VHM

(09/02/2026) **Q4/2025: Lợi nhuận thuần tăng 120% so với cùng kỳ; vượt kỳ vọng**

- Lợi nhuận thuần Q4/2025 đạt tổng cộng 26,7 nghìn tỷ đồng, tăng 120% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ các giao dịch bán buôn tại dự án Vinhomes Green Paradise và bàn giao nhà tại các dự án Vinhomes Ocean Park 2&3 và Vinhomes Royal Island. Nhìn chung, KQKD Q4/2025 vững chắc hơn so với kỳ vọng của HSC.

- Doanh số bán nhà trong quý đạt 43 nghìn tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các dự án OCP 2, Golden City, Wonder City và các dự án khác. Theo đó, doanh số bán nhà của cả năm 2025 đạt 205 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 97% và cao hơn 6% so với dự báo của HSC ở mức 193 nghìn tỷ đồng.

- Sau khi giá cổ phiếu giảm 21% trong 1 tháng qua, VHM đang giao dịch ở mức chiết khấu 22% so với RNAV, nhỏ hơn so với bình quân 3 năm ở mức 47%. Cổ phiếu có P/E trượt dự phóng 1 năm là 10,9 lần, cao hơn 0,9 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 6,8 lần. HSC đang xem xét khuyến nghị và giá mục tiêu.

--------------------------------------------------------------

(03/02/2026) **Lợi nhuận và doanh số bán BĐS năm 2025 vượt kỳ vọng nhờ giao dịch bán lô lớn tại dự án Ocean Park 2&3 trong quý 4 - Báo cáo KQKD & Gặp gỡ NĐT**

- CTCP Vinhomes (VHM) ghi nhận KQKD quý 4/2025 tích cực, với doanh thu BĐS cốt lõi (bao gồm các hợp đồng hợp tác kinh doanh - BCC và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận là thu nhập tài chính) tăng mạnh lên mức 98,06 nghìn tỷ đồng (gấp 8 lần QoQ và +130% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 26,7 nghìn tỷ đồng (gấp 6,4 lần QoQ và +120% YoY), chủ yếu nhờ việc ghi nhận giao dịch bán lô lớn tại dự án Green Paradise (chiếm 59% doanh thu BĐS cốt lõi) và Ocean Park 2&3 được ghi nhận vào doanh thu, cùng với việc tiếp tục hoạt động bàn giao bán lẻ tại Ocean Park 2&3 và Royal Island.

- Trong năm 2025, doanh thu BĐS cốt lõi của VHM tăng 23% YoY lên mức 138,1 nghìn tỷ đồng, trong khi LNST sau lợi ích CĐTS tăng 29% YoY lên 41,1 nghìn tỷ đồng, lần lượt vượt 9% và 6% so với dự báo của VCSC, chủ yếu do việc ghi nhận doanh thu cao hơn kỳ vọng tại dự án Ocean Park 2&3 trong quý 4/2025. Tuy vậy, VCSC nhận thấy không có sự thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 của VCSC (41,4 nghìn tỷ đồng, ổn định YoY), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

- Doanh số bán BĐS lô lớn tại Ocean Park 2&3 là động lực chính thúc đẩy doanh số bán BĐS trong quý 4/2025. Giá trị hợp đồng bán hàng quý 4/2025 của VHM đạt 42,7 nghìn tỷ đồng (+199% YoY nhưng -55% QoQ), trong đó hoạt động bán lô lớn đóng góp khoảng 76% vào kết quả này (chủ yếu đến từ Ocean Park 2&3).

- Giá trị hợp đồng bán hàng năm 2025 của VHM tăng 98% YoY lên mức 205,3 nghìn tỷ đồng (57% đến từ hoạt động bán lô lớn), chủ yếu đến từ các dự án Green Paradise (đóng góp ~31%), Wonder City (~18%), Royal Island (~14%) và Ocean Park 2 (~12%). Giá trị hợp đồng bán hàng năm 2025 vượt 17% so với dự báo của VCSC, do doanh số bán lô lớn cao hơn kỳ vọng trong quý 4/2025. VCSC nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2026 của VHM (190,5 nghìn tỷ đồng), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

- Giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận tại cuối năm 2025 của VHM đạt 186,4 nghìn tỷ đồng (+98% YoY nhưng -17% QoQ), trong đó giá trị từ các giao dịch bán lô lớn chiếm 46%.

- Công ty hiện chưa công bố kế hoạch doanh số bán BĐS năm 2026 của công ty, tuy nhiên ban lãnh đạo kỳ vọng tăng trưởng sẽ được hỗ trợ bởi các dự án mới ra mắt tại TP.HCM, Đà Nẵng và Quảng Ninh (phụ thuộc điều kiện thị trường), cùng với các dự án đang triển khai, thông qua cả kênh bán lẻ và bán lô lớn.

- Quan điểm về định hướng tín dụng BĐS của NHNN và sự gia tăng gần đây của lãi suất vay mua nhà: Ban lãnh đạo cho rằng định hướng của NHNN hướng đến phân bổ tín dụng có chọn lọc, thay vì siết chặt trên diện rộng, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng trên nền năm 2025 vẫn cho thấy dư địa tín dụng lớn cho năm 2026. Định hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục ưu tiên dòng vốn tín dụng vào các dự án có pháp lý rõ ràng và hướng đến nhu cầu thực cao, qua đó có lợi cho các chủ đầu tư uy tín như VHM. Đối với lãi suất vay mua nhà, ban lãnh đạo kỳ vọng mức tăng gần đây sẽ có tác động hạn chế đến nhu cầu đối với sản phẩm của VHM, nhờ cơ cấu sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, ngoài ra VHM cũng đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt và chủ động hợp tác với các ngân hàng thương mại để triển khai các gói vay ưu đãi. Công ty cũng có thể linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng, cơ cấu sản phẩm và tỷ trọng bán lẻ/bán lô lớn để phù hợp với điều kiện thị trường

**Cập nhật KQKD Q4/2025**

**KQKD Q4/2025:** VHM ghi nhận doanh thu thuần đạt 103 nghìn tỷ đồng (gấp 6,3 lần so với quý trước, gấp 3,2 lần svck) và lợi nhuận ròng thuộc cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 26,7 nghìn tỷ đồng (gấp 6,4 lần so với quý trước, gấp 2,2 lần svck), vượt dự báo lợi nhuận Q4/2025 của chúng tôi là 22,7 nghìn tỷ đồng nhờ đóng góp doanh thu cao hơn dự kiến từ dự án Ocean Park 2 và 3. Biên lợi nhuận gộp đạt 33%, so với 15% trong Q3/2025 và 39% trong Q4/2024. Kết quả này được đóng góp bởi:

- Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt 87,5 nghìn tỷ đồng (gấp 23,6 lần so với quý trước và gấp 3,6 lần svck), chủ yếu nhờ các giao dịch bán buôn tại dự án Green Paradise và Ocean Park 2 và 3. Biên lợi nhuận gộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt 36%, cải thiện từ 27% trong Q3/2025 nhưng thấp hơn 39% trong Q4/2024.

- Doanh thu từ hoạt động xây dựng đạt 8,4 nghìn tỷ đồng (-6% so với quý trước, +138% svck), với biên lợi nhuận gộp 13%, cao hơn 5% trong Q3/2025 và 10% trong Q4/2024.

- Thu nhập tài chính đạt 7,6 nghìn tỷ đồng (-4% so với quý trước, -33% svck), trong đó khoảng 4,2 nghìn tỷ đồng đến từ lợi nhuận được chia của dự án Royal Island - BCC với Vingroup.

Lũy kế năm 2025, VHM ghi nhận doanh thu điều chỉnh (bao gồm doanh thu từ giao dịch bán buôn và dự án BCC với Vingroup) đạt 183,9 nghìn tỷ đồng (+30% svck) và NPATMI đạt 41,1 nghìn tỷ đồng (+29% svck), hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2025 của công ty và vượt 12% dự báo lợi nhuận của chúng tôi.

