 26,1 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (+27,3% svck), tuy nhiên vốn đăng ký mới giảm 8,1% svck xuống 11 tỷ USD. Ngành chế biến và sản xuất dẫn đầu với 6,9 tỷ USD (chiếm 62% tổng vốn đăng ký).

· **Các dự án đáng chú ý**

o Nhà máy sản xuất tấm nền OLED của Samsung Display - 3 tỷ USD (KCN Yên Phong)

o Nhà máy linh kiện điện tử của Lite-On Technology tại Quảng Ninh - 690 triệu USD (Quảng Ninh)

o Nhà máy bảng mạch in của Victory Giant Technology - 540 triệu USD (Bắc Ninh)

· **Nhu cầu thuê sụt giảm:** Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê trong 6 tháng đầu năm đạt 318 ha (giảm 79% svck, theo CBRE), do ảnh hưởng từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ.

· **Giá thuê ổn định:** Giá thuê đất trong Q2/2025 đi ngang so với quý trước, với mức giá trung bình tại các khu công nghiệp miền Nam đạt 179 USD/m2/chu kỳ thuê (+3% svck), và tại miền Bắc đạt 139 USD/m2/chu kỳ thuê (+4% svck). Các chủ đầu tư khu công nghiệp (VSIP, LHG, VGC) cam kết giữ giá thuê ổn định đến năm 2026.

**Triển vọng năm 2026**

- **Nhu cầu thuê dần phục hồi:** Việc điều chỉnh mức thuế trong khu vực (Ấn Độ 50%, Indonesia/Malaysia/Thái Lan 19%) giúp ổn định tâm lý thị trường. Tuy nhiên, vẫn sẽ có sự thận trọng nhất định trong các quyết định thuê do bất ổn toàn cầu và rủi ro về thuế hàng trung chuyển (Mỹ dự kiến áp thuế 40% với hàng trung chuyển qua Việt Nam). Các giao dịch chủ yếu tập trung vào lô đất nhỏ và vừa.

- **Chính sách hỗ trợ:** Dự thảo sửa đổi Luật Đầu tư nhằm giảm 30% thời gian và chi phí hành chính, đồng thời loại bỏ một số điều kiện chứng nhận đầu tư. Ưu đãi thuế vẫn giữ nguyên: miễn thuế TNDN 2 năm và giảm 50% tối đa không quá 4 năm (Thông tư 78/2014/TT-BTC).

- **Chi phí tăng:** Bảng giá đất mới (2025) khiến chi phí đền bù tăng, làm biên lợi nhuận của các dự án mới giảm xuống khoảng 30-35% (so với >50% tại các khu công nghiệp hiện hữu).

- **Triển vọng lợi nhuận:** Lợi nhuận sau thuế toàn ngành dự kiến tăng khoảng 14% svck trong năm 2026, dù diện tích cho thuê yếu và chi phí đầu tư cao.

**Luận điểm đầu tư:** Trung lập. Các yếu tố hỗ trợ từ chính sách và thuế quan ổn định giúp duy trì dòng vốn FDI trong trung hạn, nhưng biên lợi nhuận thu hẹp và quy mô giao dịch nhỏ hạn chế tăng trưởng lợi nhuận.

----------------------------------------------------

(01/10/2025) **Hiện thực hóa Tràng Cát**

**QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ**

- BSC khuyến nghị MUA với cổ phiếu KBC với giá mục tiêu 2025F lên 46,000 VND/cp (upside +23% so với giá đóng cửa 29/09/2025) dựa trên phương pháp định giá RNAV.

**DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH**

- BSC dự báo doanh thu thuần và LNST-CĐTS năm 2025 ước đạt 7,524 tỷ VND (+77% YoY) và 1,875 tỷ VND (+71% YoY) tương ứng EPS = 1,990 VND/cp, P/E fw 2025F = 19.6x.

- BSC dự báo doanh thu thuần và LNST-CĐTS năm 2026 ước đạt 10,702 tỷ VND (+42% YoY) và 2,899 tỷ VND (+55% YoY) tương ứng EPS = 3,080 VND/cp.

**CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP**

- Cập nhật Kết quả kinh doanh:

- Kết quả kinh doanh Q2/2025: KBC ghi nhận doanh thu thuần đạt 575 tỷ VND (-36% YoY, -82% QoQ), LNST-CĐTS đạt 405 tỷ VND (+68% YoY, -48% QoQ). Lợi nhuận tăng trưởng mạnh chủ yếu đến từ giá vốn hàng bán trong kỳ là dương 21 tỷ, đến từ việc đánh giá lại chi phí đầu tư tại Khu công nghiệp Kim Động - Ân Thi (Hưng Yên).

- Lũy kế 1H/2025: Doanh thu thuần đạt 3,691 tỷ VND (+254% YoY), LNST-CĐTS đạt 1,188 tỷ VND (+665% YoY). Kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh đến từ việc ghi nhận 85.7 ha đất khu công nghiệp: 83 ha tại KCN Kim Động Ân Thi, 1.6 ha tại KCN Quang Châu và 1.1 ha tại KCN Tân Phú Trung.

