NLG

(10/03/2026) **Backlog lớn dự kiến sẽ thúc đẩy lợi nhuận cốt lõi; định giá hấp dẫn - Cập nhật**

* VCSC duy trì khuyến nghị MUA nhưng điều chỉnh giảm 12% giá mục tiêu xuống 45.800 đồng/cổ phiếu đối với CTCP Đầu tư Nam Long (NLG). Mức giá mục tiêu thấp hơn chủ yếu phản ánh (1) các giả định về dự án thận trọng nhằm hỗ trợ khả năng hấp thụ sản phẩm trong bối cảnh lãi suất cao hơn, (2) kéo dài tiến độ bán hàng của dự án Waterpoint giai đoạn 2, và (3) mức tăng 0,1 điểm % đối với giả định WACC của VCSC; các yếu tố này được bù đắp một phần bởi (4) số dư tiền mặt ròng cao hơn kỳ vọng tại cuối năm 2025 và (5) mức điều chỉnh tăng lần lượt 33%/25% đối với dự báo doanh số bán BĐS năm 2026/2027 của VCSC.

* VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 sẽ đạt 698 tỷ đồng (đi ngang YoY), nhờ được thúc đẩy bởi mức tăng YoY của lượng bàn giao tại các dự án Southgate, Izumi City và Mizuki Park, cùng với khoản lãi dự kiến từ hoạt động bán đất thương mại tiềm năng. Nếu loại trừ giao dịch bán cổ phần trong năm 2025 và giả định bán đất thương mại năm trong 2026, dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi của NLG sẽ tăng gấp đôi YoY trong năm 2026.

* VCSC điều chỉnh giảm 3% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 do mức tăng của dự báo chi phí bán hàng & quản lý và chi phí tài chính, nhưng điều chỉnh tăng dự báo năm 2027 lên thêm 9%, chủ yếu nhờ mức gia tăng của hoạt động bàn giao (bao gồm dự án Elyse Island/Paragon), được hỗ trợ bởi tiến độ mở bán nhanh hơn kỳ vọng vào cuối năm 2025.

* VCSC dự báo doanh số bán BĐS năm 2026 sẽ tăng 8% YoY lên mức 12,9 nghìn tỷ đồng, nhờ được dẫn dắt bởi cụm dự án Đồng Nai (Izumi City & Elyse Island; 42%), Southgate (26%) và Mizuki Park (17%). VCSC dự báo doanh số bán BĐS năm 2027 sẽ tăng 13% so với năm 2026 lên mức 14,6 nghìn tỷ đồng, với đóng góp mới từ Akari City giai đoạn 3 và VSIP Hải Phòng.

* NLG hiện đang giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 là 0,9x, thấp hơn ngưỡng -2 độ lệch chuẩn là 1,1x so với mức trung bình 5 năm của công ty. VCSC cho rằng đợt điều chỉnh giá cổ phiếu (khoảng 34% trong bốn tháng qua) đã tạo ra điểm mua hấp dẫn đối với NLG, xét đến triển vọng lợi nhuận cốt lõi rõ ràng, bảng cân đối kế toán lành mạnh và danh mục dự án vững chắc.

* Rủi ro: tiến độ doanh số bán BĐS tại các dự án trọng điểm chậm hơn kỳ vọng; căng thẳng địa chính trị kéo dài có thể gây áp lực lên việc điều hành chính sách của NHNN.

----------------------------------------------------------

(25/02/2026) **Vững vàng trước biến động thị trường**

Chúng tôi duy trì khuyến nghị **KHẢ QUAN** đối với NLG với giá mục tiêu 12 tháng là 35.200 đồng/cp, tương đương tiềm năng tăng giá là 22,8%. Cổ phiếu hiện đang giao dịch tại mức P/B dự phóng 2026 là 1,1x, thấp hơn đáng kể mức trung bình 5 năm là 1,6x, cho thấy mức định giá hấp dẫn.

NLG có thể duy trì vị thế tốt trong bối cảnh ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn, được hỗ trợ bởi:

* **Quỹ đất lớn giúp giảm thiểu rủi ro đáng kể:** Các dự án trọng điểm đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, tạo sự linh hoạt cho hoạt động triển khai và mở bán dự án

* **Cơ cấu sản phẩm rõ ràng:** Định hướng phân khúc sản phẩm hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng.

* **Triển vọng lợi nhuận:** Doanh thu chưa ghi nhận đạt 10,9 nghìn tỷ đồng tính đến cuối Q4/2025, đảm bảo lợi nhuận trong ngắn hạn.

Chúng tôi dự báo lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ (NPATMI) năm 2026 đạt 668 tỷ đồng (-5% svck), chủ yếu nhờ bàn giao tại các dự án Southgate, Central Lake và Izumi City. Nếu không tính đến khoản thu nhập và chi phí bất thường liên quan đến dự án Izumi City, lợi nhuận cốt lõi dự kiến tăng 12% svck.

**Điểm nhấn KQKD**

* Trong Q4/2025, NLG ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.704 tỷ đồng (-73% svck) và NPATMI đạt 348 tỷ đồng (-30% svck), chủ yếu được đóng góp bởi hoạt động bàn giao dự án và lợi nhuận từ việc thoái 15% vốn tại dự án Izumi City.

* Lũy kế năm 2025, NLG ghi nhận doanh thu đạt 5.645 tỷ đồng (-22% svck) và NPATMI đạt 701 tỷ đồng (+35% svck), hoàn thành 97% dự phóng lợi nhuận cả năm của chúng tôi.

**Rủi ro:** (1) Nguồn cung nhà ở tăng mạnh (2) Lãi suất cho vay mua nhà tăng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của các dự án, đặc biệt tại các dự án ở các tỉnh/thành cấp 2.

----------------------------------------------------------

(12/02/2026) **Cập nhật KQKD Q4/2025**

- **KQKD 4Q2025: Doanh thu thuần đạt 1,704 tỷ VND, giảm -73% YoY** do 4Q2024 là điểm rơi bàn giao chính của dự án Akari City P2. Mặc dù, trong kỳ NLG ghi nhận 489 tỷ VND lợi nhuận thoái vốn 15% Izumi City - cao hơn so với kỳ vọng 250 tỷ VND của BSC, nhưng lại phát sinh chi phí tài chính khác (liên quan đến hồ trợ đền bù tại Izumi City) lên đến 357 tỷ VND khiến cho LNTT vẫn giảm -62% YoY còn 567 tỷ VND. Tuy nhiên, **LNST-CĐTS chỉ giảm -30% YoY đạt 348 tỷ VND** nhờ lợi ích cổ đông thiểu số giảm -81% YoY từ 831 tỷ VND còn 157 tỷ VND khi tỷ lệ lợi ích tại 2 dự án ghi nhận chính trong 4Q2025 (Cần Thơ 100%, Southgate 65%) cao hơn so với 4Q2024 (Akari 50%).

- **Về công tác bán hàng: doanh số mở bán mới trong kỳ đạt 6,851 tỷ VND (+308% YoY)** được dẫn dắt 3 dự án cao cấp chính bao gồm 1,680 tỷ VND tại Southgate, 1,790 tỷ VND tại Izumi CIty và 1,038 tỷ VND tại Elyse Island (Paragon Đại Phước).

- **Lũy kế cả năm 2025, doanh thu thuần đạt 5,645 tỷ VND (-22% YoY, hoàn thành 83% kế hoạch doanh thu) và LNST-CĐTS đạt 701 tỷ VND (+37% YoY, hoàn thành 100% kế hoạch lợi nhuận). L**ợi nhuận ròng năm 2025 của NLG cao hơn +9% dự báo 641 tỷ VND của BSC ở (1) lợi nhuận thoái vốn Izumi City 489 tỷ VND cao hơn so với kỳ vọng 250 tỷ VND và (2) lợi ích cổ đông thiểu số thực tế thấp hơn dự báo do đóng góp của các sản phẩm đất nền tại Cần Thơ cao hơn (tỷ lệ lợi ích của NLG tại dự án là 100%, trong khi các dự án khác ở mức 50-65%).

- **Về công tác bán hàng: doanh số bán mới năm 2025 đạt 11,855 tỷ VND (+127.8% YoY),** trong đó 3 dự án cao cấp đóng góp đến 66.7% bao gồm 40.5% từ Southgate, 17.4% từ Izumi và 8.8% từ Elyse Island. Doanh số bán mới năm 2025 cao hơn 12.8% dự báo của BSC do dự án Elyse Island được mở bán sớm hơn kỳ vọng.