**Doanh số bán hàng:** Trong Q4/2025, VHM ghi nhận doanh số bán hàng đạt 42,7 nghìn tỷ đồng (-55% so với quý trước, +102% svck), chủ yếu đến từ giao dịch bán buôn tại dự án Ocean Park 2 và 3. Lũy kế năm 2025, doanh số bán hàng tăng mạnh 98% svck lên 205,3 nghìn tỷ đồng, vượt 13% dự báo của chúng tôi, nhờ đóng góp từ các dự án Green Paradise, Wonder City, Royal Island, Ocean Park 2 và một số dự án khác. Tính đến cuối Q4/2025, doanh thu chưa ghi nhận đạt 186,4 nghìn tỷ đồng (+98% svck), chủ yếu nhờ các dự án Wonder City, Royal Island, Ocean Park 2, Golden City và Green City.

Sang năm 2026, Vinhomes dự kiến doanh số bán hàng sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ hoạt động bán hàng tại các dự án đang triển khai và đóng góp của các dự án mới tại TP. HCM, Đà Nẵng và Quảng Ninh.

**Cơ cấu nợ:** Lũy kế năm 2025, Vinhomes đã phát hành 30,7 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Tính đến cuối Q4/2025, tổng nợ vay đạt 146,2 nghìn tỷ đồng, tăng 80% so với đầu năm, do đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án. 99% nợ vay bằng đồng VNĐ, trong đó 38% từ vay ngân hàng và 61% từ trái phiếu trong nước với chi phí vay bình quân là 10,1%. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tăng lên mức 37,9%, so với 21,3% vào cuối năm 2024. Việc duy trì mức đòn bẩy cao hơn trước đồng nghĩa với hoạt động kinh doanh năm 2026 sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào kết quả bán hàng, nhất là trong bối cảnh lãi suất không còn mang tính hỗ trợ như trước.

**Định giá**

Chúng tôi hiện khuyến nghị **TRUNG LẬP** đối với VHM với giá mục tiêu là 105.300 đồng/cổ phiếu. VHM hiện đang giao dịch P/B trượt ở mức 2,0x, cao hơn trung bình 5 năm là 1,9x. Chúng tôi đang xem lại ước tính 2026 sau khi công ty công bố KQKD gần đây cũng như cân nhắc đến ảnh hưởng của mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao đối với triển vọng bán hàng.

--------------------------------------------------------------

(16/12/2025) **Tăng tốc nắm bắt tăng trưởng**

**_Mở bán các đại dự án thúc đẩy doanh số bán hàng và tăng trưởng lợi nhuận_**

Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu VHM với giá mục tiêu 12 tháng là 105.600 đồng/cổ phiếu, tương ứng tiềm năng tăng giá là +14,2%. VHM hiện đang giao dịch ở mức P/B trượt 12 tháng là 1,8x, thấp hơn so với mức trung bình 5 năm là 1,9x.

**Luận điểm đầu tư**

- **Vị thế dẫn đầu:** VHM duy trì vị thế là doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, sở hữu quỹ đất có quy mô lớn và năng lực triển khai các dự án đại đô thị.

- **Tăng trưởng doanh số bán hàng:** Chúng tôi kỳ vọng VHM duy trì đà tăng trưởng của doanh số bán hàng mạnh mẽ, đạt 182 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 (+75% svck) và 192 nghìn tỷ đồng trong năm 2026 (+6% svck), nhờ các dự án đang triển khai và những đợt mở bán lớn dự kiến trong năm 2026.

- **Triển vọng lợi nhuận:** Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) được dự báo đạt 37 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 (+17% svck) và 40 nghìn tỷ đồng trong năm 2026 (+8% svck), nhờ doanh thu chưa ghi nhận ở mức cao.

**Điểm nhấn HĐKD**

- **KQKD Q3/2025:** VHM ghi nhận doanh thu thuần đạt 16,4 nghìn tỷ đồng (-14% so với quý trước, -51% svck) và NPATMI đạt 4,1 nghìn tỷ đồng (-45% so với quý trước, -48% svck), chủ yếu do thời điểm bàn giao và ghi nhận doanh thu.

- **Bùng nổ doanh số bán hàng:** Doanh số bán hàng trong Q3/2025 tăng vọt lên 95,1 nghìn tỷ đồng (gấp 3 lần so với quý trước và svck), chủ yếu nhờ các giao dịch bán buôn tại dự án Green Paradise.

**Rủi ro:** Việc triển khai dự án chậm hơn dự kiến và tỷ lệ hấp thụ yếu tại các thị trường cấp 2 có thể ảnh hưởng đến doanh số bán hàng.

--------------------------------------------------------------

(08/12/2025) **VIC, VHM, VRE: Lợi nhuận bất động sản duy trì vững chắc; doanh số bàn giao xe ổn định; hỗ trợ tài chính từ Chủ tịch tiếp tục được thực hiện; đóng góp của các mảng mới vào lợi nhuận trung hạn chưa đáng kể - Cập nhật**

**Những thay đổi chính trong dự báo**

Đối với Tập đoàn Vingroup (VIC), VCSC nâng dự báo LNTT năm 2025/26/27 thêm 38%/21%/24% do doanh số BĐS dự kiến mạnh hơn. Đối với CTCP Vinhomes (VHM), VCSC nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025/26/27 thêm 10%/12%/15%, chủ yếu được thúc đẩy bởi triển vọng doanh số bán BĐS tích cực hơn cho dự án Green Paradise. VCSC nâng tổng dự báo doanh số bán BĐS giai đoạn 2025-27 của VHM thêm 31% dựa trên dự phóng tốc độ bán hàng nhanh hơn tại Green Paradise và Apollo City, cũng như dự kiến mở bán sớm hơn dự án Phước Vĩnh Tây vào năm 2027. Đối với CTCP Vincom Retail (VRE), VCSC tăng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 thêm 41% do có giao dịch chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh trong tháng 10/2025, và tăng năm 2026/27 thêm 9%/4% do thu nhập tài chính và thu nhập khác cao hơn.

**Định giá và khuyến nghị**

VCSC hạ khuyến nghị đối với VIC từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG xuống BÁN, nâng khuyến nghị cho VHM từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG lên KHẢ QUAN, và duy trì PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho VRE.

VCSC nâng giá mục tiêu cho VIC, VHM và VRE lần lượt thêm 64%, 20% và 2%. Giá mục tiêu cao hơn của VCSC chủ yếu được thúc đẩy bởi 1) Định giá cao hơn của VHM cho Green Paradise, Apollo City và Cam Lâm, và đưa các dự án KCN vào định giá, 2) Định giá cao hơn của VIC cho mảng bán BĐS và đưa mảng năng lượng vào định giá, 3) Tác động tích cực tổng thể của việc cập nhật mô hình định giá đến cuối năm 2026.

VCSC kỳ vọng triển vọng cơ sở hạ tầng đang ngày càng được đầu tư ở Việt Nam sẽ hỗ trợ đà tăng trưởng doanh số bán BĐS của các dự án đại đô thị của VHM. Lợi nhuận cốt lõi của VRE sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi mảng cho thuê bán lẻ ổn định và sự đóng góp gia tăng từ doanh số bán BĐS mới.

Đối với VIC, VCSC tiếp tục kỳ vọng khả năng triển khai các dự án BĐS mới, lượng bàn giao xe điện tích cực và sự hỗ trợ tài chính từ Chủ tịch. Mặc dù việc mở rộng của tập đoàn sang các lĩnh vực mới - bao gồm một số đề xuất dự án quy mô lớn trong lĩnh vực năng lượng và cơ sở hạ tầng - có thể củng cố triển vọng dài hạn, VCSC cho rằng đóng góp lợi nhuận trung hạn của các mảng này sẽ còn hạn chế. Xét các yếu tố này, VCSC cho rằng giá cổ phiếu hiện tại (đã tăng gấp đôi trong ba tháng qua), có thể đã vượt khá xa so với triển vọng lợi nhuận trong trung hạn.

-------------------------------------------------------------

(04/12/2025) **KQKD Q3/2025 sụt giảm chủ yếu do số lượng sản phẩm bàn giao thấp hơn svck và các dự án mới mở bán vẫn chưa bàn giao. Doanh số bán hàng 9T2025 vượt kế hoạch cả năm. ACBS điều chỉnh LNST năm 2025 tăng 4% lên 40.181 tỷ đồng (+15% svck) do giao dịch bán sỉ tại dự án Vinhomes Green Paradise cao hơn ước tính trước đó. ACBS ước tính LNST 2026 tăng trưởng 19% svck, đạt 47.891 tỷ đồng và chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 ở mức 117.700 đồng/cổ phiếu. Duy trì khuyến nghị Khả quan.**

- **VHM công bố KQKD 9T2025 sụt giảm** với doanh thu đạt 51.093 tỷ đồng (-27% svck) và LNST đạt 15.313 tỷ đồng (-26% svck) do số lượng sản phẩm bàn giao thấp hơn. Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao Ocean Park 2 (8.400 tỷ đồng) và Ocean Park 3 (6.100 tỷ đồng). Lợi nhuận được chia từ các dự án BCC đạt 6.034 tỷ đồng (-43% svck), chủ yếu ghi nhận từ dự án Royal Island.