- Cập nhật quan điểm đầu tư

- Vị thế thuế quan của Việt Nam duy trì được sức cạnh tranh với các quốc gia trên thế giới kỳ vọng sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

- Doanh nghiệp mở khóa được các tài sản lớn và tiếp tục mở rộng được quỹ đất mới

**RỦI RO**

- BSC cho rằng rủi ro lớn nhất **của KBC liên quan đến thanh khoản, đặc biệt trong bối cảnh công ty tăng mạnh nợ vay ngân hàng trong quý 2.2025.**

--------------------------------------------------------------------------------------------

(15/09/2025) **Dự án Tràng Cát là động lực tăng trưởng chính**

**KQKD Quý 2/2025 chững lại**

- Quý 2/2025, KBC ghi nhận doanh thu đạt 575 tỷ VND (-36%YoY) và LNST công ty đạt 402 tỷ VND (-247% YoY). Tính chung 1H2025, doanh thu và LNST công ty đạt lần lượt là 3,691 tỷ VND (+254% YoY) và 1,251 tỷ VND (+539% YoY), chủ yếu được đóng góp từ việc bàn giao 83ha diện tích tại CCN Hưng Yên

**Dự báo doanh số bàn giao đất KCN năm 2025/2026 đạt 130ha/80ha**

- Tradewar 2.0 làm gia tăng rào cản trong việc thu hút FDI vào các ngành công nghệ cao – tệp khách hàng chiến lược của công ty. Do đó, KBSV duy trì dự báo doanh số bàn giao đất KCN trong 2H2025/2026 chậm lại, ước tính cả năm 2025/2026, KBC ghi nhận bàn giao 130ha/80 ha, tương đương doanh thu đạt lần lượt 3,757 tỷ đồng (+214% YoY) và 2,539 tỷ đồng (-32% YoY)

**Dự án KĐT Tràng Cát là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng trong 2026**

- KBSV ước tính doanh thu mảng BĐS thương mại năm 2026 đạt 5,049 tỷ đồng (+9.4x YoY), chủ yếu nhờ kỳ vọng dự án KĐT Tràng Cát sẽ bắt đầu mở bán từ năm 2026, với doanh số bán 20 ha. Đồng thời, KBSV tăng ASP (giá bán trung bình) KĐT Tràng Cát để phản ánh đà tăng giá đất tại khu vực, nhờ: (1) đẩy mạnh các công trình hạ tầng trọng điểm tại Tràng Cát (Hải Phòng); (2) các dự án lớn quanh vùng vệ tinh Tràng Cát mở rộng/bổ sung kế hoạch đầu tư giúp lan tỏa đà tăng giá đất khu vực

- Mặc dù KBSV đánh giá tích cực triển vọng tăng trưởng trong dài hạn của KBC, tuy nhiên cổ phiếu KBC đã ghi nhận mức tăng 40% kể từ đầu năm 2025, phản ánh tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận. Do đó, KBSV khuyến nghị TRUNG LẬP với KBC, định giá hợp lý ở mức 40,000VND/cổ phiếu, tương ứng với mức tăng 4.3% so với giá đóng cửa ngày 11/09/2025.

-------------------------------------------------------------------------

(27/08/2025) **Bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh; tăng 39% giá mục tiêu**

- HSC duy trì khuyến nghị Mua vào nhưng tăng 39% giá mục tiêu lên 46.000đ sau khi điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận và phản ánh các dự án mới vào mô hình dự báo lợi nhuận. Quỹ đất của KBC đang mở ra nhiều cơ hội mới trong bối cảnh lo ngại rủi ro từ thuế quan đã giảm bớt.

- Cho giai đoạn 2025-2027, dự báo lợi nhuận được điều chỉnh tăng 26-31% dựa trên giả định diện tích đất được bàn giao cao hơn và đóng góp từ các dự án mới. Dự báo mới của HSC – cao hơn nhiều so với bình quân dự báo của thị trường – cho thấy lợi nhuận thuần tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm đạt 107% từ mức nền thấp trong năm 2024.

- Sau khi giá cổ phiếu tăng 32% trong 1 tháng qua, KBC đang giao dịch ở mức chiết khấu 43% so với ước tính RNAV (điều chỉnh tăng 41%), sát với bình quân 3 năm ở mức 42%. Cổ phiếu có P/E trượt dự phóng 1 năm là 10,6 lần, thấp hơn 0,7 độ lệch chuẩn so với bình quân quá khứ ở mức 18,7 lần.