**ĐÁNH GIÁ CỦA BSC**

- Kết quả kinh doanh năm 2025 của NLG nhìn chung vẫn phù hợp với kỳ vọng của BSC, do đó, dự phóng KQKD 2026-2027 dụ kiến sẽ không có quá nhiều thay đổi. Tuy nhiên, BSC cho rằng hoạt động bán hàng của doanh nghiệp sẽ chậm lại trong 1H2026 do đóng góp chính là các dự án thấp tầng, thuộc phân khúc cao cấp có vị trí tại tier 1.5 trong bối cảnh tâm lý thị trường yếu bởi môi trường lãi suất tăng và cung bất động sản sẽ lớn trong 3 năm tới.

----------------------------------------------------------

(09/02/2026) **Q4/2025: Lợi nhuận và doanh số bán nhà vững chắc; sát với dự báo**

- Lợi nhuận thuần Q4/2025 đạt 348 tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ, từ mức nền cao của Q4/2024, trên doanh thu 1.704 tỷ đồng, giảm 73% so với cùng kỳ, chủ yếu được thúc đẩy bởi dự án Southgate và Cần Thơ. Lợi nhuận thuần của cả năm 2025 đạt 701 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi đạt 595 tỷ đồng, tăng 78% so với cùng kỳ, cao hơn kỳ vọng của HSC.

- Doanh số bán nhà Q4/2025 đạt 6,8 nghìn tỷ đồng, tăng 3,1 lần so với cùng kỳ, cao hơn một chút so với kỳ vọng của HSC. Tính chung cả năm 2025, doanh số bán nhà đạt 11,8 nghìn tỷ đồng, so với dự báo cho cả năm ở mức 11,6 nghìn tỷ đồng.

- Sau khi giá cổ phiếu giảm 3% trong 1 tháng qua, NLG đang giao dịch ở chiết khấu 46% so với RNAV, lớn hơn bình quân 3 năm ở mức 35%. HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giữ nguyên giá mục tiêu.

----------------------------------------------------------

(06/02/2026) **Ban lãnh đạo duy trì kế hoạch tăng trưởng doanh số bán hàng tích cực cho năm 2026; lãi suất tăng trong ngắn hạn có tác động không đáng kể - Báo cáo Gặp gỡ NĐT**

- VCSC đã tham dự cuộc họp gặp gỡ chuyên viên phân tích của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) vào ngày 4/2. Các thảo luận tập trung vào kế hoạch doanh số bán hàng và triển vọng lợi nhuận năm 2026, kế hoạch mở rộng quỹ đất và quan điểm của ban lãnh đạo về triển vọng thị trường bất động sản năm 2026. Nhìn chung, kế hoạch của ban lãnh đạo về doanh số bán hàng và lợi nhuận năm 2026 phù hợp với các thông tin đã chia sẻ tại Ngày hội Nhà đầu tư của NLG vào tháng 12/2025 (xem chi tiết trong Báo cáo Gặp gỡ NĐT của VCSC).

- Như đã đề cập trong Báo cáo KQKD của NLG vào ngày 29/1, VCSC nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng đối với dự báo doanh số bán hàng năm 2026. Theo ước tính sơ bộ trong khi chờ đánh giá toàn diện hơn, con số này có thể đạt khoảng 13-15 nghìn tỷ đồng (cao hơn 34-55% so với dự báo gần nhất của VCSC; và tăng 10-27% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi cụm dự án tại Đồng Nai (Izumi City và Elyse Island) và doanh số bán hàng tiếp tục từ Mizuki Park và Southgate. Trong khi đó, VCSC dự kiến không có thay đổi đáng kể nào đối với dự báo lợi nhuận năm 2026 (dự kiến LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi tăng gấp đôi so với cùng kỳ nhờ bàn giao bất động sản từ hoạt động kinh doanh cốt lõi), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

- Mục tiêu doanh số bán hàng năm 2026: Ban lãnh đạo duy trì mục tiêu doanh số bán hàng đạt trên 20 nghìn tỷ đồng (khoảng 24 nghìn tỷ đồng; gấp đôi so với cùng kỳ) trong năm 2026. Doanh số bán hàng năm 2026 dự kiến được thúc đẩy bởi việc mở bán các giai đoạn tiếp theo tại Elyse Island (trước đây là Paragon), Izumi City, Mizuki Park và Southgate, cùng với việc ra mắt một dự án mới VSIP Hải Phòng. Ban lãnh đạo cho biết thêm rằng kế hoạch bán hàng năm 2026 đã tính đến khả năng lãi suất cao hơn và các biến động lãi suất hiện tại vẫn nằm trong dự tính.

- Kế hoạch lợi nhuận năm 2026: Mục tiêu LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 chưa được công bố chi tiết. Về triển vọng bàn giao năm 2026, việc bàn giao sẽ được thúc đẩy bởi các đợt bàn giao tiếp tục tại Cần Thơ và Southgate, cũng như bắt đầu bàn giao tại Mizuki Park - phân khu Trellia Cove (thấp tầng) và Izumi City - phân khu Canaria trong quý 4/2026.

- Tại thời điểm cuối năm 2025, giá trị doanh số bán hàng chưa ghi nhận của NLG đạt 10,9 nghìn tỷ đồng. \* Kế hoạch huy động vốn năm 2026: Ban lãnh đạo không có kế hoạch huy động vốn cổ phần mới trong năm 2026. Theo ban lãnh đạo, trong năm 2025 NLG đã củng cố nguồn lực tài chính vững mạnh từ 1) tiền thu từ thoái vốn 1,6 nghìn tỷ đồng từ việc bán 15% cổ phần tại Izumi City, 2) 2,5 nghìn tỷ đồng thu được từ đợt phát hành quyền mua, và 3) doanh số bán hàng mạnh mẽ năm 2025 (11,85 nghìn tỷ đồng; +128% YoY).

- Kế hoạch quỹ đất mới: Công ty chia sẻ rằng NLG đang tiến gần đến việc hoàn tất một số giao dịch mua quỹ đất tại Quảng Ninh (Hạ Long) và Hải Phòng. Đây là các dự án quy mô nhỏ hướng tới phân khúc nhà ở vừa túi tiền, dự kiến sẽ có thêm thông tin được công bố trong quý 1-quý 2/2026.

- Tác động của việc lãi suất vay mua nhà tăng gần đây: Hiện tại, lãi suất vay mua nhà cố định ưu đãi được một số ngân hàng thương mại cho các sản phẩm của NLG dao động trong khoảng 7,7-9,4%/năm, tốt hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Công ty cho rằng lãi suất vay mua nhà cao hơn có thể ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của người mua nhà chậm hơn, nhưng sẽ không làm giảm nhu cầu mua nhà từ người có nhu cầu sở hữu căn nhà đầu tiên và người mua ở thực - phân khúc sản phẩm mà NLG tiếp tục hướng tới. \* Triển vọng thị trường: Công ty kỳ vọng triển vọng thị trường bất động sản sẽ khả quan trong năm 2026 về cả nguồn cung mới và nhu cầu, được hỗ trợ bởi môi trường pháp lý tiếp tục cải thiện và việc đẩy nhanh triển khai cơ sở hạ tầng.

- Cổ phiếu phát hành theo đợt phát hành quyền mua (khoảng 100 triệu cổ phiếu) sẽ bắt đầu giao dịch vào ngày 6/2/2026

----------------------------------------------------------

(02/02/2026) **Lợi nhuận năm 2025 phù hợp kỳ vọng; tiềm năng tăng dự báo doanh số bán BĐS năm 2026 từ kết quả bán hàng vượt kỳ vọng ở quý 4/2025 - Báo cáo KQKD**

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) đã công bố KQKD quý 4/2025 với LNST sau lợi ích CĐTS đạt 348 tỷ đồng (+138% QoQ, -30% YoY), được hỗ trợ bởi việc ghi nhận khoản lãi từ chuyển nhượng cổ phần tại dự án Izumi City (lãi trước thuế 489 tỷ đồng, tương đương 41% LNTT cả năm 2025 của NLG) và hoạt động bàn giao BĐS. Doanh thu BĐS cốt lõi (bao gồm các dự án liên doanh Mizuki Park và Izumi City, trong đó Izumi City bắt đầu được ghi nhận là dự án liên doanh từ tháng 11/2025) đạt 2,0 nghìn tỷ đồng (+4% QoQ và -69% YoY) trong quý 4/2025, nhờ được thúc đẩy bởi hoạt động bàn giao tại các dự án Southgate (50%) và Cần Thơ (25%).