- **VHM đặt mục tiêu doanh số năm 2025 rất cao là 150.000-200.000 tỷ đồng**, cao hơn 44-92% so với năm 2024 khi dự kiến ra mắt 5 dự án mới (Wonder City, Green City, Golden City, Green Paradise và Làng Vân). **Doanh số bán hàng trong 9T2025 đã vượt kế hoạch và tăng trưởng 96% svck, đạt 162.600 tỷ đồng,** chủ yếu nhờ mở bán chính thức dự án Wonder City vào tháng 3, Green City và Golden City vào tháng 6 và các giao dịch bán sỉ tại Vinhomes Green Paradise trong Q3/2025. ACBS tăng dự báo doanh số năm 2025 thêm 32%, đạt 198.000 tỷ đồng (+90% svck), chủ yếu đến từ Green Paradise, Wonder City, Green City, Golden City và các dự án khác. Doanh thu chưa ghi nhận tính đến cuối Q3/2025 đạt 223.900 tỷ đồng (+93% svck), trong đó Green Paradise chiếm 29%.

- **ACBS cho rằng KQKD Q4/2025 sẽ khả quan hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái** với doanh thu ước đạt 92.480 tỷ đồng (+185% svck) và LNST ước đạt 24.868 tỷ đồng (+72% svck) do công ty sẽ ghi nhận phần lớn giá trị bán hàng tại Vinhomes Green Paradise cũng như một số giao dịch bán sỉ tại Green City và bàn giao các căn bán lẻ tại Royal Island, OP2, OP3 và Golden Avenue.

- **Tỷ lệ đòn bẩy tăng trong Q3/2025.** Trong Q3/2025, tổng dư nợ vay tăng 51.088 tỷ đồng, đạt 141.490 tỷ đồng và nợ ròng tăng mạnh lên 90.605 tỷ đồng (+92% so với đầu năm) do công ty cần thêm vốn để phát triển các dự án mới như Vinhomes Green Paradise. Như vậy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu tăng từ 21,3% lên 38,6% và Nợ ròng/EBITDA tăng từ 1,8 lần lên 5,0 lần, cao hơn mức trung bình của ngành lần lượt là 34,4% và 3,4 lần.

- **ACBS điều chỉnh LNST năm 2025 tăng 4% lên 40.181 tỷ đồng (+15% svck) do giao dịch bán sỉ tại dự án Vinhomes Green Paradise cao hơn dự kiến. ACBS dự báo LNST năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng hai chữ số**, đạt 47.891 tỷ đồng (+19% svck), chủ yếu nhờ vào việc bàn giao các dự án Vinhomes Green Paradise, Wonder City, Green City và Golden City. **ACBS chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 đạt mức 117.700 đồng/cổ phiếu và duy trì khuyến nghị Khả quan.**

----------------------------------------------------------------------

(26/11/2025) **Hội nghị NĐT của Vingroup**

Vingroup đã tổ chức Hội nghị Nhà đầu tư với sự tham dự đông đảo của các bên bán và bên mua. Rất nhiều thông tin đã được chia sẻ; HSC ghi nhận một số điểm đáng chú ý sau:

**VIC: Tận dụng đà tăng trưởng khu vực tư nhân và quá trình chuyển mình của Việt Nam**

- VIC kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ tăng trưởng GDP mạnh của Việt Nam (10% mỗi năm trong 5 năm tới), quá trình đô thị hóa tăng tốc, sức tiêu dùng cải thiện, và sự mở rộng mạnh mẽ của hạ tầng. Thông điệp chính của buổi trình bày là nhấn mạnh vị thế dẫn đầu của Vingroup trong các mảng kinh doanh cốt lõi, đồng thời làm nổi bật chiến lược mở rộng sang các lĩnh vực mới. Bằng cách định hướng đầu tư theo ba xu thế lớn của Việt Nam - đô thị hóa, giao thông, và chuyển đổi sang năng lượng xanh - Vingroup đang nắm bắt tăng trưởng cấu trúc dài hạn, đồng thời đóng góp vào quá trình chuyển đổi kinh tế rộng lớn hơn của quốc gia.

**VFS: Doanh số cải thiện và tỷ suất lợi nhuận được tối ưu hóa BLĐ**

- VFS cập nhật tình hình doanh số, trong đó một số mẫu xe tiếp tục nằm trong nhóm bán chạy nhất tại thị trường Việt Nam. Tính chung 10 tháng đầu năm 2025, Công ty đã bàn giao khoảng 130.000 xe điện, tăng 149% so với cùng kỳ (trong đó 25% đến từ GSM), sát với mục tiêu 200.000 xe trong năm nay, tương ứng tăng trưởng 106%. BLĐ tái khẳng định chiến lược tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận thông qua giảm chi phí đầu vào và tối ưu hóa sản xuất. BLĐ cũng công bố chiến lược đa thương hiệu mới với ba dòng sản phẩm riêng biệt - Lạc Hồng, Green và VinFast - nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng hơn của khách hàng.

**VHM: Vinhomes Green Paradise đang được xây dựng với tốc độ rất nhanh**

- Trong chuyến thăm Vinhomes Green Paradise, HSC ghi nhận tiến độ thi công đang được đẩy nhanh một cách ấn tượng, vượt trước kỳ vọng của HSC. Trong phần trình bày chiến lược, VHM nhấn mạnh hai định hướng sản phẩm chủ lực - ESG và TOD - phù hợp với định hướng chung của Tập đoàn về mở rộng Hệ sinh thái sang lĩnh vực hạ tầng.

**VinSpeed: Phát triển các dự án đường sắt cao tốc và tuyến metro**

- Về mặt chiến lược, VIC xem hạ tầng là một mảng đầy tiềm năng, được hỗ trợ bởi các chính sách thuận lợi từ phía Chính phủ. Hiện nay, các tập đoàn tư nhân đã có cơ hội tham gia vào những dự án cấp quốc gia vốn trước đây chỉ do các doanh nghiệp Nhà nước đảm nhiệm. Giá trị tạo ra được kỳ vọng đến chủ yếu từ mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD). Các dự án hạ tầng quy mô lớn nhiều khả năng sẽ cần tới những cấu trúc tài chính đặc thù cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện tại, nhiều chi tiết vẫn chưa được làm rõ. HSC đang xem xét lại khuyến nghị và giá mục tiêu.

--------------------------------------------------------------

(25/11/2025) **Tăng 7% giá mục tiêu, nâng khuyến nghị lên Tăng tỷ trọng**

- HSC nâng khuyến nghị đối với VHM lên Tăng tỷ trọng (từ Nắm giữ) và tăng 7,1% giá mục tiêu lên 106.600đ, chủ yếu nhờ tăng dự báo lợi nhuận/doanh số bán nhà và chuyển thời điểm định giá sang cuối năm 2026. Tại giá mục tiêu mới, tiềm năng tăng giá là 9,9%.

- HSC duy trì dự báo lợi nhuận cho năm 2025 với tác động trái chiều từ việc điều chỉnh tiến độ bàn giao; nhưng nâng dự báo cho các năm 2026-2027 thêm 8-12% nhờ doanh số bán nhà cải thiện trong 2025-2026. Dự báo mới cho thấy lợi nhuận thuần tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm đạt 9,3% (dự báo trước đó: 5,1%).

- Sau khi giá cổ phiếu giảm 16% trong 1 tháng qua, VHM đang giao dịch với mức chiết khấu 20% so với ước tính RNAV, nhỏ hơn nhiều so với bình quân 3 năm ở mức 50%. Cổ phiếu cũng đang có P/E trượt dự phóng 1 năm là 11 lần, cao hơn 0,9 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 7,4 lần.

----------------------------------------------------------------------

(10/11/2025) **Q3/2025: Lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi kém do bàn giao thấp**

- Lợi nhuận thuần Q3/2025 đạt 4,2 nghìn tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ. Lợi nhuận từ hoạt động thoái vốn (bán buôn tại dự án Golden City) đóng góp 59% vào lợi nhuận thuần. Nhìn chung, KQKD Q3/2025 thấp hơn kỳ vọng của HSC do bàn giao thấp.