-------------------------------------------------------------------------

(25/08/2025)

- **KQKD 6T2025 tăng trưởng mạnh chủ yếu nhờ bàn giao đất tại các cụm công nghiệp ở tỉnh Hưng Yên. Do rủi ro chung từ thuế quan của Mỹ đã hạ nhiệt nên ACBS điều chỉnh tăng dự phóng năm 2025 bằng cách tăng diện tích đất bàn giao tại các cụm công nghiệp ở tỉnh Hưng Yên và giảm tỷ lệ chi phí bán hàng và QLDN trên doanh thu. Giá mục tiêu cuối năm 2025 được điều chỉnh tăng 29% lên 42.100 đồng/cổ phiếu chủ yếu nhờ bổ sung thêm 5 KCN mới được phê duyệt vào mô hình định giá. Thay đổi khuyến nghị từ Khả quan sang Trung lập do giá cổ phiếu đã tăng 38% kể từ báo cáo cập nhật tháng 2/2025.**

- **KBC công bố KQKD khả quan trong nửa đầu năm 2025** với doanh thu đạt 3.696 tỷ đồng (+254% svck) và LNST đạt 1.248 tỷ đồng (+537% svck), chủ yếu nhờ:

1. Doanh thu mảng khu công nghiệp (KCN) tăng trưởng gấp 5 lần svck, đạt 2.803 tỷ đồng, nhờ diện tích đất công nghiệp được bàn giao tăng lên, đạt 85,7 ha chủ yếu tại các cụm công nghiệp (CCN) ở tỉnh Hưng Yên so với 15,3 ha được bàn giao trong 6T2024.

2. Thuế suất thực tế giảm từ 44,0% xuống 24,6%

- **Trong 6T2025, KBC được chấp thuận chủ trương đầu tư 5 KCN mới (Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng, Sông Hậu 2, Bình Giang và Phú Bình) với tổng diện tích là 1.578 ha.** Do đó, tổng diện tích KCN của KBC tăng lên hơn 6.400 ha và diện tích thương phẩm còn lại tăng lên 2.882 ha, thuộc nhóm cao nhất trong ngành bất động sản KCN. Công ty đã khởi công xây dựng KCN Tràng Duệ 3 (653 ha tại Hải Phòng) vào tháng 5/2025 và ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê khoảng 30 ha với 4 nhà đầu tư.

- Sau gần 4 tháng đàm phán, Mỹ đã đồng ý giảm thuế đối ứng với Việt Nam từ 46% xuống mức 20%, tương đương với hầu hết các nước ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, Ấn Độ, Lào và Myanmar. Mối lo ngại chính hiện nay là mức thuế 40% đối với hàng trung chuyển nhằm ngăn chặn hàng hóa Trung Quốc sử dụng Việt Nam làm “trung tâm trung chuyển” để xuất khẩu sang Mỹ trong khi đó chính phủ Mỹ vẫn chưa đưa ra định nghĩa rõ ràng về “quy tắc xuất xứ”. Tuy nhiên, **ACBS cho rằng rủi ro chung đã giảm kể từ tháng 4/2025 và những lợi thế cơ bản của Việt Nam (ví dụ như tình hình chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh, chi phí điện cạnh tranh, số lượng FTA đã ký kết) dự kiến sẽ tiếp tục nâng cao sức hút FDI của Việt Nam trong dài hạn. Do đó, ACBS điều chỉnh diện tích cho thuê năm 2025 tăng 90% lên 141 ha, tương đương 73% kế hoạch của công ty.**

-------------------------------------------------------------------------

(20/08/2025) **Mở bán các dự án mới dự kiến sẽ thúc đẩy lợi nhuận tăng mạnh - Cập nhật**

- VCSC điều chỉnh tăng 15% giá mục tiêu lên mức **41.500 đồng/cổ phiếu** và duy trì khuyến nghị **MUA** đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC).

- Mức tăng của giá mục tiêu chủ yếu phản ánh (1) mức định giá cao hơn cho mảng khu công nghiệp (KCN) nhờ bổ sung thêm các dự án Quế Võ 2 Mở rộng, Phú Bình và Sông Hậu 2, (2) tăng định giá cho dự án khu đô thị (KĐT) Tràng Cát, để phản ánh vốn đầu tư đã giải ngân cho dự án trong nửa đầu năm và đợt phát hành riêng lẻ thành công vào cuối quý 2/2025, và (3) mức sụt giảm của số dư nợ vay ròng vào cuối quý 2/2025; các yếu tố này phần nào bị ảnh hưởng bởi (4) sự pha loãng cổ phiếu từ đợt phát hành riêng lẻ.