Trong cả năm 2025, doanh thu BĐS cốt lõi của NLG đạt tổng cộng 5,96 nghìn tỷ đồng (-24% YoY), trong khi LNST sau lợi ích CĐTS tăng 35% YoY lên mức 701 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 117% và 99% dự báo của VCSC. Hoạt động bàn giao năm 2025 chủ yếu được dẫn dắt bởi các dự án Cần Thơ (34% doanh thu BĐS cốt lõi), Southgate (33%) và Akari City (17%). VCSC nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo lợi nhuận năm 2026 của VCSC (trong đó LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi dự kiến sẽ tăng gấp đôi YoY trong năm 2026, từ hoạt động bàn giao BĐS), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Doanh số bán BĐS: Doanh số bán BĐS của NLG tăng mạnh lên mức 6,85 nghìn tỷ đồng trong quý 4/2025 (gấp 4 lần QoQ và YoY), nhờ được thúc đẩy bởi việc mở bán các giai đoạn mới tại dự án Izumi City (Canaria; thấp tầng), Southgate (Solaria Rise; cao tầng), Mizuki Park (Trellia Cove; cao tầng) và mở bán mới lần đầu dự án Paragon (tên thương mại: Elyse Island; thấp tầng).

Doanh số bán BĐS năm 2025 của NLG đã tăng 128% YoY lên mức 11,85 nghìn tỷ đồng, nhìn chung phù hợp với kế hoạch do ban lãnh đạo chia sẻ tại Ngày hội Nhà đầu tư (Investor Day) của NLG vào đầu tháng 12/2025 (khoảng 11-13 nghìn tỷ đồng) và vượt dự báo cả năm của VCSC là 7,2 nghìn tỷ đồng (nhờ hoạt động bán hàng của các giai đoạn tiếp theo tại các dự án hiện hữu tốt hơn kỳ vọng và thời điểm mở bán sớm hơn của dự án Elyse Island). VCSC nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo doanh số bán BĐS năm 2026, với ước tính sơ bộ (cần chờ thêm đánh giá chi tiết) có thể đạt khoảng 13-15 nghìn tỷ đồng (cao hơn 34-55% so với dự báo gần nhất của VCSC; và tăng 10-27% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi các dự án ở Đồng Nai (Izumi City và Elyse Island), cũng như Mizuki Park và Southgate.

Diễn biến pháp lý gần đây: Vào ngày 27/01/2026, Elyse Island đã được cấp giấy phép bán hàng cho Giai đoạn 2 (201 căn thấp tầng), tiếp nối Giai đoạn 1 (132 căn) được cấp phép vào tháng 12/2025. Tại thời điểm cuối năm 2025, tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của NLG đạt -17,8% (so với dự báo của VCSC là -0,5%), và so với mức 21,7% ghi nhận vào cuối quý 3/2025 và 6,1% vào cuối năm 2024

**Cập nhật KQKD Q4/2025**

Trong Q4/2025, NLG ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.704 tỷ đồng (-73% svck) và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 348 tỷ đồng (-30% svck). Kết quả này được đóng góp bởi:

**Doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 1.628 tỷ đồng,** chủ yếu từ các dự án Central Lake (502 tỷ đồng) và Southgate (922 tỷ đồng). Doanh thu giảm 74% svck do mức nền cao của Q4/2024 khi NLG bàn giao và ghi nhận doanh thu phần lớn các căn hộ tại dự án **Akari City (1.448 căn)**.

**Thu nhập tài chính đạt 489 tỷ đồng**, nhờ khoản lợi nhuận từ chuyển nhượng 15% vốn tại dự án Izumi City.

**Lợi nhuận từ các công ty liên doanh liên kết đạt 42 tỷ đồng (+171% svck),** được hỗ trợ bởi bàn giao tại Mizuki Park và Izumi City.

Biên lợi nhuận gộp cải thiện lên **46% trong Q4/2025 (so với 43% trong Q4/2024),** nhờ tỷ trọng đóng góp cao hơn từ các căn thấp tầng **Valora** có biên lợi nhuận cao.

**KQKD năm 2025:** NLG ghi nhận doanh thu đạt 5.645 tỷ đồng (-22% svck) và lợi nhuận ròng thuộc cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 701 tỷ đồng (+35% svck), hoàn thành 97% dự báo lợi nhuận cả năm của chúng tôi.

**Hoạt động bán hàng:** NLG ghi nhận doanh số bán hàng tích cực trong Q4/2025, đạt 6.851 tỷ đồng, gấp 5 lần svck, nhờ doanh số tăng mạnh tại các dự án đang triển khai và mở bán **Paragon Đại Phước** trong Q4/2025.

Lũy kế năm 2025, tổng doanh số bán hàng đạt **11.855 tỷ đồng (+128% svck),** dẫn đầu bởi dự án **Southgate (44%),** theo sau bởi **Izumi City (17%)**, **Central Lake (14%)**, và **Paragon Đại Phước (9%)**. Doanh số bán hàng vượt kỳ vọng của chúng tôi, nhờ tỷ lệ hấp thụ tốt hơn dự kiến tại các dự án hiện hữu và mở bán Paragon Đại Phước sớm hơn kế hoạch.

**Định giá:** Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với NLG với giá mục tiêu 12 tháng là 38.200 đồng/cổ phiếu. NLG hiện đang giao dịch P/B dự phóng 2026 ở mức 1,3x, thấp hơn mức trung bình 5 năm là 1,7x.

----------------------------------------------------------

(29/12/2025) **NLG dự kiến nâng tỷ lệ sở hữu tại dự án Paragon từ mức 50% lên 58,9%**

- Theo Nghị quyết HĐQT của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) ngày 25/12/2025, công ty dự kiến sẽ mua thêm phần vốn góp tại Công ty TNHH Đại Phước - pháp nhân dự án của dự án Paragon (quy mô 45 ha; tỉnh Đồng Nai) từ CTCP Đầu tư Thái Bình, với giá trị giao dịch dự kiến là 312 tỷ đồng. Sau khi giao dịch này hoàn tất, tỷ lệ sở hữu của NLG tại Paragon sẽ tăng lên 58,9% (từ mức hiện tại là 50%).

- Theo NLG, giao dịch dự kiến sẽ được hoàn tất trong năm 2026.

- Kế hoạch này hiện chưa được đưa vào Báo cáo Cập nhật NLG ngày 07/11/2025 của VCSC. Dựa trên giá trị giao dịch được công bố, định giá tương ứng cho dự án Paragon sẽ thấp hơn khoảng 15% so với mức định giá của VCSC.

- Trước đó, vào năm 2022, NLG đã chuyển nhượng 25% vốn tại Paragon cho hai nhà đầu tư trong nước gồm CTCP Đầu tư Thái Bình (21,6%) và Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp (3,4%), với tổng giá trị là 662 tỷ đồng.

----------------------------------------------------------

(25/12/2025) **Công bố kết quả phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với 100 triệu cổ phiếu được phân phối, đạt 99,9% số lượng đăng ký chào bán**

Ngày 22/12/2025, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) công bố kết quả đợt phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu đã được cổ đông thông qua vào tháng 3/2025, với các nội dung chính như sau:

· Số cổ phiếu phân phối thành công: 100 triệu cổ phiếu (tương đương khoảng 25,97% số cổ phiếu trước phát hành; đạt 99,9% số cổ phiếu đăng ký chào bán).

· Giá phát hành: 25.000 đồng/cổ phiếu

· Giá trị thu ròng: khoảng 2,5 nghìn tỷ đồng

· Ngày hoàn tất phát hành: 18/12/2025

· Số cổ phiếu không phân phối hết: 97.500 cổ phiếu (được hủy)

· Tổng số cổ phiếu lưu hành sau phát hành: 485,1 triệu cổ phiếu - Cơ cấu nhà đầu tư nhận phân bổ cổ phiếu: 55,12% nhà đầu tư trong nước và 44,78% nhà đầu tư nước ngoài.

· VCSC đã phản ánh đợt phát hành này trong báo cáo cập nhật NLG ngày 7/11/2025.