- KQKD 9 tháng đầu năm 2025 hoàn thành lần lượt 49% và 42% dự báo doanh thu và lợi nhuận thuần cho cả năm 2025 của HSC. Doanh số bán nhà Q3/2025 cao hơn kỳ vọng, đạt 95 nghìn tỷ đồng, tăng 151% so với cùng kỳ, được thúc đẩy bởi giao dịch bán buôn tại dự án Vinhomes Long Beach.

- Sau khi giá cổ phiếu giảm 4% trong 1 tháng qua, VHM đang giao dịch ở mức chiết khấu 20% so với RNAV, nhỏ hơn so với bình quân 3 năm ở mức 51%. Cổ phiếu có P/E trượt dự phóng 1 năm là 11,3 lần, cao hơn 1,1 độ lệch chuẩn so với mức bình quân 3 năm.

-------------------------------------------------------------------------

(04/11/2025) **Doanh số bán hàng trong 9T vượt dự báo cả năm nhờ doanh số bán lô lớn tích cực tại dự án Green Paradise trong quý 3; lợi nhuận 9T phù hợp với kỳ vọng - Họp Gặp gỡ NĐT & Báo cáo KQKD**

- CTCP Vinhomes (VHM) ghi nhận KQKD quý 3/2025 với doanh thu BĐS cốt lõi (bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận là thu nhập tài chính) đạt 12,7 nghìn tỷ đồng (-23% QoQ và -65% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 4,2 nghìn tỷ đồng (-45% QoQ và -47% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi ghi nhận bán lô lớn tại dự án Golden City với lợi nhuận trước thuế đạt 3,5 nghìn tỷ đồng và tiếp tục bàn giao tại dự án Royal Island và Ocean Park 2&3.

- Trong 9T 2025, doanh thu BĐS cốt lõi của VHM đạt 40,1 nghìn tỷ đồng (-42% YoY) trong khi LNST sau lợi ích CĐTS đạt 14,4 nghìn tỷ đồng (-27% YoY), hoàn thành lần lượt 33% và 41% dự báo cả năm của VCSC. VCSC nhận thấy không có thay đổi nào đáng kể đối với dự báo hiện tại của VCSC về LNST sau lợi ích CĐTS cho năm 2025 (dù cần thêm đánh giá chi tiết), khi kỳ vọng lợi nhuận trong quý 4 chủ yếu được thúc đẩy bởi giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận (chủ yếu từ doanh số bán lô lớn tại Green Paradise).

- Doanh số bán BĐS đạt mức cao kỷ lục trong quý 3/2025 được thúc đẩy bởi các giao dịch bán lô lớn tại Green Paradise. Giá trị hợp đồng bán hàng trong quý 3/2025 gấp 2,9x QoQ và 3x YoY, đạt mức 95,1 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ doanh số bán lô lớn khả quan tại Green Paradise với các đối tác trong nước. Ban lãnh đạo kỳ vọng phần lớn doanh số bán lô lớn trong quý 3/2025 tại Green Paradise sẽ được ghi nhận vào lợi nhuận quý 4/2025 của VHM.

- Vinhomes Green Paradise (2.870 ha, Cần Giờ, TP. HCM) là một trong những dự án BĐS quy mô lớn nhất tại miền Nam, dự kiến kết nối với trung tâm TP. HCM thông qua tuyến đường sắt tốc độ cao đang được đề xuất. Dự án gồm 4 phân khu chính (The Haven Bay, The Green Bay, The Grand Island, và The Paradise) với các tiện ích toàn diện và các công trình điểm nhấn biểu tượng. Dự án khởi công vào tháng 4/2025 và hiện đang trong giai đoạn thăm dò thị trường, ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua. Ban lãnh đạo dự kiến chính thức mở bán lẻ vào tháng 11/2025 với ~2.000-3.000 căn thấp tầng có thể được ra mắt trong đợt mở bán đầu tiên.

- Giá trị hợp đồng bán hàng trong 9T 2025 của VHM tăng 96% YoY, đạt 162,6 nghìn tỷ đồng, trong đó Green Paradise đóng góp 40%, Wonder City đóng góp 23%, và Royal Island đóng góp 17%. Doanh số bán lô lớn chiếm 49% tổng doanh số bán hàng trong 9T 2025. Với doanh số bán lô lớn tại Green Paradise mạnh hơn kỳ vọng, VCSC nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng đối với dự báo giá trị hợp đồng bán hàng trong năm 2025 của VHM (131,5 nghìn tỷ đồng), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

- Giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận cuối quý 3/2025 đạt 223,9 nghìn tỷ đồng (+93% YoY và +62% QoQ), trong đó giá trị bán lô lớn chiếm 53%.

- Ban lãnh đạo kỳ vọng doanh số bán hàng quý 4/2025 sẽ bao gồm mở bán lẻ tại dự án Green Paradise và Làng Vân, dự án nhà ở xã hội Nam Tràng Cát , cũng như tiếp tục bán hàng tại các dự án đang triển khai - như Wonder City, Green City và Golden City.

----------------------------------------------------------------------

(03/11/2025) **Tổng quan KQKD Q3/2025**

**KQKD Q3/2025:** VHM ghi nhận doanh thu thuần đạt 16,4 nghìn tỷ đồng (-14% so với quý trước, -51% svck) và lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 4,1 nghìn tỷ đồng (-45% so với quý trước, -48% svck). Mức sụt giảm này chủ yếu do thời điểm bàn giao và ghi nhận doanh thu. Biên lợi nhuận gộp của VHM đạt 15%, giảm từ 22% trong Q2/2025 và 29% trong Q3/2024.

- Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (-63% so với quý trước, -87% svck), chủ yếu đến từ việc bàn giao tại Ocean Park 2 và 3. Biên lợi nhuận gộp của mảng này đạt 27%, giảm so với 32% của Q2/2025 và 34% của Q3/2024.

- Doanh thu từ hoạt động xây dựng đạt 8,9 nghìn tỷ đồng (+117% so với quý trước, +147% svck), với biên lợi nhuận gộp 5%, thấp hơn so với 10% của Q2/2025 và 11% của Q3/2024.

- Thu nhập tài chính đạt 7,9 nghìn tỷ đồng (-15% so với quý trước, +44% svck), trong đó khoảng 1,7 nghìn tỷ đồng đến từ lợi nhuận được chia của dự án Royal Island - BCC với Vingroup.

Lũy kế 9T2025, VHM ghi nhận doanh thu điều chỉnh (bao gồm doanh thu từ giao dịch bán buôn và dự án BCC với Vingroup) đạt 70,4 nghìn tỷ đồng (-23% svck) và NPATMI đạt 14,4 nghìn tỷ đồng (-27% svck), tương ứng hoàn thành 36% kế hoạch lợi nhuận cả năm và 40% dự báo của SSI Research.

**Doanh số bán hàng:** Trong Q3/2025, doanh số bán hàng đạt 95,1 nghìn tỷ đồng (đều tăng gấp 3 lần so với quý trước và so với cùng kỳ), trong đó 68% đến từ bán buôn và 32% từ bán lẻ. Phần lớn doanh số bán buôn đến từ dự án Green Paradise, với 90% giá trị bán hàng dự kiến sẽ được ghi nhận trong Q4/2025. Tính chung 9 tháng 2025, doanh số bán hàng tăng 96% svck, đạt 162,6 nghìn tỷ đồng, vượt 18% so với dự báo của SSI Research. Đóng góp theo dự án như sau: Green Paradise (40%), Wonder City (23%), Royal Island (17%), Green City (9%).

Tính đến cuối Q3/2025, doanh thu chưa ghi nhận đạt 223,9 nghìn tỷ đồng (+93% svck), trong đó: Green Paradise chiếm 29%, Wonder City chiếm 19% và Royal Island chiếm 19%. VHM dự kiến ghi nhận khoảng 1/3 giá trị này trong Q4/2025, qua đó đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ trong Q4/2025 và năm 2026.

**Cập nhật dự án:**

- Golden City (241 ha) mở bán vào tháng 6: Khoảng 2.400 căn thấp tầng đã được bán (tương đương 78% số căn mở bán), trong đó 37% bán buôn và 63% bán lẻ.