- VCSC lần lượt điều chỉnh tăng +22%/+31%/+29% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2025/26/27. Mức tăng đối với dự báo năm 2025 chủ yếu đến từ mức biên lợi nhuận nửa đầu năm 2025 (6T 2025) tốt hơn dự kiến, trong khi mức tăng của dự báo các năm 2026/2027 chủ yếu phản ánh (1) mức tăng dự kiến của lượng bàn giao đất KCN từ các dự án mới bổ sung và (2) mức đóng góp cao hơn dự kiến từ mảng kinh doanh KĐT.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 sẽ tăng mạnh 345% YoY lên mức 1,7 nghìn tỷ đồng, do VCSC kỳ vọng lượng bàn giao đất KCN sẽ đạt mức 139 ha (khoảng 86 ha trong 6T 2025; so với mức cơ sở thấp khoảng 33 ha trong năm 2024), nhờ được hỗ trợ bởi việc mở bán các dự án KCN Hưng Yên (Hưng Yên) và KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Đối với năm 2026, VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ tăng 69% YoY, chủ yếu nhờ hoạt động mở bán dự kiến của dự án KĐT Tràng Cát, sau khi hoàn tất việc thanh toán tiền sử dụng đất vào quý 1/2025.

- VCSC cho rằng KBC là một trong những doanh nghiệp được hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu sang Việt Nam, nhờ năng lực đã được chứng minh trong việc thu hút các khách thuê lớn như LG, Foxconn, Goertek, cùng quỹ đất KCN và KĐT chiến lược lớn tại khu vực phía Bắc.

-------------------------------------------------------------------------

(15/08/2025) **Vay thêm nợ để tài trợ các dự án mới**

- Lợi nhuận thuần Q2/2025 đạt 402 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ, trên doanh thu 579 tỷ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuần cao hơn kỳ vọng của HSC nhờ điều chỉnh giá vốn hàng bán.

- Dư nợ tăng 48% trong Q2/2025 và tăng 158% trong nửa đầu năm 2025 lên 26 nghìn tỷ đồng do KBC vay ngân hàng để tài trợ cho các dự án mới. KBC cũng đã hoàn tất phát hành riêng lẻ trong Q2/2025 và huy động được 4,2 nghìn tỷ đồng. Tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH đạt 37% trong Q2/2025.

-------------------------------------------------------------------------

(13/08/2025) **Hoạt động mở bán các dự án mới dự kiến sẽ thúc đẩy lợi nhuận tăng mạnh - Cập nhật**

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 sẽ tăng mạnh 345% YoY lên mức 1,7 nghìn tỷ đồng, do VCSC kỳ vọng lượng bàn giao đất KCN sẽ đạt mức 139 ha (khoảng 86 ha trong 6T 2025; so với mức cơ sở thấp ở mức xấp xỉ 33 ha trong năm 2024), nhờ được hỗ trợ bởi việc mở bán các dự án KCN Hưng Yên (Hưng Yên) và KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Đối với năm 2026, VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ tăng 69% YoY, chủ yếu nhờ hoạt động mở bán dự kiến của dự án KĐT Tràng Cát (KĐT), sau khi hoàn tất việc thanh toán tiền sử dụng đất vào quý 1/2025.

- **Rủi ro**: Chậm tiến độ mở bán các dự án mới và/hoặc chậm giải ngân vốn đầu tư từ phía khách hàng; các diễn biến bất lợi từ chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam.

---------------------------------------------------------------------------------

(13/08/2025) **Tích lũy cho tương lai tăng trưởng**

- Trong nửa đầu năm 2025 (1H2025), KBC ghi nhận kết quả tích cực, với doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (+254%YoY) và 1,8 nghìn tỷ đồng (+234%YoY); cho thuê đất và hạ tầng tại KCN ghi nhận doanh thu đạt 2,8 nghìn tỷ đồng (+432%YoY,), khi trong kỳ doanh nghiệp ghi nhận doanh thu cho thuê với diện tích 86ha (+462%YoY), chủ yếu đến từ Cụm Công nghiệp Hưng yên (83ha).

- Trong giai đoạn 2025-2026, ngoài phát triển các KCN đã có chủ trương đầu tư trong giai đoạn trước, KBC dự kiến sẽ triển khai kinh doanh với các KCN vừa hoàn thành chủ trương đầu tư (Tràng Duệ 03, Kim Thành 2, cùng 04 KCN mới có chủ trương đầu tư), nâng tổng diện tích quỹ đất có thể cho thuê trong dài hạn lên ~3.000ha.

- Đối với các dự án BĐS dân dụng, đóng góp vào tiềm năng tăng trưởng doanh thu sẽ tương đối lớn trong các năm tới, đến từ Khu đô thị Tràng Cát và dự án The Trump International Hưng Yên.

---------------------------------------------------------------------------------

(05/08/2025) **Bàn giao tại CCN Hưng Yên thúc đẩy lợi nhuận trong nửa đầu năm 2025; đẩy mạnh huy động vốn cho dự án Trump International Hưng Yên - Báo cáo KQKD**

- Kết quả quý 2/2025: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận 579 tỷ đồng doanh thu (-35% YoY và -81% QoQ), chủ yếu do lượng bàn giao đất KCN giảm. LNST quý 2/2025 đạt 402 tỷ đồng (+67% YoY nhưng -49% QoQ) nhờ giá vốn hàng bán ở mức âm, phản ánh khoản hoàn nhập chi phí phát sinh trước đó liên quan đến các lô đất đã bàn giao tại cụm công nghiệp (CCN) Hưng Yên đã ghi nhận trong quý 1/2025.