--------------------------------------------------------------

(08/12/2025) **Doanh số bán BĐS 10 tháng đầu năm vượt kỳ vọng; ban lãnh đạo đặt mục tiêu doanh số bán BĐS năm 2026 tăng trưởng mạnh - Báo cáo Gặp gỡ NĐT**

VCSC đã tham dự cuộc họp gặp gỡ NĐT của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) vào ngày 05/12, được tổ chức trong khuôn khổ sự kiện Nam Long Journey 2025 (từ ngày 05-07/12/2025). Trong cuộc họp, ban lãnh đạo đã cập nhật về doanh số bán BĐS trong 10 tháng đầu năm 2025 (10T 2025), triển vọng cho cuối năm 2025 và năm 2026, cũng như tiến độ pháp lý của một số dự án. Nhìn chung, NLG ghi nhận đà tăng trưởng doanh số rất tích cực trong tháng 10 (vượt kỳ vọng của VCSC). Do đó, VCSC nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo doanh số bán BĐS các năm 2025/26 của NLG, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Doanh số bán BĐS 10T 2025: NLG đã ghi nhận doanh số bán BĐS 10T 2025 ở mức 9,29 nghìn tỷ đồng, trong đó riêng tháng 10 đã ghi nhận 4,3 nghìn tỷ đồng, với động lực chủ yếu đến từ các dự án Southgate, Mizuki Park và Izumi City. Kết quả này không chỉ vượt dự báo cả năm của VCSC là 7,2 nghìn tỷ đồng (nhờ doanh số bán BĐS tại Mizuki Park và Southgate mạnh hơn dự kiến), mà còn vượt mức đỉnh doanh số trước đây trong giai đoạn 2021-2022 của công ty.

Triển vọng doanh số bán BĐS năm 2025: Ban lãnh đạo kỳ vọng doanh số bán BĐS năm 2025 sẽ đạt khoảng 11-13 nghìn tỷ đồng (so với mức mục tiêu 14,6 nghìn tỷ đồng được công bố tại ĐHCĐ năm 2025 của công ty), với đóng góp cuối năm chủ yếu đến từ các dự án Mizuki Park, Izumi City và có khả năng gồm Paragon.

Mục tiêu doanh số bán BĐS năm 2026: Ban lãnh đạo đặt kế hoạch đạt mức doanh số bán BĐS vượt 20 nghìn tỷ đồng trong năm 2026. Công ty đặt mục tiêu sẽ triển khai hoạt động bán hàng mạnh mẽ hơn trong giai đoạn 2025-2027 so với giai đoạn 2022-2024, gồm tiếp tục triển khai bán hàng các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu (như Southgate, Mizuki Park, Akari City, Cần Thơ, Izumi City, và An Zen Residences) và mở bán các dự án mới bao gồm Paragon, VSIP Hải Phòng, và Waterpoint Giai đoạn 2.

Kế hoạch lợi nhuận năm 2026: Mục tiêu LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 đang trong quá trình xây dựng. Về triển vọng bàn giao năm 2026, đóng góp sẽ đến từ tiếp tục bàn giao tại các dự án Cần Thơ và Southgate, cũng như việc bắt đầu bàn giao tại Mizuki Park - Trellia Cove (phân khu thấp tầng) và Izumi City - Canaria từ nửa cuối năm 2025. Nhìn chung, các dự án trong kế hoạch bàn giao của năm 2026 phù hợp với dự báo hiện tại của VCSC.

Cập nhật tình trạng pháp lý của các dự án: - Trong quý 4/2025, NLG đã nhận được giấy phép bán hàng cho các dự án Izumi City - Canaria (thấp tầng; tháng 10), Southgate - Solaria Rise (cao tầng; tháng 10), Mizuki Park - Trellia Cove (cao tầng; tháng 11) và Paragon - Giai đoạn 1 (thấp tầng; đầu tháng 12). - Đối với kế hoạch năm 2026, ban lãnh đạo kỳ vọng sẽ nhận được giấy phép bán hàng cho các phân khu mới tại Southgate, Paragon và Izumi City, cũng như cho dự án mới là VSIP Hải Phòng.

Cập nhật về đợt phát hành quyền mua: Sau hạn chót đăng ký và nộp tiền vào ngày 17/11, công ty đang tiến hành phân phối lại một số lượng nhỏ cổ phiếu chưa được đăng ký. Nghị quyết của HĐQT về kết quả đợt phát hành dự kiến sẽ được công bố vào ngày 20/12, tiếp đến là văn bản xác nhận kết quả từ UBCKNN dự kiến vào ngày 26/12.

----------------------------------------------------------------

(03/12/2025) **Nắm bắt xu hướng, Liên tục triển khai, Gia tốc tăng trưởng**

**_Tiềm năng tăng giá 21% nhờ doanh số bán hàng tích cực và thị trường phía Nam phục hồi_**

- Duy trì khuyến nghị **KHẢ QUAN** với giá mục tiêu 1 năm **42.500 đồng/cổ phiếu**.

- NLG hiện đang giao dịch tại mức P/B dự phóng 2026 khoảng 1,6x, tương đương mức trung bình 5 năm.

**Luận điểm đầu tư**

- NLG hưởng lợi nhờ sở hữu quỹ đất 681 ha cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam.

- Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng duy trì tăng trưởng mạnh, đạt 7,8 nghìn tỷ đồng trong 2025 (+51% svck) và 8,5 nghìn tỷ đồng trong 2026 (+9% svck) từ hoạt động mở bán tích cực và sự cải thiện nhu cầu tại phía Nam.

- LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) dự kiến đạt 705 tỷ đồng (+36% svck) trong 2025 và 726 tỷ đồng (+3% svck) trong 2026 (+36% svck nếu loại trừ khoản lợi nhuận từ thoái vốn Izumi trong 2025), nhờ doanh số bán hàng tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2025-2026.

**Điểm nhấn KQKD:** NLG ghi nhận KQKD Q3/2025 ấn tượng với doanh thu thuần đạt 1.877 tỷ đồng (+407% svck) và NPATMI đạt 146 tỷ đồng (so với lỗ 52 tỷ đồng trong Q3/2024), nhờ số lượng sản phẩm bàn giao tăng mạnh lên 626 căn (+124% svck) từ các dự án trọng điểm Southgate, Central Lake và Izumi City. Doanh số bán hàng đạt 1.740 tỷ đồng (+106% svck) trong Q3/2025, trong đó Southgate đóng góp trên 1.000 tỷ đồng.

**Rủi ro:** Nguồn cung tăng và biến động lãi suất có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của các dự án, đặc biệt tại các dự án ở các tỉnh/thành cấp 2.

-------------------------------------------------------------------------------

(02/12/2025) **Hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng - Cập nhật**

- VNDS duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN, với tiềm năng tăng giá 18,2% và tỷ suất cổ tức 1,2%. Giá mục tiêu được điều chỉnh giảm 4,3%, trong khi giá cổ phiếu đã tăng 1,8% kể từ báo cáo trước.

- Nguyên nhân chính dẫn đến việc hạ giá mục tiêu là kéo dài tiến độ thu tiền và giả định giá bán dài hạn thấp hơn.

- Hệ số P/B dự phóng cho năm 2025/26 ở mức 1,42x/1,36x cho thấy còn dư địa tăng trưởng giá.

-------------------------------------------------------------------------------

(01/12/2025) **Doanh số bán nhà phục hồi; Duy trì khuyến nghị Mua vào**

- HSC duy trì khuyến nghị Mua vào với giá mục tiêu là 46.200đ (tiềm năng tăng giá: 29%). Quỹ đất lớn và doanh số bán nhà vững chắc trong Q4/2025 là động lực tăng trưởng cho giá cổ phiếu.

- HSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận thuần năm 2025 nhưng tăng 3-5% dự báo cho năm 2026-2027 nhờ lợi nhuận HĐ tài chính cải thiện. Dự báo mới cho thấy lợi nhuận thuần/lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi tăng trưởng với tốc độ CAGR giai đoạn 2024-2027 lần lượt ở mức 22%/41%.

- Sau khi giá cổ phiếu giảm 2% trong 1 tháng qua, NLG đang giao dịch ở mức chiết khấu 37% so với ước tính RNAV, nhỏ hơn so với bình quân 3 năm ở mức 35%. Cổ phiếu cũng đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 24 lần, thấp hơn 0,4 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 26 lần.