- Green City (197 ha) mở bán vào tháng 6: Tính đến cuối Q3/2025, khoảng 1.900 căn thấp tầng đã được bán (66% số căn mở bán), toàn bộ là bán lẻ.

- Green Paradise (2.870 ha) khởi công vào tháng 4: Dự kiến mở bán lẻ vào tháng 11/2025, với 2.000-3.000 căn thấp tầng trong đợt mở bán đầu.

- Làng Vân (512 ha) khởi công tháng 6: Dự kiến mở bán trong quý 4/2025.

**Cơ cấu nợ:** Lũy kế 9T2025, VHM phát hành 21,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Tính đến cuối Q3/2025, tổng nợ vay đạt 141,5 nghìn tỷ đồng, tăng 74% so với đầu năm, trong đó: 48% từ vay ngân hàng, 37% từ trái phiếu trong nước, 99% nợ vay bằng VNĐ. Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tăng lên 39,5%, so với 21,3% cuối năm 2024.

---------------------------------------------------

(30/09/2025) **Hạ khuyến nghị xuống Nắm giữ do định giá**

- **HSC hạ khuyến nghị đối với VHM xuống Nắm giữ (từ Tăng tỷ trọng) và giữ nguyên giá mục tiêu 99.500đ do cho rằng triển vọng cải thiện đã được phản ánh phần lớn vào giá sau nhịp tăng mạnh gần đây.**

- **HSC duy trì dự báo lợi nhuận với lợi nhuận thuần năm 2025 đạt 34,2 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 7,4%), năm 2026 đạt 36,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 7,7%) và năm 2027 đạt 37 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 0,5%). Dự báo cho thấy lợi nhuận tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm đạt 5%.**

- **Sau khi giá cổ phiếu tăng lần lượt 14% & 47% trong 1 tháng & 4 tháng qua và diễn biến tích cực hơn VN Index 10% & 26%, VHM đang giao dịch với mức chiết khấu 15% so với RNAV, nhỏ hơn chiết khấu bình quân 3 năm ở mức 54%. VHM cũng đang có P/E trượt dự phóng 1 năm là 12,1 lần, cao hơn 1,2 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 6,9 lần.**

---------------------------------------------------------------------------------

(19/09/2025) - **KQKD 6T2025 giảm nhẹ** **chủ yếu do số lượng căn bàn giao thấp hơn.** Giữ nguyên dự phóng năm 2025. Điều chỉnh giá mục tiêu năm 2025 tăng 65% lên 115.900 đồng/cổ phiếu do thêm 3 khu công nghiệp, dự án Phước Vĩnh Tây và Cam Ranh vào mô hình định giá, tăng giá bán trung bình tại Green Paradise, Làng Vân và Apollo City 5-30%, và nợ ròng giảm hơn 24.800 tỷ đồng trong Q2/2025. Duy trì khuyến nghị Khả quan.

- **VHM công bố KQKD 6T2025 giảm nhẹ với doanh thu đạt 34.673 tỷ đồng (-5% svck) và LNST đạt 10.877 tỷ đồng (-6% svck) do số lượng căn bàn giao thấp hơn.** Tuy nhiên, ACBS cho rằng kết quả kinh doanh nửa cuối năm 2025 sẽ khả quan hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái do công ty sẽ bàn giao thêm nhiều căn bán lẻ tại dự án Royal Island, OP2, OP3 và Golden Avenue, đồng thời ghi nhận một số giao dịch bán sỉ tại Green Paradise, Golden City, Green City, v.v. ACBS giữ nguyên dự phóng 2025 với doanh thu ước đạt 89.923 tỷ đồng (-12% svck) và LNST đạt 38.769 tỷ đồng (+11% svck).

- **VHM đặt mục tiêu doanh thu năm 2025 rất tham vọng là 150-200 nghìn tỷ đồng, cao hơn 44-92% so với kết quả năm 2024 do công ty dự kiến sẽ ra mắt 5 dự án mới (Wonder City, Green City, Golden City, Làng Vân và Green Paradise).** Doanh số bán hàng trong 6T2025 tăng trưởng 31% svck, đạt 67.500 tỷ đồng, chủ yếu nhờ việc mở bán Wonder City vào tháng 3, chiếm hơn một nửa tổng doanh số. Trong tháng 6/2025, VHM đã mở bán hai dự án mới là Vinhomes Green City tại Tây Ninh và Vinhomes Golden City tại Hải Phòng với tỷ lệ hấp thụ đạt 27-28% chỉ trong vài ngày. ACBS giữ nguyên dự báo doanh số bán hàng năm 2025 ở mức 150.000 tỷ đồng (+44% svck), chủ yếu đến từ các dự án Wonder City, Green City, Golden City và Green Paradise. Doanh số chưa ghi nhận vào cuối Q2/2025 là 138.200 tỷ đồng (+16% svck), trong đó Wonder City và Royal Island mỗi dự án chiếm khoảng 30% tổng doanh số bán hàng.

- **Tỷ lệ đòn bẩy cải thiện. Trong** Q2/2025, nợ ròng giảm hơn 24.800 tỷ đồng, dẫn đến tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu giảm từ 28,3% xuống 16,6% và Nợ ròng/EBITDA giảm từ 2,2 lần xuống 1,5 lần, thấp hơn mức trung bình ngành lần lượt là 26,0% và 5,0 lần.

- ACBS tiếp tục đưa ra khuyến nghị **Khả quan** cho cổ phiếu này với giá mục tiêu cuối năm 2025 điều chỉnh tăng 65% lên **115.900 đồng/cổ phiếu** do các yếu tố sau: (1) Bổsung 3 khu công nghiệp (Vinhomes Vũng Áng, Tân Trào, Ngũ Phúc), dự án Phước Vĩnh Tây và Cam Ranh vào mô hình định giá, (2) Tăng giá bán trung bình tại Green Paradise, Làng Vân và Apollo City 5-30%, và (3) Nợ ròng giảm hơn 24.800 tỷ đồng trong Q2/2025.

-------------------------------------------------------------------------

(09/03/2025) **Kế hoạch mở bán các dự án BĐS mới, hoạt động bàn giao xe điện tích cực; Chủ tịch HĐQT duy trì các khoản hỗ trợ tài chính; nghiên cứu thêm các mảng kinh doanh mới - Cập nhật**

- Tóm tắt 6T 2025 - VHM ghi nhận mức tăng trưởng doanh số bán hàng YoY mạnh mẽ trong giai đoạn nửa đầu năm 2025 (6T 2025), với 3 dự án mới mở bán, trong khi LNST sau lợi ích CĐTS được hỗ trợ bởi việc bàn giao theo tiến độ. VRE ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận YoY của mảng cho thuê bán lẻ. Lợi nhuận của VIC được thúc đẩy bởi doanh thu mảng BĐS (bao gồm giao dịch chuyển nhượng Global Gate), mảng khách sạn nghỉ dưỡng ghi nhận mức lợi nhuận từ HĐKD dương trong quý 2/2025, và các khoản tài trợ từ Chủ tịch HĐQT, bù đắp cho khoản lỗ từ HĐKD của mảng công nghiệp. Vui lòng tham khảo thêm các Báo cáo KQKD của VIC, VHM và VRE.

- Các thay đổi chính trong dự báo - VCSC nâng dự báo tổng doanh số bán giai đoạn 2025–27 của VHM lên thêm 17%, đến từ dự báo doanh số bán hàng nhanh hơn của dự án Golden City và Green Paradise, cũng như dự báo về việc dự án Làng Vân sẽ được mở bán sớm hơn vào nửa cuối năm 2025 (so với dự báo trước đây là năm 2028). VCSC lần lượt điều chỉnh tăng +10%/+18%/+27% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2025/26/27 của VHM do dự báo rằng công ty sẽ ghi nhận mức doanh thu cao hơn từ doanh số bán mới và thu nhập tài chính. Đối với VRE, VCSC nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 lên thêm 5% do mức tăng dự kiến của thu nhập tài chính, trong khi dự báo các năm 2026/27 nhìn chung không thay đổi. Đối với VIC, VCSC lần lượt điều chỉnh tăng +8%/+25%/+118% đối với dự báo LNTT các năm 2025/26/27, nhờ mức tăng trưởng mạnh dự kiến của doanh số bán BĐS (Green Paradise, Golden City, Làng Vân).