- Nửa đầu năm 2025: KBC công bố doanh thu đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (+254% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (+663% YoY), hoàn thành lần lượt 55% và 85% dự báo cả năm của VCSC. VCSC nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng nhẹ đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS trong năm 2025 của VCSC, dù cần thêm đánh giá chi tiết, do chi phí bán hàng & quản lý (SG&A) trong nửa đầu năm 2025 được kiểm soát hiệu quả hơn dự phóng trước đây.

- Đối với mảng KCN, trong nửa đầu năm 2025, KBC đã bàn giao tổng cộng khoảng 86 ha, bao gồm 83 ha tại CCN Hưng Yên, 1,6 ha tại KCN Quang Châu (Bắc Giang, Bắc Ninh) và 1,1 ha tại KCN Tân Phú Trung (TP.HCM). Tiến trình bàn giao trong nửa đầu năm 2025 nhìn chung phù hợp với kỳ vọng của VCSC; hiện VCSC dự phóng tổng diện tích bàn giao cả năm 2025 đạt 145 ha.

- Đối với doanh số cho thuê đất KCN, KBC ghi nhận khoảng 150 ha trong nửa đầu năm 2025 (so với dự báo cảnăm của VCSC là khoảng 165 ha), trong đó gồm 83 ha tại CCN Hưng Yên, 36 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Ngoài ra, theo KBC, công ty đã ký biên bản ghi nhớ(MOU) cho khoảng 50 ha tại KCN mở rộng QuếVõ 2 (Bắc Ninh) vào tháng 7/2025.

- Mảng khu đô thị (KĐT): Trong nửa đầu năm 2025, KBC đã bàn giao khoảng 688 căn nhà ở xã hội tại dự án Nếnh (Bắc Giang, Bắc Ninh) và dự án Tràng Duệ (Hải Phòng).

- Tiền và các khoản tương đương tiền: Cuối quý 2/2025, tiền và các khoản tương đương tiền của KBC đạt 18,2 nghìn tỷ đồng (+175% QoQ và +177% kể từ đầu năm chủ yếu nhờ phát hành riêng lẻ), trong khi tổng nợ vay ở mức 26,1 nghìn tỷ đồng (+48% QoQ và +158% kể từ đầu năm). Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu cuối quý 2/2025 là 31%, so với 17% vào cuối năm 2024. Theo KBC, mức tăng đáng kể về huy động nợ vay chủ yếu nhằm phục vụ kế hoạch phát triển dự án Trump International Hưng Yên (Tổ hợp sân golf Khoái Châu, du lịch sinh thái và đô thị tại Hưng Yên; tổng diện tích 889 ha), dự án mà KBC dự kiến mở bán phần thấp tầng trong kế hoạch năm 2026.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

(03/07/2025) **ĐHCĐ: Giữ nguyên KHKD đầy tham vọng**

- KBC tổ chức ĐHCĐ vào ngày 28/6/2025, với tất cả các tờ trình đều được thông qua. Những thông tin đáng chú ý bao gồm KHKD năm 2025, cập nhật doanh thu từ BLĐ, kết quả phát hành riêng lẻ và các dự án mới.

- Công ty đề ra mục tiêu doanh thu 10 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 262% và LNST 3,2 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 6,6 lần. Các mục tiêu này cao hơn nhiều so với dự báo của HSC với doanh thu và LNST tăng trưởng lần lượt 67% và 128%. HSC cho rằng để đạt được các mục tiêu này, Công ty sẽ phải vượt qua nhiều thách thức.

- HSC duy trì khuyến nghị và giữ nguyên giá mục tiêu. KBC đang giao dịch với mức chiết khấu 44% so với RNAV, lớn hơn một chút so với bình quân 3 năm ở mức 43%.

---------------------------------------------------------------------------------

(02/07/2025) **Ban lãnh đạo dự kiến nhu cầu cho thuê đất dài hạn vẫn tích cực; đợt chào bán riêng lẻ thành công củng cố nền tảng vốn - Báo cáo ĐHCĐ**

- Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đã tổ chức ĐHCĐ vào ngày 28/6/2025, với nội dung chính nhằm xin phê duyệt kế hoạch lợi nhuận năm 2025 (không đổi so với kế hoạch đã được cổ đông thông qua tại ĐHCĐ bất thường tháng 3/2025).

- Cổ đông thông qua việc duy trì kế hoạch năm 2025 với tổng thu nhập (bao gồm doanh thu, thu nhập tài chính và thu nhập khác) là 10 nghìn tỷ đồng (+3 lần YoY) và LNST 3,2 nghìn tỷ đồng (+7,6 lần YoY), lần lượt tương đương 140% và 218% dự báo cả năm của VCSC. KBC đã hoàn thành lần lượt 68%/35%/56%/11% kế hoạch LNST của các năm 2021/22/23/24. Ban lãnh đạo thừa nhận các cuộc đàm phán thương mại và thuế quan đang diễn ra có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của KBC nhưng cho biết sẽ theo dõi sát sao tình hình và xem xét điều chỉnh nếu cần thiết.