-------------------------------------------------------------------------------

(25/11/2025) - **KQKD Q3/2025 và 9T2025 khả quan nhờ số lượng sản phẩm bàn giao cao hơn. Giữ nguyên dự phóng năm 2025. ACBS ước tính trong Q4/2025 công ty sẽ ghi nhận khoảng 350 tỷ đồng LNST từ giao dịch chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại dự án Izumi cho Tokyu Corp. Dự phóng KQKD năm 2026 sẽ đi ngang so với năm 2025. Chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 là 47.000 đồng/cổ phiếu và nâng khuyến nghị từ Khả quan lên Mua do giá cổ phiếu đã điều chỉnh 13% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 31/07/2025.**

- **Nam Long công bố KQKD Q3/2025 khả quan** với doanh thu đạt 1.877 tỷ đồng (+230% svck) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 146 tỷ đồng (Q3/2024 bị lỗ 52 tỷ đồng). Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi số lượng sãn phẩm được bàn giao tăng lên, chủ yếu tại hai dự án Southgate và Cần Thơ (Q3/2025: 626 căn; Q3/2024: 278 căn). Biên lợi nhuận gộp tăng mạnh từ 34,6% lên 44,1%, chủ yếu nhờ số lượng căn Valora Southgate được bàn giao tăng lên. Tỷ lệ chi phí bán hàng và QLDN trên doanh thu giảm xuống còn 21,8% từ mức 44,3% trong Q3/2024.

- Từ đó, **KQKD 9T2025 đạt 3.941 tỷ đồng doanh thu (+376% svck) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 354 tỷ đồng (+2.185% svck), hoàn thành 50% mục tiêu lợi nhuận của công ty và dự phóng của ACBS.** Sự tăng trưởng chủ yếu đến từ số lượng sản phẩm được bàn giao tăng lên, chủ yếu tại các dự án Cần Thơ, Southgate và Akari (9T2025: 1.424 căn; 9T2024: 539 căn). Biên lợi nhuận gộp ổn định ở mức 39,9% trong khi tỷ lệ chi phí bán hàng và QLDN trên doanh thu giảm xuống còn 21,7% so với mức 59,5% trong 9T2024.

- **Hoạt động bán hàng trong Q3/2025 thấp hơn một chút so với kỳ vọng** của ACBS với giá trị hợp đồng đạt 1.740 tỷ đồng (giảm 38% so với quý trước nhưng tăng 106% svck), trong đó Southgate là dự án đóng góp nhiều nhất với giá trị bán hàng hơn 1.000 tỷ đồng. Giá trị bán hàng trong 9T2025 đạt gần 5.100 tỷ đồng (+44% svck), chỉ hoàn thành 35% mục tiêu bán hàng và 45% dự phóng của ACBS. **Tuy nhiên, hoạt động bán hàng dự kiến sẽ tăng tốc trong Q4/2025** khi phân khu Izumi Canaria (bao gồm 461 căn thấp tầng) trong dự án Izumi và phân khu Solaria Rise (khu ST5 với 698 căn hộ) thuộc dự án Southgate được cấp phép bán hàng vào tháng 10 và tháng 11 năm 2025 và đang được mở bán.

- **ACBS giữ nguyên ước tính giá trị bán hàng năm 2025 ở mức 11.200 tỷ đồng, tương đương 76% kế hoạch.** ACBS dự phóng KQKD Q4/2025 sẽ đạt 2.323 tỷ đồng doanh thu (-64% svck) và 391 tỷ đồng LNST của cổ đông công ty mẹ (-22% svck) chủ yếu đến từ việc ghi nhận khoảng 350 tỷ đồng LNST từ giao dịch chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại dự án Izumi cho Tokyu Corp, từ đó giúp NLG hoàn thành kế hoạch 2025.

- **Tỷ lệ đòn bẩy của NLG giảm trong Q3/2025.** Trong Q3/2025, tổng dư nợ ổn định ở mức gần 7.000 tỷ đồng trong khi nợ ròng giảm 894 tỷ đồng xuống còn 1.843 tỷ đồng. Tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu giảm từ 19,3% xuống 12,8% và tỷ lệ Nợ ròng/EBITDA giảm từ 1,3 lần xuống 0,7 lần, thấp hơn trung vị ngành lần lượt là 34,4% và 3,4x. Nếu NLG phát hành thành công cho cổ đông hiện hữu 100,12 triệu cổ phiếu (tương đương 26% cổ phiếu đang lưu hành) với giá chào bán 25.000 đồng/cổ phiếu và kết quả bán hàng trong Q4/2025 khả quan thì tỷ lệ đòn bẩy của công ty sẽ tiếp tục được cải thiện vào cuối năm 2025. Ngày chốt quyền mua cổ phiếu phát hành thêm là 20/10/2025 và thời gian đăng ký đặt mua và nộp tiền mua cổ phiếu từ ngày 27/10/2025 đến ngày 17/11/2025.

(10/11/2025) **Izumi City và Paragon dự kiến sẽ thúc đẩy đà tăng trưởng mạnh mẽ của doanh số bán BĐS trong năm 2026 - Cập nhật**

- VCSC duy trì khuyến nghị MUA cho CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và điều chỉnh tăng nhẹ 1% giá mục tiêu lên mức 52.100 đồng/cổ phiếu, chủ yếu do VCSC cập nhật giá mục tiêu đến cuối năm 2026.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 sẽ đạt 710 tỷ đồng (+37% YoY; +2% so với dự báo trước đây), trong đó lợi nhuận quý 4/2025 dự kiến sẽ đạt 356 tỷ đồng (gấp 2,4 lần QoQ và -29% YoY), được thúc đẩy bởi khoản lãi ghi nhận từ việc chuyển nhượng cổ phần tại Izumi City và tiếp tục bàn giao tự dự án Southgate.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 sẽ tương đối ổn định so với năm 2025, nhờ mức tăng YoY của lượng bàn giao BĐS (chủ yếu đến từ phần backlog chưa ghi nhận của Southgate và dự án Izumi City), cùng với khoản lãi dự kiến từ chuyển nhượng đất thương mại tiềm năng. VCSC dự báo trong năm 2026, phần LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi đến từ hoạt động BĐS sẽ tăng 78% so với năm 2025.

- VCSC nhìn chung giữ nguyên dự báo doanh số bán BĐS năm 2025 ở mức 7,2 nghìn tỷ đồng (+38% YoY), trong đó doanh số bán hàng quý 4/2025 dự kiến đạt khoảng 2,2 nghìn tỷ đồng (+32% QoQ và YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi hoạt động mở bán giai đoạn mới của Izumi City (mở bán vào đầu tháng 11) và hoạt động bán hàng đang diễn ra tại Mizuki Park và Cần Thơ. VCSC dự báo doanh số bán BĐS năm 2026 sẽ tăng 35% so với năm 2025, nhờ được thúc đẩy bởi phần đóng góp từ các cụm dự án tại Đồng Nai (Izumi City & Paragon; 36%), Mizuki Park (23%) và Southgate (18%).

- Tại giá mục tiêu của VCSC, NLG sẽ giao dịch với mức P/B dự phóng năm 2026 là 1,9 lần, cao hơn so với mức trung bình 5 năm là 1,6 lần. Mức định giá này được cho là hợp lý nhờ triển vọng doanh số bán BĐS tích cực của giai đoạn 2025-27 (so với quá khứ), quỹ đất sạch và thương hiệu mạnh, giúp NLG trở thành một trong những bên hưởng lợi sớm từ đà phục hồi của thị trường BĐS tại khu vực miền Nam.

- Rủi ro: Tiến độ bán hàng chậm hơn kỳ vọng tại các dự án khu vực vệ tinh.

-------------------------------------------------------------------------

(06/11/2025) **NLG hoàn tất chuyển nhượng 15% cổ phần dự án Izumi City cho đối tác Nhật Bản, hỗ trợ lợi nhuận quý 4/2025**

- Vào ngày 05/11, NLG công bố đã hoàn tất chuyển nhượng 15% cổ phần tại dự án Izumi City (Đồng Nai) cho đối tác Nhật Bản Tokyu Corporation, phù hợp với kế hoạch trước đó của ban lãnh đạo cũng như kỳ vọng của VCSC.

- Công ty chưa công bố lợi nhuận dự kiến từ giao dịch này. Trong dự báo mới nhất của VCSC, VCSC ước tính việc chuyển nhượng cổ phần tại Izumi City sẽ mang lại khoản lợi nhuận sau thuế khoảng 319 tỷ đồng, chiếm khoảng 46% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 của NLG (696 tỷ đồng; +34% YoY).