- Định giá và khuyến nghị - VCSC duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho VIC và VHM, trong khi hạ khuyến nghị của VRE từ KHẢ QUAN xuống PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG. VCSC lần lượt điều chỉnh tăng 42%, +46% và +7% đối với giá mục tiêu của VIC, VHM và VRE. Mức tăng đối với giá mục tiêu của VRE và VHM phản ánh tiềm năng của VRE trong việc mở rộng danh mục phát triển của mảng kinh doanh bán BĐS, và đưa dự án Cam Lâm (10.360 ha, Khánh Hòa) của VHM vào định giá; trong khi đó, mức tăng đối với giá mục tiêu của VIC chủ yếu đến từ (1) mức tăng đối với định giá của mảng kinh doanh BĐS và (2) mức giảm của nợ vay ròng trung bình tại cuối năm 2025–26 nhờ việc Chủ tịch HĐQT dự kiến sẽ hỗ trợ thêm vốn cho VinFast.

-------------------------------------------------------------------------

(25/08/2025)

- **Công ty ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong Q2 so với Q1 sau khi tái cấu trúc hệ thống phân phối, mặc dù hiệu suất svck không theo xu hướng tương tự, phù hợp với dự phóng của ACBS.

- Doanh thu thuần tăng 0,4% svck trong khi mức giảm LNST thu hẹp còn 7,7% svck trong Q2, đưa kết quả của VNM trong 6T2025 lần lượt đạt 29.659 tỷ đồng (-3,6% svck) và 4.076 tỷ đồng (-16,9% svck). Doanh thu thành phẩm, chiếm 95% tổng doanh thu, giảm 3% svck.

- **Doanh thu nội địa phục hồi trong Q2 và tăng trưởng so với Q1** sau khi tái cấu trúc hệ thống phân phối, mặc dù chỉ tăng nhẹ trên nền cao của cùng kỳ năm trước (+38,7% q/q và +1,9% svck). Bên cạnh đó, việc mở rộng và cải tạo hệ thống cửa hàng Vinamilk, nằm trong chiến lược tái định vị thương hiệu, đã tạo ra những tác động tích cực đối với hoạt động giới thiệu sản phẩm và kết nối trực tiếp đến người tiêu dùng, góp phần thúc đẩy các kênh bán hàng khác.

- Công ty tin rằng việc một số điểm kinh doanh lẻ dừng hoạt động do chính sách thuế mới chỉ là tạm thời và không gây ảnh hưởng nghiêm trọng cho công ty, vì về dài hạn, nhóm này sẽ tìm được giải pháp để thích ứng với chính sách mới.

- **Doanh thu từ nước ngoài không đổi svck trong Q2** do doanh thu xuất khẩu trực tiếp tiếp tục tăng trưởng svck trong khi doanh thu các công ty con ở nước ngoài đi theo chiều ngược lại. Xu hướng cao cấp hóa danh mục sản phẩm và tiếp tục phát triển thị trường xuất khẩu (vd: gần đây đã được cấp phép xuất khẩu sữa đặc Ngôi Sao Phương Nam sang Trung Quốc) là những điểm nhấn trong chiến lược duy trì tăng trưởng cho hoạt động xuất khẩu của công ty.

- **Hiệu quả lợi nhuận cải thiện**, nhờ biên lợi nhuận gộp tăng và tỷ lệ chi phí bán hàng và quản lý (CP BH&QLDN) trên doanh thu thuần giảm do sản lượng bán hàng tốt hơn trong Q2, giúp thu hẹp mức giảm LNST so với Q1. Tuy nhiên, tăng trưởng svck vẫn chưa được ghi nhận khi so sánh lũy kế 6T do giá nguyên vật liệu cao hơn và chi phí tăng nhanh hơn cho hoạt động quảng bá, trưng bày, giới thiệu sản phẩm mới và hỗ trợ bán hàng.

- **ACBS dự phóng doanh thu thuần và LNST của VNM ở mức 61.690 tỷ đồng (-0,1% svck) và 9.103 tỷ đồng (-3,7% svck)** trong năm 2025. Giá mục tiêu cho VNM đến 6T2026 là 70.300 đ/cp.

-------------------------------------------------------------------------

(12/08/2025) **Doanh số bán hàng tăng tốc nhờ các dự án quy mô lớn**

- **Luận điểm đầu tư:** Chúng tôi hạ khuyến nghị đối với VHM từ **KHẢ QUAN** xuống **TRUNG LẬP** sau đợt tăng giá mạnh gần đây, đồng thời giữ nguyên giá mục tiêu ở mức **98.300 đồng/cổ phiếu**. Triển vọng dài hạn của VHM vẫn tích cực nhờ vị thế là nhà phát triển bất động sản hàng đầu cả nước, với quỹ đất lớn và năng lực triển khai dự án đã được chứng minh qua các dự án quy mô lớn.

- **Động lực doanh số bán hàng:** Doanh số bán hàng năm 2025 dự kiến tăng mạnh 32% svck, đạt 137,6 nghìn tỷ đồng, nhờ hoạt động bán hàng tích cực tại các dự án đang triển khai và đóng góp của các dự án sắp mở bán như **Royal Island, Wonder City, Green City, Golden City, Green Paradise và Làng Vân**. Sang năm 2026, doanh số bán hàng dự báo tăng trưởng 6% svck đạt 146 nghìn tỷ đồng, với các dự án mới như **Apollo City** và **Phước Vĩnh Tây**.

**Triển vọng lợi nhuận:**

- **Năm 2025:** Doanh thu ước đạt 109,1 nghìn tỷ đồng (+6,6% svck) và lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 35,9 nghìn tỷ đồng (+12,8% svck).

- **Năm 2026:** Doanh thu dự kiến đạt 127,9 nghìn tỷ đồng (+17,3% svck) và NPATMI đạt 38,8 nghìn tỷ đồng (+8,3% svck), được hỗ trợ nhờ doanh số bán hàng từ các dự án quy mô lớn.

**Động lực ngắn hạn: Tích cực**

- Doanh số bán hàng tăng tốc nhờ mở bán các dự án mới có quy mô lớn và đẩy mạnh hoạt động bán lô lớn trong nửa cuối 2025.

- Lợi nhuận nửa cuối 2025 cải thiện nhờ lượng backlog chưa ghi nhận lớn và ghi nhận doanh thu từ các giao dịch bán lô lớn.

**Rủi ro chính:**

- Việc mở bán dự án không đúng tiến độ có thể ảnh hưởng đến doanh số bán hàng.

- Nhu cầu yếu hơn tại các tỉnh/thành phố cấp 2 có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ tại các dự án.

--------------------------------------------------------------------------------

(06/08/2025) **Q2/2025: Lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi kém do thời điểm bàn giao căn hộ**

- Lợi nhuận thuần Q2/2025 đạt 7,6 nghìn tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ, trên doanh thu 19 nghìn tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuần không thường xuyên đóng góp 57% vào lợi nhuận thuần. Lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi đạt 3,2 nghìn tỷ đồng, giảm 70% so với cùng kỳ và thấp hơn so với kỳ vọng do thời điểm bàn giao căn hộ.

- KQKD nửa đầu năm 2025 hoàn thành lần lượt chỉ 34% và 34% dự báo doanh thu và lợi nhuận thuần cho cả năm của HSC. Đáng lưu ý, doanh số bán nhà Q2/2025 đạt 32,5 nghìn tỷ đồng, giảm 8,5% so với cùng kỳ, sát với dự báo.

- HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng với giá mục tiêu là 99.500đ. VHM đang giao dịch với mức chiết khấu 27% so với RNAV, thấp hơn chiết khấu bình quân 3 năm qua ở mức 54%.

--------------------------------------------------------------------------------

(01/08/2025) **Lợi nhuận quý 2 tăng QoQ nhờ lượng bàn giao cao hơn và thu nhập tài chính khác; dự án Wonder City và Royal Island thúc đẩy tăng trưởng doanh số bán hàng nửa đầu năm - Báo cáo KQKD & Họp NĐT**

- CTCP Vinhomes (VHM) ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS quý 2/2025 đạt 7,55 nghìn tỷ đồng (+181% QoQ và -31% YoY), chủ yếu nhờ (1) bàn giao tại dự án Royal Island và Ocean Park 2&3, và (2) 5,4 nghìn tỷ đồng thu nhập tài chính khác từ khoản bồi thường nhận được từ một đối tác. Doanh thu BĐS cốt lõi quý 2/2025 của VHM (bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và các giao dịch bán buôn được ghi nhận là thu nhập tài chính) đạt 16,5 nghìn tỷ đồng (+53% QoQ và -43% YoY).