- Cổ đông thông qua kế hoạch không chia cổ tức cho năm tài chính 2024 nhằm bảo toàn năng lực tài chính của KBC cho các dự án sắp tới trong năm 2025 và hỗ trợ tiếp tục phát triển các dự án lớn như KĐT Tràng Cát và KCN Tràng Duệ 3.

- Nhìn chung, VCSC nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo của VCSC cho KBC, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

- **Ban lãnh đạo kỳ vọng nhu cầu dài hạn tại các KCN của KBC sẽ vẫn duy trì tích cực.** Mặc dù một số nhà đầu tư tạm thời trì hoãn ký hợp đồng sau các thông báo thuế quan ngày 2/4, KBC nhận thấy nhu cầu thuê đất vẫn được duy trì, ngay cả đối với những khách hàng trong lĩnh vực điện tử công nghệ cao, và kỳ vọng sẽ ký kết một hợp đồng lớn trong thời gian tới. Công ty đã nhận được chấp thuận đầu tư cho một số KCN mới dự kiến trong nửa đầu năm 2025, bao gồm Quế Võ 2 mở rộng (Bắc Ninh), Kim Thành 2 (Hải Dương) và Sông Hậu 2 (Hậu Giang). Với quỹ đất đa dạng về địa lý, KBC tin rằng công ty có vị thế tốt để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư trên khắp các trung tâm công nghiệp trọng điểm trên toàn quốc.

- **Ban lãnh đạo nhấn mạnh việc thực hiện thành công đợt chào bán riêng lẻ**, đã huy động 4,16 nghìn tỷ đồng thông qua phát hành 174,15 triệu cổ phiếu – tương đương khoảng 70% kế hoạch chào bán và 22,7% số cổ phiếu đang lưu hành trước phát hành (xem chi tiết kết quả trong Bản tin chứng khoán 24/06/2025 của VCSC). Ban lãnh đạo lưu ý rằng, bất chấp những thách thức thị trường liên quan đến thuế quan, phản ứng tcủa nhà đầu tư đã tích cực vượt kỳ vọng nội bộ, cho thấy niềm tin tiếp tục vào khả năng huy động vốn của KBC. VCSC hiện chưa đưa kế hoạch chào bán riêng lẻ này vào các dự báo hay định giá hiện tại của VCSC cho KBC. Tuy nhiên, VCSC tin rằng việc chào bán riêng lẻ sẽ hỗ trợ phát triển các dự án trung và dài hạn của KBC, nhờ quỹ đất KCN và KĐT đáng kể còn lại có thể bán/cho thuê. Dựa theo kết quả chào bán riêng lẻ và giả định tất cả các yếu tố khác không thay đổi, giá mục tiêu của VCSC cho KBC sau phát hành sẽ là 33.400 đồng/cổ phiếu.

---------------------------------------------------------------------------------

(26/06/2025) **Công bố kết quả chào bán riêng lẻ với 174,15 triệu cổ phiếu phát hành mới, tương đương khoảng 22,7% số lượng cổ phiếu lưu hành trước chào bán và 70% kế hoạch phát hành 250 triệu cổ phiếu**

Ngày 24/6/2025, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) công bố kết quả kế hoạch chào bán riêng lẻ đã được phê duyệt tại ĐHCĐ 2024.

- **Số cổ phiếu đăng ký chào bán:** 250 triệu cổ phiếu

- **Giá chào bán:** 23.900 đồng/cổ phiếu

- **Số cổ phiếu phát hành thành công:** 174,15 triệu cổ phiếu (chiếm khoảng 22,7% số cổ phiếu lưu hành trước chào bán)

- Cho các nhà đầu tư (theo Nghị quyết HĐQT ngày 15/11/2024): 102,9 triệu cổ phiếu; giá: 23.900 đồng/cổ phiếu

- Cho các nhà đầu tư khác (theo Nghị quyết HĐQT ngày 23/6/2025): 71,25 triệu cổ phiếu; giá: 23.900 đồng/cổ phiếu

- **Số cổ phiếu không bán được:** 75,85 triệu cổ phiếu (đã hủy)

- **Tổng số nhà đầu tư tham gia:** 9

- **Ngày hoàn tất phát hành cổ phiếu:** 24/6/2025

- **Số tiền thu ròng:** 4,16 nghìn tỷ đồng

- Các nhà đầu tư tham gia đợt chào bán ban đầu đã thanh toán tiền mặt từ ngày 20 đến ngày 23/6/2025.

- Các nhà đầu tư trong đợt thứ hai cũng đã hoàn tất thanh toán đầy đủ (theo KBC), mặc dù thời gian thanh toán chính xác không được công bố.