- Dự án Izumi City (Đồng Nai, 170 ha, NLG sở hữu 50%) là dự án khu đô thị phức hợp. Trước đó, NLG đã chuyển nhượng 35% cổ phần của dự án này cho đối tác Nhật Bản Hankyu Hanshin vào năm 2020, sau đó là 15% cổ phần tiếp theo cho Tokyu Corporation vào tháng 11/2025. Phân khu đầu của dự án, có khoảng 270 căn thấp tầng mở bán từ năm 2021, đã được bán hết. Trong ngày 01/11/2025, NLG chính thức mở bán phân khu mới Canaria (gồm 461 căn thấp tầng), sau khi nhận được giấy phép bán hàng vào tháng 10/2025.

- Những diễn biến này củng cố kỳ vọng của VCSC rằng Izumi City sẽ là động lực chính cho lợi nhuận và doanh số bán hàng của NLG trong quý 4/2025.

- VCSC hiện có khuyến nghị MUA đối với NLG, với giá mục tiêu 51.600 đồng/CP.

-----------------------------------------------------------------

(31/10/2025) **Dự án Southgate thúc đẩy đà tăng trưởng YoY của lợi nhuận và doanh số bán hàng trong quý 3 - Báo cáo KQKD**

- Doanh thu BĐS cốt lõi của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) trong quý 3/2025 (bao gồm doanh thu từ dự án liên doanh Mizuki Park) đạt 1,9 nghìn tỷ đồng (+142% QoQ và +312% YoY), nhờ được thúc đẩy bởi hoạt động bàn giao tại Southgate (đóng góp 46%) và Cần Thơ (31%). LNST sau lợi ích CĐTS đạt 146 tỷ đồng trong quý 3/2025, tăng 47% QoQ (và so với khoản lỗ ròng 52 tỷ đồng ghi nhận trong quý 3/2024), nhờ được hỗ trợ bởi mức tăng mạnh của lượng bàn giao BĐS.

- Trong 9T 2025, doanh thu BĐS cốt lõi của NLG gấp 2,7 lần YoY lên mức 3,96 nghìn tỷ đồng, trong khi LNST sau lợi ích CĐTS gấp 23 lần YoY lên mức 354 tỷ đồng từ mức nền thấp, nhờ được thúc đẩy bởi hoạt động bàn giao tại các dự án Cần Thơ, Southgate và Akari City Giai đoạn 2. Các kết quả này lần lượt hoàn thành 76% và 51% dự báo cả năm của VCSC. VCSC nhận thấy không có sự thay đổi đáng kể nào đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 của VCSC (dù cần thêm đánh giá chi tiết), do VCSC kỳ vọng việc ghi nhận khoản lãi thoái vốn từ thương vụ bán 15% cổ phần tại Izumi City (ký kết chuyển nhượng vào tháng 7/2025) sẽ là động lực chính thúc đẩy lợi nhuận quý 4/2025.

- Doanh số bán BĐS quý 3/2025 của NLG đạt 1,7 nghìn tỷ đồng (-40% QoQ nhưng +98% YoY), trong đó Southgate chiếm 56%. Doanh số bán BĐS 9T 2025 tăng 42% YoY lên mức 5 nghìn tỷ đồng, chủ yếu được dẫn dắt bởi Southgate (đóng góp 62%) và Cần Thơ (21%), hoàn thành 68% dự báo năm 2025 của VCSC. VCSC nhận thấy không có sự thay đổi đáng kể nào đối với dự báo doanh số bán BĐS năm 2025 của VCSC (7,3 nghìn tỷ đồng; +40% YoY), do VCSC kỳ vọng đợt mở bán giai đoạn tiếp theo của Izumi City sẽ là động lực chính thúc đẩy doanh số bán BĐS quý 4/2025. - Trong quý 3/2025, NLG đã tích cực triển khai các hoạt động mở bán, ra mắt dự án/giai đoạn mới ra thị trường, bao gồm dự án An Zen Residences (Hải Phòng; 887 căn hộ Ehome) vào tháng 7, phân khu thấp tầng mới Trellia Cove tại Mizuki Park (TP.HCM; tổng 24 căn thấp tầng) cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án Cần Thơ vào tháng 8, và mở bán phân khu thấp tầng The Pearl mới tại Southgate (Tây Ninh - Long An) vào tháng 9.

- Vào tháng 10, dự án Izumi City (Đồng Nai) đã được cấp phép bán hàng cho giai đoạn mới (tên thương mại: Canaria), bao gồm 461 căn thấp tầng.

- Cập nhật phát hành quyền mua: Đợt phát hành quyền mua hiện đang diễn ra, với thời gian đăng ký và nộp tiền mua diễn ra từngày 27/10 đến 17/11/2025.

---------------------------------------------------

(10/10/2025) **Điều chỉnh thời gian đăng ký và nộp tiền mua cổ phiếu trong đợt phát hành quyền mua**

- CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) thông báo điều chỉnh thời gian đăng ký đặt mua và nộp tiền mua cổ phiếu trong đợt phát hành quyền mua cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, từ ngày 20/10/2025 - 17/11/2025 sang ngày 27/10/2025 - 17/11/2025.

----------------------------------------------------

(07/10/2025) **Ngày giao dịch không hưởng quyền là ngày 17/10/2025, đối với đợt chào bán quyền mua cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (26% lượng cổ phiếu hiện hữu, với giá phát hành 25.000 đồng/CP)**

- CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) công bố lịch trình chi tiết cho kế hoạch chào bán quyền mua (tương đương 26% lượng cổ phiếu hiện tại) cho cổ đông hiện hữu như sau: - Ngày đăng ký cuối cùng để thực hiện quyền mua cổ phiếu: 20/10/2025. - Ngày giao dịch không hưởng quyền: 17/10/2025. - Thời gian đăng ký và nộp tiền: Dự kiến từ ngày 20/10/2025 đến ngày 17/11/2025.

- Thông tin chi tiết đã công bố trước đó về kế hoạch chào bán quyền mua: Tỷ lệ thực hiện quyền là 100:26 (tức cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu được mua tối đa 26 cổ phiếu mới) với giá phát hành là 25.000 đồng/CP. Nếu đợt phát hành được phân phối hết ở mức giá 25.000 đồng/CP, NLG có thể huy động tổng 2,5 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu, trong đó 1,6 nghìn tỷ đồng sẽ được dùng cho việc đầu tư các dự án (gồm: Cần Thơ, Southgate, Waterpoint Giai đoạn 2 và NN Kikyo Valora Company Ltd.), 640 tỷ đồng được dùng để trả nợ vay và 266 tỷ đồng để góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Nam Long Land và Công ty TNHH Nam Long Commercial Property (công ty con NLG sở hữu 100%).

- Trong Báo cáo Cập nhật gần nhất về NLG, VCSC chưa đưa kế hoạch chào bán quyền mua đã được cổ đông thông qua bằng hình thức lấy ý kiến bằng văn bản vào tháng 3/2025 vào mô hình dự báo của VCSC.

-----------------------------------------------------------

(02/10/2025) **Mở khóa quỹ đất Đồng Nai.**

**QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ**

- BSC duy trì khuyến nghị **MUA** và điều chỉnh tăng +12.8% giá mục tiêu lên mức **50,100 VND/CP (upside +24.6%)** so với [báo cáo gần nhất](https://www.bsc.com.vn/Report/ReportFile/13460/) sau khi đánh giá lại dự án Waterpoint giai đoạn 2 và tiến hành định giá RNAV đối với Paragon Đại Phước. BSC tin rằng triển vọng tăng trưởng bền vững trong giai đoạn 2025-2027 với (1) doanh số mở bán mới +54% CAGR, (2) lợi nhuận ròng +39% CAGR nhờ các dự án cao cấp Izumi, Paragon sẽ là động lực dẫn dắt giá cổ phiếu đạt hiệu suất tốt trong thời gian tới.

**DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH**

- **Năm 2025: BSC điều chỉnh giảm -12% dự phóng doanh thu còn 6,222 tỷ VND (-14% YoY)** do giãn một phần tiến độ bàn giao tại Southgate sang 2026. Tuy nhiên, **BSC điều chỉnh tăng +14% dự phóng LNST-CDTS lên mức 725 tỷ VND (+42% YoY)** do được bù đắp bởi 250 tỷ VND lợi nhuận thoái vốn 15% Izumi trong Q3/2025.