- Trong nửa đầu năm 2025, doanh thu BĐS cốt lõi của VHM đạt 27,3 nghìn tỷ đồng (-18% YoY) trong khi LNST sau lợi ích CĐTS đạt 10,2 nghìn tỷ đồng (-13% YoY), được hỗ trợ bởi lượng bàn giao BĐS và thu nhập tài chính khác trong quý 2/2025, hoàn thành lần lượt 42% và 32% dự báo cả năm của VCSC. VCSC nhận thấy không có thay đổi nào đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 của VCSC (dù cần thêm đánh giá chi tiết), khi VCSC kỳ vọng lợi nhuận nửa cuối năm 2025 chủ yếu được thúc đẩy bởi giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận (chủ yếu tại Royal Island), cũng như doanh số bán hàng mới.

- Doanh số bán lẻ thúc đẩy giá trị hợp đồng bán hàng quý 2/2025 đạt 32,5 nghìn tỷ đồng (-7% QoQ và -8% YoY). Các dự án đóng góp chính bao gồm tiếp tục bán hàng tại Wonder City và Royal Island, cũng như doanh số bán lẻ 2 dự án mới Golden City và Green City vào cuối tháng 6/2025.

- Vào ngày 26-27/06/2025, VHM chính thức mở bán 2 dự án mới là Golden City (240 ha; Hải Phòng; 4.940 căn thấp tầng) và Green City (197 ha; Long An; 4.570 căn thấp tầng), trước đó đã được khởi công vào tháng 4/2025. Theo ban lãnh đạo, tính đến cuối quý 2/2025, VHM đã bán được 1.330 căn thấp tầng tại 2 dự án này (tương đương khoảng 27% số căn mở bán) trong năm ngày cuối quý, tương đương với tổng giá trị doanh số bán hàng là 8 nghìn tỷ đồng, chiếm 25% giá trị hợp đồng bán hàng quý 2/2025.

- Giá trị hợp đồng bán hàng nửa đầu năm 2025 của VHM tăng 31% YoY lên 67,5 nghìn tỷ đồng, trong đó Wonder City và Royal Island đóng góp 78% tổng doanh số. Kết quả này hoàn thành 57% dự báo cả năm của VCSC (118,6 nghìn tỷ đồng; +14% YoY).

- Giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận tại cuối quý 2/2025 của VHM đạt 138,2 nghìn tỷ đồng (+16% YoY), với Royal Island và Wonder City đóng góp 59% tổng giá trị. Giá trị từ doanh số bán lô lớn chiếm 41%.

- Ban lãnh đạo kỳ vọng doanh số bán hàng nửa cuối năm 2025 sẽ được hỗ trợ bởi các dự án đang mở bán – như Wonder City, Green City và Golden City (mở bán trong nửa đầu năm 2025) – cũng như các dự án mới dự kiến, bao gồm Green Paradise và Làng Vân, tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Ban lãnh đạo vẫn tự tin sẽ đạt mục tiêu giá trị hợp đồng bán hàng năm 2025 vào khoảng 150–200 nghìn tỷ đồng (+44%–92% YoY) như đã công bố tại ĐHCĐ tháng 4/2025.

- Số dư tiền mặt của VHM đạt 48,7 nghìn tỷ đồng tính đến cuối quý 2/2025, tăng 27 nghìn tỷ đồng QoQ và 20 nghìn tỷ đồng kể từ đầu năm, chủ yếu nhờ tiền đặt cọc từ các đối tác để hợp tác phát triển các dự án. Tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của VHM ở mức 17,2% vào cuối quý 2/2025, so với 23,0% cuối năm 2024.

--------------------------------------------------------------------------------

(13/06/2025) **Cập nhật tiến độ các dự án**

**KQKD Q1/2025**

- Doanh số bán hàng trong Q1/2025 đạt 35 nghìn tỷ đồng (+116% svck), phần lớn đến từ dự án mới mở bán là Wonder City. Doanh thu chưa ghi nhận tính đến Q1/2025 đạt 120 nghìn tỷ đồng (+7% svck). Trong Q1/2025, VHM ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 15,7 nghìn tỷ đồng (+91% svck) và 2,7 nghìn tỷ đồng (+200% svck).

- Trong tháng 3/2025, Vinhomes đã chính thức mở bán khu đô thị Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng, Hà Nội. Dự án có tổng diện tích 133 ha, gồm gần 2.250 căn thấp tầng và gần 600 căn hộ chung cư. Hiện Vinhomes đã bán được 87% các căn của dự án này (thông qua bán lẻ và bán buôn) và kỳ vọng sẽ bán hết trong năm 2025.

**Kế hoạch kinh doanh năm 2025**

- Vinhomes dự kiến mở bán Green City (Hậu Nghĩa, Long An – 197 ha) trong Q2/2025, Golden City (Hải Phòng – 241 ha) trong Q3/2025 và Green Paradise (Cần Giờ – 2.870 ha) vào cuối Q3/2025. Các dự án khác bao gồm Quang Hanh (Quảng Ninh – 167 ha), Mỹ Lâm (Tuyên Quang – 455 ha), Làng Vân (Đà Nẵng – 512 ha) và Apollo City (Quảng Ninh – 5.540 ha) có kế hoạch mở bán trong năm 2025, thời gian mở bán sẽ phụ thuộc vào điều kiện thị trường. Vinhomes đặt kế hoạch tổng doanh số bán hàng năm 2025 đạt 150 – 200 nghìn tỷ đồng (+44% đến +92% svck).

- Trong báo cáo cập nhật trước, chúng tôi dự báo Vinhomes sẽ ghi nhận tổng doanh số bán hàng đạt 139,6 nghìn tỷ đồng (+34,2% svck) từ các dự án Wonder City (Hà Nội), Golden City (Hải Phòng), Apollo City (Quảng Ninh), Phước Vĩnh Tây (Long An – 1.090 ha) và các dự án hiện hữu. Chúng tôi dự báo doanh thu và lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ (NPATMI) năm 2025 lần lượt đạt 102,5 nghìn tỷ đồng (đi ngang svck) và 34,2 nghìn tỷ đồng (+7,5% svck). Chúng tôi đang điều chỉnh dự báo do thay đổi trong kế hoạch bán hàng và sẽ cập nhật trong báo cáo sau.

-------------------------------------------------------------------------

(10/06/2025) **Triển vọng tích cực hơn đã phản ánh vào giá cổ phiếu, hạ khuyến nghị xuống Nắm giữ**

- HSC hạ khuyến nghị đối với VHM xuống Nắm giữ từ Tăng tỷ trọng mặc dù tăng 36% giá mục tiêu lên 77.000đ, đa phần do tăng dự báo lợi nhuận, doanh số bán nhà và giảm giả định mức chiết khấu so với RNAV.

- Dự báo lợi nhuận giai đoạn 2025-2027 được điều chỉnh tăng 7-11% sau khi HSC tăng dự báo doanh số bán nhà cho giai đoạn này. Dự báo lợi nhuận thuần/lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi dự kiến tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm lần lượt ở mức 4,1%/4%.

- Sau khi giá cổ phiếu tăng 18%/81% trong 1 tháng/3 tháng qua và diễn biến tích cực hơn 8%/78% so với chỉ số VN Index, VHM đang giao dịch ở mức chiết khấu 38% so với ước tính RNAV, nhỏ hơn so với bình quân 3 năm qua ở mức 54%. Cổ phiếu cũng có P/E trượt dự phóng 1 năm là 8,7 lần, cao hơn 0,5 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm ở mức 6,6 lần.

-------------------------------------------------------------------------

(22/05/2025)

- Tăng trưởng mạnh trong Q1/2025 nhờ bàn giao dự án Ocean Park 2, Ocean Park 3, Royal Island và doanh thu từ dịch vụ tư vấn bán hàng cho dự án Global Gate. Điều chỉnh tăng dự phóng LNST 2025 lên 15% do bổ sung thêm dự án Green City, tăng doanh thu từ tư vấn bán hàng và các dịch vụ khác và lợi nhuận được chia cao hơn từ các dự án BCC. Điều chỉnh giá mục tiêu cuối năm 2025 tăng 50% lên 69.700 đồng/cổ phiếu nhờ bổ sung các dự án mới như Green City, Golden City và đẩy nhanh quá trình triển khai Green Paradise, Apollo City, v.v. Lặp lại khuyến nghị Khả quan.