- **Tổng số cổ phiếu đang lưu hành sau chào bán:** 941,8 triệu cổ phiếu

**Các nhà đầu tư được phân bổ cổ phiếu (cả hai đợt):**

- Quỹ Đầu tư Hạ tầng PVI: 50 triệu cổ phiếu (29% tổng số cổ phiếu phát hành mới)

- CTCP Quản lý Quản lý Quỹ PVI: 1,25 triệu cổ phiếu (0,7%)

- CTCP Chứng khoán VPBank: 30 triệu cổ phiếu (17%)

- CTCP Quản lý Quỹ Đầu tư SGI: 15,4 triệu cổ phiếu (9%)

- 5 nhà đầu tư cá nhân: 77,5 triệu cổ phiếu (45%)

VCSC hiện chưa đưa kế hoạch chào bán riêng lẻ này vào các dự báo hay định giá hiện tại của VCSC cho KBC. Tuy nhiên, VCSC tin rằng việc chào bán riêng lẻ sẽ hỗ trợ phát triển các dự án trung và dài hạn của KBC, nhờ quỹ đất KCN và KĐT đáng kể còn lại có thể bán/cho thuê. Dựa theo kết quả chào bán riêng lẻ và giả định tất cả các yếu tố khác không thay đổi, giá mục tiêu của VCSC cho KBC sau phát hành sẽ là 33.400 đồng/cổ phiếu**.**

---------------------------------------------------------------------------------

(26/06/2025) **Cập nhật kết quả phát hành riêng lẻ 250 triệu cổ phiếu**

- Ngày 18/6, Hội đồng quản trị Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đã thông qua phương án chào bán riêng lẻ 250 triệu cổ phiếu với giá chào bán 23.900 đồng/cổ phiếu. Mức giá chào bán này thấp hơn 5% so với giá chào bán dự kiến ban đầu và thấp hơn 7% so với giá đóng cửa phiên giao dịch ngày 24/6 của KBC. Số lượng cổ phiếu phát hành tương ứng với 32,6% tổng số cổ phiếu đang lưu hành của KBC và công ty dự kiến huy động được khoảng 5.975 tỷ đồng. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để tái cơ cấu nợ tại các công ty con và bổ sung vốn lưu động để hỗ trợ cho các hoạt động kinh doanh.

- Theo Nghị quyết số 1511/2024/KBC/NQ-HĐQT ngày 15/11/2024, đợt chào bán này được thực hiện cho 11 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Tuy nhiên, tính đến ngày 23/6/2025, chỉ có 6 nhà đầu tư hoàn tất đóng tiền mua 102,9 triệu cổ phiếu, huy động được 2.459,3 tỷ đồng. Số cổ phiếu còn lại (147,1 triệu cổ phiếu) tiếp tục được chào bán cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, theo đó:

- **71,25 triệu cổ phiếu** đã được chào bán thành công cho bốn nhà đầu tư, bao gồm cả CTCP Chứng khoán VPBank - nhà đầu tư trong danh sách được phê duyệt ban đầu. Các cổ phiếu này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm.

- **71,85 triệu cổ phiếu** đã bị hủy bỏ.

- Sau khi chào bán, tổng số cổ phiếu đang lưu hành của KBC đã tăng 22,7% lên 941,8 triệu, nâng vốn điều lệ lên 9.418 tỷ đồng. Thu nhập ròng từ đợt chào bán đạt khoảng 4.161,2 tỷ đồng, góp phần làm tăng 19,4% vốn chủ sở hữu.

- Tính đến Q1/2025, tổng giá trị các khoản vay của KBC là 17.146 tỷ đồng, tăng 74% svck; phần lớn đến từ khoản vay dài hạn từ VPBank để đóng tiền sử dụng đất bổ sung tại khu đô thị Tràng Cát. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu vào cuối quý 1 là 0,51 lần.

- Theo kế hoạch kinh doanh năm 2025, KBC có kế hoạch cho thuê khoảng 130 ha đất công nghiệp tại các khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu, Tràng Duệ và cụm công nghiệp Hưng Yên. Lợi nhuận ròng sau thuế được dự báo ở mức 1.344 tỷ đồng, tăng 192% svck. Hiện tại chúng tôi chưa tính đến tác động của đợt phát hành cổ phiếu gần đây vào mô hình định giá và sẽ cập nhật trong báo cáo đầy đủ sắp tới.