- **Năm 2026-2027:** tăng trưởng lợi nhuận được dẫn dắt bởi lợi nhuận từ LDLK khi NLG bắt đầu bàn giao Izumi và Paragon Đại Phước. Theo đó, **BSC dự phóng KQKD trong 2026/2027 lần lượt đạt DTT = 5,331 tỷ VND (-14% YoY)/4,209 tỷ VND (-21% YoY) và LNST-CĐTS = 871 tỷ VND (+20% YoY)/1,411 tỷ VND (+62% YoY).**

- Đối với doanh số mở bán mới, BSC duy trì dự phóng **doanh số mở bán mới năm 2025 đạt 7,422 tỷ VND (+43% YoY)** tiếp tục từ các dự án hiện hữu Southgate (phân khu The Pearl, Solaria) và Cần Thơ. Bước sang 2026, các đại dự án Izumi, Paragon Đại Phước và phân khu cao tầng CC5 của Mizuki Park sẽ dẫn dắt **doanh số mở bán mới năm 2026 tăng trưởng 82% YoY đạt 13,491 tỷ VND.**

**LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ**

BSC duy trì các luận điểm đầu tư như báo cáo trước, bao gồm:

- **Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng +39% CAGR trong 2025-2027** nhờ triển khai các dự án lớn bao gồm Izumi và Paragon Đại Phước.

- **Các phân khu tiếp theo của Southgate cũng như quỹ đất 190ha tại Waterpoint giai đoạn 2 (tỷ lệ sở hữu 100%) sẽ chứng kiến biên lợi nhuận nở ra và tốc độ hấp thụ tốt** nhờ (i) tâm lý thị trường thuận lợi với sự hiện diện của các dự án lớn của Ecopark, Vinhomes,... tại thị trường Long An và (ii) hưởng lợi từ hạ tầng khi quỹ đất có vị trí kết nối thuận lợi với Vành đai 3.

- **Định giá còn nhiều dư địa để điều chỉnh tăng trong tương lai.** (1) BSC hiện vẫn đang định giá quỹ đất tiềm năng Waterpoint giai đoạn 2 (190ha, Long An) theo phương pháp P/B do chờ kế hoạch triển khai của DN và (2) áp lực bán từ các cổ đông lớn (Ibeworth Pte. Ltd, CTCP Đầu tư Thái Bình) không còn

------------------------------------------------------------------------------------

(30/09/2025) **Đẩy nhanh tiến độ mở bán; nâng khuyến nghị lên Mua vào**

- **HSC nâng khuyến nghị đối với NLG lên Mua vào và tăng 7% giá mục tiêu lên 51.600đ (tiềm năng tăng giá: 28%). Quỹ đất lớn và doanh số bán nhà vững chắc trong nửa cuối năm 2025 là động lực tăng trưởng cho giá cổ phiếu.**

- **HSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận thuần năm 2025-2026 nhưng tăng 21% dự báo lợi nhuận thuần năm 2027 lên 916 tỷ đồng, tăng trưởng 34%. Dự báo mới cho thấy lợi nhuận thuần tăng trưởng với tốc độ CAGR giai đoạn 2024- 2027 ở mức 41%.**

- **Sau khi giá cổ phiếu giảm 5% trong vòng 1 tháng qua, NLG đang giao dịch với mức chiết khấu 36% so với ước tính RNAV, nhỏ hơn so với bình quân 3 năm ở mức 37%. Cổ phiếu đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 24 lần, thấp hơn 0,1 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 24,4 lần.**

--------------------------------------------------------------------------------

(15/09/2025) **Kỳ vọng doanh số bán hàng tích cực**

**LNST công ty mẹ đạt 99 tỷ VND (- 31%YoY), 1H2025 đạt 30% kế hoạch năm của doanh nghiệp**

- Doanh thu Quý 2/2025 của NLG đạt 772 tỷ VND (+206%YoY), LNST công ty mẹ đạt 99 tỷ VND (-31%YoY), nhờ bắt đầu bàn giao dự án Akari City, Cần Thơ và Southgate. Doanh thu 1H2025 của NLG đạt 2,064 tỷ VND (+352%YoY), LNST đạt 207 tỷ VND (+119%YoY). Kết quả này hoàn thành lần lượt 30% và 26% kế hoạch Doanh thu và LNST của doanh nghiệp.

**Doanh số bán hàng 1H2025 đạt 3,334 tỷ VND (+24%YoY)**

- Doanh số bán hàng trong Quý 2/2025 đạt 758 tỷ VND (-70%QoQ,-50%YoY), đến từ các dự án Cần Thơ, Southgate, Akari City, Mizuki Park và Izumi City. Lũy kế từ đầu năm 2025, doanh số bán hàng đạt 3,334 tỷ VND (+24%YoY).

**Dự báo doanh số bán hàng năm 2025/2026 đạt 7,680/9,218 tỷ VND (+48%/+20%YoY)**

- KBSV dự báo doanh số bán hàng năm 2025/2026 đạt 7,680/9,218 tỷ VND (+48%/+20%YoY) từ các dự án Mizuki Park, Cần Thơ, Southgate, Izumi City và Akari City (giai đoạn 3 – năm 2026).

**Dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2025 và 2026 đạt 1,556/1,827 tỷ VND (- 15%/+17%YoY)**

- KBSV ước tính doanh thu năm 2025/2026F của NLG đạt lần lượt 5,469/ 6,217 tỷ VND (-24%/+14%YoY), LNST công ty mẹ đạt 707/788 tỷ VND (+38%/11%YoY) đến từ bàn giao tại các dự án Southgate, Izumi City, Cần Thơ, Akari City và Mizuki Park và chuyển nhượng 15% cổ phần dự án Izumi City (trong năm 2025).

**Khuyến nghị: MUA - Giá mục tiêu: 49,000 VND/cổ phiếu**

- Giá cổ phiếu NLG hiện đang giao dịch ở mức P/B 2025fw là 1.5x, thấp hơn trung bình P/B 5 năm của NLG là 1.6x. Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, KBSV đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG với mức giá mục tiêu là 49,000 VND/cp, cao hơn 21% so với giá đóng cửa ngày 11/09/2025.

-------------------------------------------------------------------------

(05/09/2025) **Biên lợi nhuận kỳ vọng mở rộng nhờ chuyển nhượng 15% cổ phần dự án Izumi**

- Nam Long ghi nhận doanh thu thuần 6 tháng đạt 2.064 tỷ đồng (+352% YoY), LNST-CĐM đạt 208 tỷ đồng (+209% YoY), nhờ bàn giao tại các dự án chủ lực như Akari, Southgate và Nam Long Cần Thơ; biên lợi nhuận gộp đạt 43% trong Q2/2025.

- Giá trị bán hàng 6 tháng đầu năm đạt 3.334 tỷ đồng, trong đó Q2 đóng góp tới 2.789 tỷ, dẫn dắt bởi phân khu Park Village (Waterpoint) và các dự án như Cần Thơ, Akari, Mizuki, Izumi,…

- Theo ước tính của VDSC, Nam Long có thể ghi nhận doanh thu thuần năm 2025 đạt khoảng 4.753 tỷ đồng (-34% YoY) và LNST-CĐM đạt 1.232 tỷ đồng (tăng 1,3 lần cùng kỳ), ngoài từ bàn giao tại các dự án trọng điểm như Waterpoint, Cần Thơ, Akari, còn đến từ khoản doanh thu tài chính từ chuyển nhượng 15% dự án Izumi.

-------------------------------------------------------------------------

(27/08/2025) **Mục tiêu tăng tốc doanh số bán hàng trong nửa cuối năm 2025, thúc đẩy bởi kế hoạch mở bán Izumi City, Paragon và giai đoạn tiếp theo của các dự án đang triển khai - Báo cáo Gặp gỡ NĐT**

- VCSC đã tham dự cuộc họp gặp gỡ NĐT của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) vào ngày 26/08, tập trung chủ yếu vào kế hoạch bán hàng trong nửa cuối năm 2025 và các động lực thúc đẩy lợi nhuận. Nhìn chung, VCSC nhận thấy không có thay đổi nào đáng kể so với Báo cáo Cập nhật ngày 14/08 đối với dự báo năm 2025 cho NLG của VCSC.