- VHM công bố KQKD Q1/2025 khả quan với doanh thu là 15.698 tỷ đồng (+91% svck) và LNST là 2.652 tỷ đồng (+193% svck), hoàn thành 6% kế hoạch lợi nhuận. Tăng trưởng doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao tại Ocean Park 2 (4.400 tỷ đồng), Ocean Park 3 (1.800 tỷ đồng) và doanh thu từ dịch vụ tư vấn bán hàng cho dự án Vinhomes Global Gate và các hoạt động khác (4.900 tỷ đồng). Lợi nhuận được chia từ các dự án BCC (chủ yếu từ dự án Royal Island) cũng tăng hơn 7 lần svck, đạt 1.408 tỷ đồng. Doanh thu điều chỉnh (cộng thêm doanh thu từ bán sỉ và các dự án BCC) là 19.300 tỷ đồng (+124% svck), hoàn thành 11% kế hoạch. Biên lợi nhuận gộp trong Q1/2025 được ghi nhận ở mức 32,9%, cao hơn nhiều so với mức 21,6% trong Q1/2024 chủ yếu nhờ biên lợi nhuận gộp của dịch vụ tư vấn bán hàng và các dịch vụ khác tăng từ 35,9% lên 57,2%.

- VHM đặt mục tiêu giá trị bán hàng năm 2025 rất cao ở mức 150-200 nghìn tỷ đồng, cao hơn 44-92% so với kết quả năm 2024 khi dự kiến mở bán đến 8 dự án mới. Giá trị bán hàng trong Q1/2025 tăng 116% svck, đạt 35.000 tỷ đồng chủ yếu nhờ vào việc mở bán dự án mới Wonder City vào tháng 3, chiếm khoảng 80% tổng giá trị bán hàng. Dự án này nằm tại Đan Phượng, Hà Nội bao gồm 2.250 căn thấp tầng và 600 căn hộ chung cư, trong đó khoảng 540 căn thấp tầng (bán lẻ) và 600 căn hộ chung cư (bán sỉ) đã được bán trong Q1/2025. ACBS dự báo giá trị bán hàng năm 2025 là 150.000 (+44% svck) chủ yếu từ Wonder City, Green City, Golden City, Green Paradise và Apollo City. Doanh số bán hàng chưa ghi nhận doanh thu tính đến cuối Q1/2025 là 120.000 tỷ đồng (+7% svck), trong đó Wonder City chiếm 28% và Royal Island chiếm 26%.

- Tỷ lệ đòn bẩy và chi phí lãi vay tăng trong Q1/2025. Tổng nợ tăng 6.658 tỷ đồng, lên 87.950 tỷ đồng và tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu tăng từ 21,3% lên 28,3% trong quý. Chi phí tài chính tăng 182% svck lên 3.860 tỷ đồng trong Q1/2025 do số dư nợ vay cao hơn và chi phí nợ trung bình cao hơn (10,8% trong Q1/2025 so với 10,5% trong năm 2024).

-------------------------------------------------------------------------

(21/05/2025) **ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG TỪ LOẠT DỰ ÁN MỚI**

- **Doanh số bán mới năm 2025 sẽ được thúc đẩy đáng kể thông qua việc mở bán loạt dự án mới bao gồm: Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Golden City, Vinhomes Green City. VCBS đánh giá cao tiềm năng dài hạn của VHM nhờ mảng kinh doanh cốt lõi bền vững. VCBS dự phóng doanh thu thuần năm 2025 của VHM đạt 141.467 tỷ đồng (38,63% yoy), LN thuần đạt 41.380 tỷ đồng (31,25% yoy), tương ứng với EPS là 10.075 đồng/ cổ phiếu. VCBS đánh giá tích cực đối với cổ phiếu VHM trong năm 2025.**

**TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP**

**Thiết lập mặt bằng lợi nhuận cao nhờ tiến độ thực hiện dự án cải thiện**

- **Loạt dự án mới ra mắt năm 2025 kỳ vọng sẽ là động lực tăng trưởng doanh số ký mới cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2025-2029 bao gồm: Vinhomes Green City, Vinhomes Golden City, Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Apollo City (Quảng Ninh), Vinhomes Green Paradise.**

**Siêu đô thị lấn biển Vinhomes Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) chính thức khởi công**

- **Ngày 19/04, Vingroup chính thức khởi công dự án KĐT lấn biển Cần Giờ - bước triển khai quan trọng, đánh dấu bước chuyển biến mới trong suốt 10 năm chuẩn bị của dự án. Với diện tích quy hoạch hơn 2.800 ha, Vinhomes Cần Giờ sẽ là dự án đô thị tham vọng nhất của VHM & Vingroup, kì vọng giúp nâng tầm mạnh mẽ vị thế doanh nghiệp nếu được triển khai, kinh doanh thành công.**

**Được hỗ trợ tốt từ chính sách**

- **VHM có vị thế tốt để hưởng lợi từ các Bộ Luật mới khi: (1) Việc phát triển dự án sẽ được ưu tiên cho các doanh nghiệp có năng lực đấu thầu, năng lực tài chính tốt, (2) Việc phát triển quỹ đất cho các dự án quy mô nhỏ tại khu vực thành phố lớn sẽ tương đối khó khăn trong môi trường pháp lý mới, thúc đẩy xu hướng các doanh nghiệp BĐS trở thành chủ đầu tư thứ cấp tại các đại đô thị của Vinhomes.**

-------------------------------------------------------------------------

(21/05/2025) **Hành trình kiến thiết thành phố ở ngoại ô**

- **BSC duy trì khuyến nghị từ MUA đối với VHM mặc dù cổ phiếu ghi nhận hiệu suất đầu tư tốt +30.8% kể từ thời điểm phát hành Báo cáo gần nhất ngày 12/03/2025. BSC nâng +40% giá mục tiêu lên 81,300 VND/cp sau khi điều chỉnh hạ mức chiết khấu vào định giá từ 45% còn 10% do (1) tiến độ mở bán tại Cổ Loa, triển khai Cần Giờ tốt hơn kỳ vọng và (2) thêm mới 3 dự án vào định giá bao gồm Vinhomes Làng Vân, Vinhomes Quang Hanh và Vinhomes Mỹ Lâm**

**DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH**

- **So với lần cập nhật gần nhất, BSC điều chỉnh tăng +11%/+16.5% dự phóng lợi nhuận cho 2025/2026 nhờ tiến độ bán hàng tại Wonder City cũng như tiến độ triển khai các dự án đều tốt hơn kỳ vọng. Cụ thể:**

- **Năm 2025: DTT = 125,810 tỷ VND (+23% YoY) chủ yếu từ bàn giao các dự án hiện hữu OCP2, OCP3, Golden Avenue và các backlog bán sỉ khác. Tuy nhiên, doanh thu tài chính giảm -53% YoY vì Vinhomes Royal Island (hợp tác đầu tư) đã bàn giao phần lớn trong 2024. Do đó, LNST-CĐTS = 36,602 tỷ VND (+15% YoY).**

- **Năm 2026: DTT = 115,136 tỷ VND (-8% YoY) đóng góp chính bởi Vinhomes Hậu Nghĩa, Vinhomes Phước Vĩnh Tây và Vinhomes Dương Kính Kiến Thụy, Doanh thu tài chính = 25,158 tỷ VND (+42.7% YoY) từ Vinhomes Wonder Park, qua đó, giúp LNST-CĐTS = 39,843 tỷ VND (+9% YoY).**

**LUẬN ĐIỂM ĐÀU TƯ**

- **BSC giữ nguyên các luận điểm đầu tư vào VHM như báo cáo gần nhất bao gồm (1) định giá hấp dẫn và (2) triển vọng tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ +19% CAGR 2024-2027 đi kèm với doanh số mở bán mới đạt tốc độ tăng trưởng +32.5% CAGR 2024-2027. VHM hiện đang giao dịch tại P/B 2025F = 1.0x – duy trì hấp dẫn so với P/B trung bình ngành trong pha mở rộng của chu kỳ 1.3x và dư địa nâng giá mục tiêu còn lớn nhờ quỹ đất gối đầu hơn 20,000 ha đang được định giá theo phương pháp so sánh.**