---------------------------------------------------------------------------------

(26/05/2025) **Lượng bàn giao đất KCN và lợi nhuận dự kiến tăng so với mức nền thấp của năm 2024 – Cập nhật**

- VCSC duy trì khuyến nghị MUA đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) nhưng giảm nhẹ 1% giá mục tiêu còn 36.100 đồng/cổ phiếu, khi nợ vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2025 và dự báo thấp hơn đối với doanh số cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) và giá bán trung bình (ASP) được bù đắp bởi việc VCSC cập nhật mô hình định giá đến giữa năm 2026 và loại bỏ ảnh hưởng pha loãng sau khi loại trừ kế hoạch phát hành riêng lẻ khỏi mô hình dự báo.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 sẽ tăng mạnh 266% YoY đạt 1,4 nghìn tỷ đồng, khi VCSC kỳ vọng lượng bàn giao đất KCN đạt 145 ha (so với mức nền thấp là khoảng 33 ha vào năm 2024 và khoảng 90 ha tính riêng trong quý 1/2025), chủ yếu đến từ việc mở bán các dự án Cụm công nghiệp Hưng Yên (Hưng Yên ) và KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Trong năm 2026, VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng 57% YoY chủ yếu nhờ các đợt mở bán và bàn giao tại dự án khu đô thị (KĐT) Tràng Cát, sau khi đã hoàn tất tiền sử dụng đất trong quý 1/2025.

- VCSC giảm 18%/41% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025/2026, chủ yếu do VCSC giảm dự báo lượng bàn giao đất KCN và KĐT năm 2025/2026 trong bối cảnh thách thức từ thông báo thuế đối ứng của Mỹ gần đây và các cuộc đàm phán thương mại đang diễn ra.

- VCSC loại bỏ giả định về kế hoạch phát hành riêng lẻ (tối đa 250 triệu cổ phiếu; tương đương 33% số lượng cổ phiếu lưu hành hiện tại) khỏi mô hình dự báo và định giá, do nguy cơ trì hoãn sau các công bố thuế quan dần đây, mặc dù ban lãnh đạo vẫn hướng đến triển khai trong năm 2025.

- Dựa trên dự báo của VCSC, KBC đang giao dịch với P/B dự phóng năm 2025/2026 là 1,0/0,9 lần – thấp hơn mức trung vị 2 năm của công ty là 1,3 lần.

- Rủi ro đối với quan điểm tích cực của VCSC: Trì hoãn triển khai các dự án mới và/hoặc trì hoãn trong đầu tư từ các khách hàng tiềm năng; Mỹ áp thuế cao hơn dự kiến đối với Việt Nam, khiến doanh số cho thuê đất KCN phục hồi chậm hơn dự kiến; rủi ro pha loãng từ kế hoạch phát hành riêng lẻ của KBC.

---------------------------------------------------------------------------------

(14/05/2025) **Khởi công Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng**

- Trong ngày 11/5/2025, KBC đã tổ chức lễ khởi công cho Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 tại An Lão, Hải Phòng, KCN Tràng Duệ 3 có diện tích 653ha đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể vào tháng 11/2023 và chủ trương đầu tư vào tháng 1/2025. Khu công nghiệp này nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ Cát Hải tại Hải Phòng, được hưởng các hỗ trợ ưu đãi tốt hơn so với các khu công nghiệp thông thường khác. Công ty đã giải phóng mặt bằng được 200ha đất và đã ký biên bản ghi nhớ cho thuê (MoU) với nhiều đối tác lớn với diện tích cho thuê 130ha. Chúng tôi cho rằng KCN này sẽ nhanh chóng được lấp đầy nhờ vào vị trí thuận lợi cũng như những ưu đãi hấp dẫn do nằm trong Khu kinh tế.

- Tại ĐHCĐ bất thường năm 2025, KBC chia sẻ có nhiều đối tác lớn quan tâm đến các KCN tại phía Bắc của KBC. Trong Q1/2025, công ty đã ký MoU cho 100ha đất KCN trong đó có 30ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, 30-40ha tại Hưng Yên và từ một số KCN khác. Theo đó, doanh thu cho thuê đất trong năm 2025 kỳ vọng tăng mạnh từ bàn giao 200ha đất KCN.

- Thị trường đang theo dõi tiến độ triển khai dự án Bất động sản được hợp tác triển khai bởi tổ chức Trump Organization và CTCP Dịch vụ Khách sạn Hưng Yên (KBC sở hữu 90,2%). Tổ hợp này bao gồm khách sạn 5 sao, sân golf tiêu chuẩn quốc tế, khu dân cư cao cấp và các tiện ích cao cấp với tổng vốn đầu tư khoảng 1,5 tỷ USD. Dự án này được kỳ vọng sẽ triển khai xây dựngkhởi công vào tháng 5/2025.

- Theo dự phóng của SSI trong báo cáo gần nhất, KBC sẽ bàn giao 175ha đất KCN (+430% svck) từ 75ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, 15ha tại KCN Tân Phú Trung, 5ha tại KCN Quang Châu và 80ha từ Tràng Duệ và CCN Hưng Yên. Lợi nhuận sau thuế dự báo đạt 2,2 nghìn tỷ VND, tăng 411% svck. Chúng tôi hiện đang điều chỉnh dự báo và sẽ cập nhật trong báo cáo tiếp theo.

- SSI duy trì khuyến nghị **MUA** đối với cổ phiếu KBC với giá mục tiêu là **37.500 đồng/cổ phiếu**.

⚠️ Thông tin chỉ mang tính tham khảo. Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm với quyết định của mình.

← Xem danh sách