- Tổng doanh số bán hàng từ đầu năm 2025: Doanh số bán hàng sơ bộ của NLG trong 7 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 3,6 nghìn tỷ đồng, so với 3,3 nghìn tỷ đồng (+24% YoY) trong 6T 2025. Trong tháng 7, công ty đã mở bán dự án An Zen Residences (Hải Phòng; 887 căn hộ Ehome), và trong tháng 8, mở bán phân khu thấp tầng mới tại Mizuki Park (TP. HCM, tổng 24 căn thấp tầng), cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án Cần Thơ.

**Kế hoạch bán hàng cho thời gian còn lại của năm 2025:**

- Các giai đoạn mới tại Southgate (Long An) – The Pearl (thấp tầng; đã nhận được giấy phép bán hàng) và Solaria Rise (cao tầng; đang thi công móng) dự kiến mở bán trong tháng 9. -Dự án mới Paragon(Đồng Nai, Nhơn Trạch, thấp tầng; đã nhận được giấy phép xây dựng hạ tầng) dự kiến trong tháng 11.

- Các giai đoạn mới tại Izumi City (Đồng Nai, Biên Hòa) – Canaria (thấp tầng); và Mizuki Park (cao tầng; đang thi công móng) dự kiến trong tháng 12.

- Tiếp tục bán hàng tại dự án Cần Thơ. Ban lãnh đạo duy trì mục tiêu doanh số bán hàng năm 2025 sẽ đạt 14,6 nghìn tỷ đồng (gấp 2,8 lần YoY), như đã công bố tại ĐHCĐ tháng 4/2025. VCSC hiện dự báo doanh số bán hàng của NLG sẽ tăng 40% YoY trong năm 2025, đạt 7,3 nghìn tỷ đồng và sẽ tăng 32% YoY trong năm 2026, đạt 9,6 nghìn tỷ đồng. Dự báo doanh số bán hàng năm 2025 của VCSC thấp hơn mục tiêu của công ty, chủ yếu do VCSC kỳ vọng Southgate (cao tầng), Mizuki Park (cao tầng), và Paragon sẽ đóng góp doanh số bán hàng từ năm 2026.

- Kế hoạch LNST sau lợi ích CĐTS trong nửa cuối năm 2025: được thúc đẩy bởi giao dịch bán 15% cổ phần tại Izumi City và lượng bàn giao BĐS theo kế hoạch, phù hợp với kỳ vọng của VCSC. VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 sẽ đạt 696 tỷ đồng (+34% YoY), trong đó nửa cuối năm chủ yếu được hỗ trợ bởi giao dịch bán cổ phần của Izumi City (ước tính lợi nhuận sau thuế của VCSC đạt 319 tỷ đồng, chiếm 46% dự phóng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025) và lượng bàn giao tại Southgate.

**Kế hoạch phát hành quyền mua:**

- NLG đã nộp hồ sơ về kế hoạch phát hành quyền mua (26% lượng cổ phiếu hiện hữu với giá phát hành 25.000 đồng/CP, tổng giá trị đạt 2,5 nghìn tỷ đồng) lên UBCKNN vào tháng 7/2025. Công ty kỳ vọng sẽ được UBCKNN phê duyệt vào tháng 9, với ngày chốt đăng ký cuối cùng dự kiến rơi vào tháng 10/2025. Nguồn vốn thu được dự kiến được đăng ký sử dụng để góp vốn vào Nam Long Land và Nam Long Commercial, bổ sung vốn cho các dự án hiện hữu và trả nợ vay. VCSC đã thực hiện phân tích độ nhạy đối với giá mục tiêu và dự báo tăng trưởng EPS liên quan đến kế hoạch phát hành quyền mua, giả định được đăng ký mua đầy đủ và các yếu tố khác không thay đổi, tại Trang 6 của Báo cáo Cập nhật ngày 14/08.

VCSC hiện duy trì khuyến nghị MUA đối với NLG với giá mục tiêu là 58.600 đồng/CP.

-------------------------------------------------------------------------

(18/08/2025) **Thị trường phục hồi, quỹ đất sẵn sẵng dự kiến thúc đẩy triển vọng doanh số bán hàng - Cập nhật**

- VCSC duy trì khuyến nghị **MUA** đối với CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và nâng giá mục tiêu thêm 35% lên **58.600 đồng/cổ phiếu.**

- Giá mục tiêu cao hơn của VCSC chủ yếu do (1) áp dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền cho Waterpoint giai đoạn 2 (so với phương pháp P/B trong dự báo trước đây), và (2) định giá cao hơn cho Paragon và Izumi City, do triển vọng hạ tầng được cải thiện và kỳ vọng tâm lý thị trường tại Đồng Nai phục hồi.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 là 696 tỷ đồng (+34% YoY; +6% so với dự báo trước đây), được hỗ trợ bởi việc ghi nhận bán cổ phần tại dự án Izumi City (ước tính LNST cao hơn, đạt 319 tỷ đồng, chiếm 46% LNST sau lợi ích CĐTS dự phóng năm 2025) và lượng bàn giao Southgate mạnh hơn trong nửa cuối năm 2025.

- VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 tăng 4% so với dự báo năm 2025, được thúc đẩy bởi lượng bàn giao BĐS cao hơn so với cùng kỳ từ backlog Southgate và kỳ vọng doanh số bán hàng mới trong giai đoạn nửa cuối năm 2025, cũng như lợi nhuận dự kiến từ việc bán đất thương mại tiềm năng. VCSC dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi năm 2026 từ bàn giao BĐS cốt lõi sẽ tăng 72% so với dự báo năm 2025.

- VCSC hầu như giữ dự báo doanh số bán hàng năm 2025 ở mức 7,3 nghìn tỷ đồng (+40% YoY), được hỗ trợ bởi việc mở bán giai đoạn tiếp theo của Izumi City, mở bán dự án mới An Zen Residences (1,5 ha; Hải Phòng; Ehome) và tiếp tục bán hàng tại Southgate và Cần Thơ trong nửa cuối năm 2025. VCSC tăng dự báo doanh số bán hàng các năm 2026/27 lần lượt thêm 10%/21%, chủ yếu do việc thay đổi thời gian mở bán cho Paragon và Southgate (cao tầng) vào năm 2026 (so với dự kiến vào năm 2027 trước đây).

- Ở mức giá mục tiêu của VCSC, NLG sẽ giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 là 2,1 lần, cao hơn mức trung bình 5 năm là 1,6 lần, được hỗ trợ bởi triển vọng doanh số bán hàng mạnh mẽ trong giai đoạn 2025-27 so với quá khứ, quỹ đất sẵn sàng và thương hiệu vững chắc, giúp NLG trở thành một trong những doanh nghiệp hưởng lợi sớm nhất từ đà phục hồi của thị trường BĐS phía Nam.

- Rủi ro: Việc mở bán các dự án tại khu vực vệ tinh chậm hơn dự kiến và rủi ro pha loãng từ kế hoạch phát hành quyền mua sắp tới.

-------------------------------------------------------------------------

(01/08/2025) **Ký thỏa thuận bán 15% cổ phần dự án Izumi City cho Tokyu Corporation, phù hợp với kỳ vọng**

- Vào ngày 30/7, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) đã ký thỏa thuận bán 15% cổ phần dự án Izumi City (Đồng Nai, 170 ha) cho đối tác Nhật Bản mới là Tokyu Corporation. Mặc dù ban lãnh đạo chưa công bố lợi nhuận dự kiến từ giao dịch này, nhưng trước đó tại ĐHCĐ tháng 4/2025, ban lãnh đạo đã đề cập rằng thương vụ này sẽ là một trong những yếu tố đóng góp chính vào kế hoạch LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 của NLG.

- Việc ký kết chính thức củng cố kỳ vọng của VCSC rằng giao dịch sẽ được hoàn tất, với lợi nhuận dự kiến là động lực chính cho lợi nhuận 6 tháng cuối năm 2025 của NLG. VCSC hiện dự báo việc bán 15% cổ phần Izumi sẽ đóng góp khoảng 41% vào dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 của NLG (659 tỷ đồng; +27% YoY).

- Việc bán cổ phần dự án Izumi City phù hợp với chiến lược hợp tác phát triển dài hạn của NLG với các đối tác Nhật Bản. Trước đó vào năm 2020, NLG đã bán 35% cổ phần ban đầu tại Izumi City cho đối tác Nhật Bản Hankyu Hanshin. Khi hoàn tất thương vụ mới nhất này, tỷ lệ lợi ích thực tế của NLG tại Izumi City dự kiến sẽ giảm xuống 50%.